Что делать, если застройщик скрывается, а квартира продана несколько раз?

Что нужно знать о покупке квартиры в новостройке после 1 июля

Что делать, если застройщик скрывается, а квартира продана несколько раз?

Через несколько дней, 1 июля, радикально меняются правила долевого строительства. Потенциальные покупатели волнуются – схема новая, еще не опробованная. Что стоит знать о ней и к чему готовиться?

Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля – ведь им придется занимать деньги в банках. Photoxpress

Основное изменение – деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.

Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.

Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.

Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги.

“Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете”, – говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН “Бон Тон”.

То есть покупатель кладет на такой счет сумму первоначального взноса, а банк – сумму займа. Так на одном счете формируется полная стоимость квартиры.

Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Если застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест.

Инфографика “РГ” / Александр Чистов / Ирина Жандарова

А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее “кошельке” обычно уже ничего не остается.

Остатки сладки

Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья – 10 процентов.

Процедура покупки таких квартир остается прежней – оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.

Как обезопасить свою квартиру на время отпуска

У такого варианта покупки есть два “но”! Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования “долевки”.

Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не “на глазок”. Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти.

И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы.

Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру – большой риск.

Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября.

А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут.

Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.

Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Ирина Жандарова

Торг вокруг цены

Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат – многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания “Метриум”.

В то же время нельзя говорить, что так же поступят застройщики всей страны. Во многих регионах стоимость квадратного метра находится на максимально возможном уровне, ее повышение приведет к существенному снижению продаж.

Часть квартир будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Но при банкротстве застройщика гарантии возврата средств за такие квартиры нет

Юрий Трутнев: Дальневосточники смогут получить ипотеку под два процента

В общем-то с такой ситуацией рискуют столкнуться и столичные застройщики.

Изменения анонсировались давно, и люди старались решить квартирный вопрос до вступления изменений в силу, тем более что тема повышения цен на квартиры активно обсуждалась и стимулировала к покупке.

Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит. Застройщикам придется искать компромисс с покупателем, предлагать хорошую цену, бонусы и скидки, чтобы не “уронить” продажи.

“Тезисы о том, что масштабное регулирование отрасли приведет к снижению объемов ввода жилья или подорожанию жилья – спекуляция, – говорит председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. – Мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример – компания Urban Group”.

Поддержат фондом

Решать планируется и проблемы сегодняшних обманутых дольщиков. Этому будет способствовать возможность создания регионами специальных фондов. Соответствующий закон на днях принят Госдумой.

Источниками средств для завершения строительства станут компенсационный фонд, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты.

“Это будет абсолютно прозрачная процедура, направленная на то, чтобы ни один бюджетный рубль не был потрачен зря и использовался только для достройки проблемных объектов”, – пообещал Николай Николаев. Все расходы, сметы, финансовые планы будут устанавливаться правительством РФ, чтобы исключить злоупотребления и растрату денег.

Источник: https://rg.ru/2019/06/25/pravila-pokupki-kvartiry-v-novostrojke-izmeniatsia-s-1-iiulia.html

Покупаем новостройку с использованием счета эскроу

Что делать, если застройщик скрывается, а квартира продана несколько раз?

Квартиры в домах с высокой степенью готовности можно будет покупать по «старым» правилам, через некоторое время всем, кто приобретает жилье у застройщика, придется пользоваться эскроу-счетом.

Что такое «эскроу»?

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель закладывает туда деньги, а продавец получает доступ к этим деньгам при выполнении тех или иных обязательств. Очень похоже на расчеты с использованием банковской ячейки на вторичном рынке.

Только там покупатель кладет в купюры в ячейку, а продавец получает ключ от этой ячейки при условии предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.

В случае же с новостройками роль «ячейки» будет выполнять специальный счет, а условием получения денег продавцом-застройщиком станет ввод дома в эксплуатацию.

«Покупатель открывает в банке счет эскроу, куда направляет свои денежные средства (либо сразу все, либо в рассрочку в зависимости от договоренностей с Застройщиком).

