Как из коммунальной квартиры сделать обычную, если обе комнаты в моей собственности?

Коммунальная сделка

Как из коммунальной квартиры сделать обычную, если обе комнаты в моей собственности?

Таблица: ЦИАН

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский.

— На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит.

А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Интерпресс/ТАСС

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу.

Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

Марина Круглякова/ТАСС

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей.

Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить.

Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения.

Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле.

Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении.

Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ae31a149a794771d72d3583

Советы риэлтора

Как из коммунальной квартиры сделать обычную, если обе комнаты в моей собственности?

07Июн

Какие могут встретиться «подводные камни» при покупке комнаты?

Если средства позволяют купить только комнату в коммунальной квартире или в общежитии, то вам следует знать, что процесс покупки комнаты не простой, требует времени и сбора приличного пакета документов (часто, даже большего, чем при покупке квартиры), а «подводные камни» при покупке комнаты могут встретиться на каждом шагу.

При покупке комнаты в общежитии особенно много «подводных камней». В общежитии обычно существует коридорная или блочная системы. Редко найдешь комнату в общежитии, где по документам числятся менее 5 соседей, обычно — от 8 до 20 (бывает и больше).

В такой ситуации риэлторы чаще всего предлагают провести сделку через договор дарения, тогда не потребуется отказ соседей от права преимущественной покупки комнаты.

Вот здесь и кроются главные «подводные камни» при покупке комнаты: договор дарения предполагает безвозмездную передачу недвижимости, а вам необходимо зафиксировать факт передачи денег.

Если в дальнейшем этот факт «выплывет» наружу, то договор будет считаться ничтожным (недействительным). Получается палка о двух концах.

Некоторые юристы предлагают в такой ситуации заключать договор просроченного займа, когда сначала составляется договор займа на нужную сумму, а в дальнейшем — соглашение о том, что вместо денег в собственность передается комната. Этот вариант надо обязательно обговаривать с опытным юристом, занимающимся именно недвижимостью, возможно он вам не подойдет.

Еще один момент: если хозяин комнаты вызвал у вас хоть малейшие сомнения по каким-либо аспектам (например, вам показалось, что он пьющий) — обязательно требуйте предоставить на сделку справку из психдиспансера о его дееспособности (справка действительна 1 день).

Не стесняйтесь, ставьте твердо такое условие! Был такой случай, когда в последствии хозяин предоставил результат экспертизы, якобы он лечился в это время от алкоголизма и не мог осознавать свои действия, хотя на сделке был абсолютно трезвый и люди это подтвердили, а суд вынес решение в его пользу и комнату ему вернули.

Поэтому мой совет, чтобы обойти «подводные камни» при покупке комнаты, требуйте проводить сделку только через договор купли-продажи, где должна быть указана реальная стоимость недвижимости (ни в коем случае не заниженная!).

Лучше подождать месячный срок с момента рассылки писем соседям с уведомлениями о продаже комнаты (точнее, с момента получения соседями этих писем), чем потом судиться и доказывать свои права.

Если соседей мало, то можно послать телеграммы — это чуть дороже, чем письма, но намного удобнее.

На почте сразу дадут заверенную копию телеграммы, носят их всего три дня и с этого момента можно уже отсчитывать месячный срок (срок, в течение которого соседи по закону должны дать ответ).

Если месячный срок вас никак не устраивает, то можно оплатить отказ от преимущественной покупки комнаты соседями, заверенный у нотариуса. Это самый надёжный вариант.

Но возможно договориться с соседями и привести их в орган регистрации сделки, чтобы они дали отказ на месте — этот вариант самый дешевый, тоже надежный, но наиболее хлопотный (это зависит от того, каковы соседи).

Про отказ от преимущественной покупки комнаты можно прочитать здесь.

Еще какие бывают «подводные камни» при покупке комнаты? Мне попадался случай, когда при приватизации комнаты в общежитии люди самостоятельно смастерили перегородку в комнате и отделили «прихожую».

Техник из БТИ посчитал им после этого жилой только ту площадь, которая была после перегородки, а «прихожая» не была засчитана. В итоге, например, вместо 23 кв.м. у них оказалось по документам 17 кв.м., а покупатель купил уже меньшую площадь.

Присоединение остальной «территории» возможно разве что через суд.

Обязательно сверяйте метраж в документах и по факту!!!

Например, продавалась комната 14 кв.м., доля в квартире по документам 25/100. У соседей комната 18 кв.м. тоже указана, как доля 25/100. Оказалось, что эти две комнаты были смежными, обе по 18 кв.м. и изначально принадлежали этим соседям.

Потом они сделали перегородочку, при этом образовался коридорчик и проходная комната стала изолированной, но с меньшей площадью. Комнату продали, как отдельную, но доля осталась прежней.

То есть за общий коридорчик, которым пользуются и соседи, платить приходится новым хозяевам меньшей комнаты.

Кроме того, не поскупитесь и закажите выписки из Госреестра о всех собственниках, ведь какие-то комнаты могут оказаться муниципальными, а это особая песня.

Вывод: чтобы обойти все «подводные камни» при покупке комнаты, лучше обратитесь к опытному риэлтору, который проверит  документы, сверит площади, поможет хозяину собрать необходимые справки и проведет сделку.

Источник: http://www.sovetrielt.ru/podvodnye-kamni-pri-pokupke-komnaty/

Как объединить комнаты в коммунальной квартире в квартиру

Как из коммунальной квартиры сделать обычную, если обе комнаты в моей собственности?