Данные денежные средства хранятся на счете эскроу-агента до момента завершения строительства дома и регистрации собственности хотя бы на 1 квартиру из этого дома, – поясняет Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век».

– То есть Застройщик, которому в будущем предназначаются деньги, сможет получить их лишь при выполнении вышеуказанных условий».

Таким образом, это просто новая схема расчетов. Раньше по договору долевого участия (ДДУ) дольщик направлял средства напрямую на расчетный счет застройщика, теперь – между покупателем и застройщиком появился банк, эскроу-агент. 

ДоГОВОР

Между банком, застройщиком и физическим лицом заключается трехсторонний договор.

Как выбрать банк?

БАНК ВЫБИРАЕТ ЗАСТРОЙЩИК. При проведении сделки с использованием эскроу-счета выбирать банк вам не придется. Это сделает за вас застройщик. Эскроу-счет будет открыт в том банке, которые обеспечит проектное финансирование строительства новостройки. Более того, банк будет указан в договоре долевого участия.

50 БАНКОВ. Функции агента эскроу может выполнять далеко не каждый банк. На сегодняшний день вреестре банков, имеющих возможность открытия эскроу-счетов для долевого строительства, около 50-60 банков. Среди них все крупные: Сбербанк, ВТБ, Дом.рф и проч.

Другое дело, что наличие того или иного банка, к которому «привязан» дом, может повлиять на решение по выбору объекта.

Ведь счет эскроу – это, по сути, вклад дольщика, на который распространяются все те же риски, что и на любые вклады и счета.

Так что надежность банка – далеко не последняя характеристика, которую следует рассматривать, выбирая новостройку. По крайней мере, при стоимости квартиры свыше 10 млн.

10 МЛН РУБ. – ЗАСТРАХОВАННАЯ СУММА. «На эскроу-счета распространяется защита АСВ, при этом максимальный объем все же ограничен 10 млн рублей, – продолжает Дмитрий Соболев. – Соответственно, при возникновении проблем у банка, в котором находится эскроу-счет, гражданину гарантируется возврат денежных средств. Но только в пределах 10 млн рублей».

Понятно, что когда речь идет о квартире высокого класса или просто хорошем столичном районе, уложиться в «гарантийную» сумму не получится. Но для покупки квартиры массового сегмента в большинстве регионов этого хватит. Что же касается регионов с самой дорогой недвижимостью, то разговоры о повышении застрахованной суммы идут, но решение пока не принято.

Как проходит сделка

Технически процесс происходит довольно просто.

  1. Подписываете и регистрируете договор долевого участия.
  2. Далее дольщик идет в банк, который указан в договоре, ему открывают счет эскроу.

Документы, которые необходимо при себе иметь для открытия счета эскроу в банке:

  • удостоверение личности,
  • оригинал ДДУ.

«Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ», – поясняетДмитрий Соболев.

Для ипотечников открытие эскроу-счета вовсе не означает «привязку» к данному банку. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом, аккредитованном банке. В таком случае сумма просто переводится из одного банка в другой безналичным расчетом.

Защита для дольщика

Схема совершения сделки посредством эскроу-счета призвана обеспечить защиту дольщиков сразу в двух направлениях. 

ДЕНЬГИ ДОЛЬЩИКОВ НЕ ТРАТЯТСЯ. Прежде всего, сама стройка будет происходить не на деньги дольщиков. Средства покупателей квартир не попадут в руки застройщика до тех пор, пока он не введет дом к эксплуатацию. Соответственно, если девелопер окажется недобросовестным или допустит просчеты в бизнесе, и стройка будет заморожена, деньги дольщиков потрачены не будут.

ДЕНЬГИ МОЖНО ВЕРНУТЬ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ. Второе – использование эксроу-счета позволит в случае возникновения проблем с проектом расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику незамедлительно. 

Нынешние «драконовские» меры по выплате неустоек застройщиками за нарушения сроков выполнения своих обязательств малоэффективны. Получить определенные судом сотни тысяч и даже миллионы рублей обычно не удается: счета застройщика просто-напросто пусты. В новой системе человек получает те самые деньги, которые он положил на эскроу-счет при подписании договора. 

Если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу-счета.

Если же дольщик решит дожидаться квартиру, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Впрочем, надо заметить, что на эскроу-счет не начисляются проценты. Так что если, скажем, через три года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на первичном рынке вырастут, то купить аналогичный объект не получится.

Цена вопроса

БЕСПЛАТНО. Открытие и обслуживание счета эскроу ничего не стоит для покупателя.

ДОПУСЛУГИ. В качестве дополнительных расходов для дольщика может быть оплата услуг представителя застройщика по сопровождению открытия эскроу-счета.

В этом случае оплачиваются стоимость такого сопровождения и нотариальная доверенность. Впрочем, оплата оформления документов при заключении ДДУ и сейчас существует.

Так что, скорее всего, открытие эскроу-счета в большинстве компаний просто войдет в перечень комплексной услуги.

 

На этом все расходы по приобретению квартиры в новостройке с использованием эксроу-счета заканчиваются.

Однако, нельзя не упомянуть, что в целом жилые проекты, реализуемые по этой схеме будут несколько дороже. «Поскольку застройщик на этапе строительства не имеет доступа к деньгам дольщиков, он вынужден вести строительство с привлечением кредитных средств, что, в конечном счете, приводит к росту себестоимости жилья», – поясняет Дмитрий Соболев.

В совокупности с сокращением количества девелоперов при переходе схему эскроу это, безусловно, вызовет рост цен. Участники рынка расходятся в объеме удорожания, возможно, рост будет на 10-30% в горизонте двух лет.

Источник: https://www.cian.ru/stati-pokupaem-novostrojku-s-ispolzovaniem-scheta-eskrou-294445/

Как нам продают квартиры? Уловки, приемы и популярные фразы агентов по недвижимости

Что делать, если застройщик скрывается, а квартира продана несколько раз?

Что нужно знать, если Вы впервые решились приобрести недвижимость и как избежать уловок недобросовестного риелтора?

Уловки риелторов

Рассмотрим особенности общения риелтора с клиентом.

Показ объекта осуществляется в определенных условиях, чтобы скрыть недостатки и выделить достоинства:

При осмотре в темное время суток можно не заметить, что вблизи дома находится не парк, а, например, кладбище или вид из окон спальни будет на гаражи

Если в квартире плохое освещение, будут наименее заметны протечки на потолке, вздутые обои, сколы и трещины на плитке

Если риелтору нужно скрыть, что под окнами квартиры находится автобусная остановка или загруженный шумный проспект, осмотр будет проходить, когда не ходит общественный транспорт

Риелтор задает много вопросов. Его цель – максимально изучить клиента. Личные сведения риелтор может использовать в своих целях. Например, выяснив, что клиент любит собак, риелтор «случайно» берет с собой на просмотр квартиры домашнего питомца, этим дополнительно расположив к себе.

Большой простор для фантазии риелтора предоставляют параметры, которые не поддаются точному измерению. При описании объекта клиент зачастую слышит следующие фразы:

«Великолепный вид из окна»

«Прекрасное состояние», – не означает ровным счетом ничего

«Квартира уютная и обжитая» (это, например, о квартире с ремонтом советских времен)

Квартиры от застройщиков с акциями

«20 минут на машине», риелтор вряд ли уточнит, что указанные минуты достигаются только в ночное время без пробок

Фраза «удобная и оригинальная планировка» зачастую скрывает тесную квартиру с небольшой кухней

«Общественный транспорт в шаговой доступности» может означать автобусную остановку прямо под окнами

Риелторы часто создают искусственный ажиотаж вокруг продаваемого объекта. Популярная фраза «На эту квартиру (таунхаус, комнату, земельный участок) есть еще три потенциальных клиента. Один из них завтра готов внести залог».

Так подталкивают к заключению договора, создавая некое психологическое давление. О наличии квартир в новостройке (строящемся доме) знает только застройщик, риелтор здесь может использовать тот же прием: «Осталось только 2 свободные квартиры».

Покупатель думает, что приобретает объект по оптимальной цене, т.к. остальные квартиры уже раскуплены.

«Парковочное место в подарок» покупатель получает, как правило, переплатив за жилье. Различные акции и специальные предложения продавцы обычно закладывают в стоимость объекта.

Манипуляции с ценой объекта. «Квартира предлагается на особых условиях» – так риелтор озвучивает цену на квартиру, которую необходимо продать быстрее. Риелтор делает акцент именно на этом объекте, дав минимум выбора клиенту. Цена на такой объект, скорее всего, завышена.

В стоимость жилья включают нежилую площадь. Например, приобретая таунхаус с терассой, Вы можете переплатить за бесполезные квадратные метры, которые входят в объект, но, тем не менее, не являются жилыми и отапливаемыми.

Объект-«призрак». Подобрав вариант по идеальным параметрам (это должно насторожить), риелтор приглашает клиента на встречу. Цель – заманить в офис и заключить договор на агентские услуги, расторгнуть который будет непросто, а заплатить Вы будете обязаны. Не исключено, что «идеальный вариант» тут же передумают продавать или «перехватят» другие покупатели.

Завышенные комиссионные часто оправдываются следующей фразой: «Вы хотите дешево или хотите хорошо?».

Риелтор никогда не отказывает. Слово «нет» на просьбы и вопросы звучит редко. Вместо этого можно услышать: «Об этом мы поговорим в другой раз», «Это ведь ничего не даст», «Посмотрим, как будут развиваться события, может быть позже», «Мое руководство не одобрит мои действия» и т.д.

Некоторые уловки риелторов можно распознать на первоначальной стадии поиска недвижимости – просмотре рекламы.

Приемы, используемые агентами при рекламе объектов недвижимости

Стратегия рекламы разрабатывается в зависимости от объекта, риелтор ориентируется на целевую аудиторию. Однокомнатная квартира и коттедж за городом будут востребованы разными покупателями, в зависимости от этого и создается реклама того или иного объекта.

В первую очередь, риелтор продумывает заголовок. Считается, что удачный заголовок – это 80% успеха рекламы, а значит, здесь агенты более всего лукавят и приукрашивают.

Примеры:

Если квартира абсолютно «голая», т.е. требуется масса вложений, риелтор использует это как плюс: «Проявите свой талант дизайнера в квартире с чистого листа!»

Реклама коттеджа вдали от города может быть такой: «Прoстoрный дом вдали от городской суеты!» или так – «Прочь от ужаса городской жизни».

Важный момент в рекламе недвижимости графии объекта. Разумеется, они сделаны в наиболее удачных ракурсах, скрывают недостатки и представляют объект в выгодном свете. Будьте внимательны к фотографиям, сделанным в темное время суток, либо с засвеченными окнами. Возможно, Вас пытаются ввести в заблуждение и показывают фотографии абсолютно иного объекта.

Завершающие фразы в рекламе, как правило, подталкивают к принятию решения.

Примеры:

«Завершите поиск жилья до того, как начнутся занятия в школе»

«Этот дом действительно стоит дороже»

«Какая возможность решить свои проблемы уже сегодня!»

«С таким предложением можно отложить все дела!»

Стоит ли обращаться к риелтору при покупке недвижимости в строящемся доме?

Оправданно обратиться к риелтору в случае, если необходимо купить стройку, продав имеющееся жилье или оформив ипотеку. Агентство будет выполнять для клиента несколько функций: подбирать варианты разных застройщиков, сравнивать цены, условия и объекты.

В данном случае цена объекта будет одинакова, как правило, застройщики оплачивают комиссионные риелтору самостоятельно.

Важно помнить, что договор на продажу возводимого жилья может подписать только застройщик.

Риелторы и здесь пользуются некоторыми уловками. Не стоит верить, если риелтор гарантирует чистоту сделки и сдачу объекта в срок. Реально оценить финансовое состояние строительной компании и риск банкротства не в силах ни одно агентство недвижимости.

Эксперты из числа риелторов заявляют, что покупка строящегося жилья через агента обладает массой преимуществ, среди которых выделяют:

полноту сведений об объектах всех застройщиков;

в отличие от застройщика, который заинтересован продать все квартиры, агент, дорожа своей репутацией, предлагает только самые выгодные варианты;

цель риелтора – довольный клиент, а не продажа конкретного объекта;

комплексное обслуживание, полное сопровождение на всех этапах сделки.

Как не дать себя обмануть при работе с риелтором и что покупатель в силах проверить самостоятельно?

Чтобы не попасться на вышеописанные уловки и не потерять деньги, проведите собственное расследование

При покупке недвижимости на вторичном рынке необходимо:

Проверить правоустанавливающие документы на квартиру – свидетельство о праве собственности, договор (купли-продажи, мены, дарения т.д.).

Проверить документы собственника. Убедиться в подлинности паспорта гражданина РФ можно на сайте ГУ по вопросам миграции МВД России, либо в паспортном столе. Обратите внимание и на дееспособность лица.

В случае приобретения жилья у недееспособного лица, сделка впоследствии может быть признана недействительной, разбираться придется уже в суде.

Если от имени собственника действует представитель, требуйте доверенность, заверенную нотариусом, и проверяйте полномочия лица исходя из этого документа.

Проверить всю историю квартиры и установить лиц когда-либо в ней прописанных, можно, заказав справку из домовой книги. Внимание – на несовершеннолетних и недееспособных лиц, т.к. эти лица не могут быть выписаны «вникуда», а значит, будут иметь право проживания в квартире. Если права несовершеннолетних будут нарушены, сделку также признают недействительной.

Выписка из ЕГРП предоставит сведения о правообладателе, характеристике объекта, обременениях и правопритязаниях (например, квартира может находиться в залоге у банка). Получить выписку можно в Росреестре или МФЦ. Для этого нужен только паспорт заявителя и оплата госпошлины 200 руб. На сайте Росреестра можно заказать выписку онлайн.

При покупке строящегося жилья или недвижимости в новостройке:

Проверить юридическое состояние застройщика (находится ли в стадии ликвидации или банкротства) поможет выписка из ЕГРЮЛ, заказать которую можно на сайте nalog.ru.

Выясните, состоит ли застройщик в саморегулируемой организации, застрахованы ли риски при использовании средств граждан на условиях долевого участия в строительстве, отчисляет ли застройщик средства в компенсационный фонд.

Согласно поправкам к 214 ФЗ можно проверить компанию по Единому реестру застройщиков, так можно убедиться, что застройщик соответствует всем требованиям закона. Все это будет гарантией возмещения убытков в случае банкротства.

Сведения интернет-ресурсов дадут представление о репутации застройщика, сколько лет на рынке недвижимости, были ли переносы в сроках сдачи.

Важно обратить внимание на документы, которые застройщик предоставляет по требованию покупателя, либо размещает на официальном сайте: проектная декларация на объект, разрешение на строительство, документы на земельный участок под строящимся домом, аудиторское заключение за последний год осуществления деятельности, форма ДДУ.

Большим плюсом при покупке квартиры в стройке является заключение ДДУ. Если застройщик предлагает заключить именно договор долевого участия, можно быть уверенным в том, что: квартира продана один раз, у застройщика имеется вся разрешительная документация на строительство объекта, в случае банкротства застройщика Ваши требования обеспечены залогом.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/choose/kak-nam-prodayut-kvartiry-ulovki-priemy-i-populyarnye-frazy-agentov-po-nedvizhimosti/

Правовая помощь
Добавить комментарий