В принципе, Вы можете оставить вход в квартиру из коридора общего пользования, а вот удастся ли Вам сделать отдельную кухню и санузел – большой вопрос.

В принципе, Вы можете оставить вход в квартиру из коридора общего пользования, а вот удастся ли Вам сделать отдельную кухню и санузел – большой вопрос.

Ведь стояки воды, канализации и газа могут быть расположены таким образом, что Вы никак не сможете сделать такие удобства в собственных комнатах.

Одним словом, нужно рассматривать конкретный вариант, мне уже приходилось видеть квартиры, переделанные из коммуналки.

Если же Вы имеете в виду чисто юридическую сторону вопроса, то приватизированная коммунальная квартира, фактически, является квартирой в долевой собственности.

  • Если же Вы имеете в виду чисто юридическую сторону вопроса, то приватизированная коммунальная квартира, фактически, является квартирой в долевой собственности.
  • Как только все доли окажутся в собственности у одного лица, т.е.
  • ВСЯ квартира будет принадлежать одному человеку (или семье), она сразу станет отдельной.
  • Смысл объединения комнат в коммунальной квартире в отдельную квартиру, как объект недвижимого имущества, заключается в её постановке на кадастровый учёт в виде квартиры.
  • Для этого требуется, чтобы все комнаты принадлежали одному и тому же собственнику (собственникам) .

После этого можно обратиться в БТИ (в некоторых регионах в иную инстанцию) с заявлением на изготовление нового Техплана на всю квартиру.

Следующий этап – обращение в Кадастровую палату о постановке квартиры на кадастровый учёт и получение Кадастрового паспорта.

С этого момента процесс объединения можно считать состоявшимся.

Объединение финансово-лицевого счёта к решению этой задачи не приводит.

  • У меня в собственности 1 комната в 2-комнатной квартире. В настоящий момент процесс перевода коммунальной квартиры в отдельную значительно упрощен.
  • Планирую выкупить вторую комнату (получается еще свидетельство о собственности, второе жилье). Вам нужно будет после оформления сделки купли-продажи комнаты принести в бухгалтерию ДЕЗа правоустанавливающие документы (договоры и Свидетельства о собственности) на обе комнаты, и попросить объединить лицевой счет на обе комнаты на Ваше имя. Пытались обращаться в ДУК по поводу объединения счетов.
  • Вопрос: могу я, как-то потом, сделать квартиру одной целой 2-комнатной квартирой? В этом случае программа автоматически переведет Вашу квартиру в категорию отдельных квартир, что и будет указано в выданной Вам на руки после совершения этой операции копии финансового лицевого счета (карточке собственника) на данную квартиру. Но в итоге сказали, что сначала нужно перераспределить доли в Росреестре.
  • Где можно найти бланк соглашения о перераспределении долей собственности в квартире?

В 3-к квартире, которая была коммунальной (две комнаты находятся в собственности у меня и матери, одна комната была в собственности у соседей) была выкуплена последняя третья комната моей матерью.

Единственный собственник всех трех комнат квартиры (ваша мама) может предоставить в местное Управление Росреестра свои свидетельства о собственности и договоры купли-продажи на все три комнаты, после чего получить одно новое Свидетельство о государственной регистрации права на все три комнаты, с указанием в нем, что она является собственником всей квартиры.

Объединение комнат в коммунальной квартире. – советы риэлторов – ЦИАН

Такого Свидетельства и договоров о приобретении всех трех комнат в коммунальной квартире будет более чем достаточно для оформления единого лицевого счета на всю квартиру на имя вашей мамы. После подачи документов в Росреестр для объединения в квартиру, какая дата будет указана? Одна доля (комната, владелец мама) от общей площади наша, другая доля у соседей.

Являюсь собственником одной комнаты в двухкомнатной коммунальной квартире с 2000 года. Спасибо Датой регистрации права собственности на всю квартиру будет считаться дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (сокращенно – ЕГРП). Сейчас мы выкупаем эту долю, оформляем Ее на брата.

Объединение комнат в коммуналке Как можно объединить

На руках у нас будут 2 свидетельства и у каждого останутся свои лицевые счета.

Для объединения лицевых счетом, мне сказали, нужно объединить доли двух владельцев (т.е.

Как объединить комнаты с разными кадастровыми номерами в

Получить единое свидетельство, в котором будет указаны пересчитанные их доли), и с этим свидетельством уже в МФЦ.

Вопрос: как мне это сделать с момента покупки доли у соседки (при заключении договора купли-продажи)? Для того, чтобы квартира была переведена из разряда коммунальных в разряд отдельных, нужно, чтобы у всех комнат был единый собственник (пусть даже и в лице двух человек).

Если нынешняя ваша комната оформлена только на ваше имя, то покупателем соседней комнаты должны быть вы (потом вы сможете произвести отчуждение доли всей квартиры в пользу своего брата).

Объединение комнат в коммунальной квартире в квартиру – обсуждение

Если собственниками вашей нынешней комнаты являетесь вы с братом в равных долях, то и выкупать соседнюю комнату вам нужно будет тоже вместе, в тех же долях, в которых вы владеете своей нынешней комнатой.

  • В первом случае лично вы станете собственником всей квартиры (то есть в ЕГРН будет внесена запись о том, что вы являетесь частным собственником обеих комнат).
  • Во втором случае – вы с братом станете долевыми собственниками обеих комнат (о чем в ЕГРН будет сделана соответствующая запись).
  • После этого вы берете свежую выписку из ЕГРН (в которой будет указан, либо один собственник всей квартиры, либо два собственника, владеющих долями в праве собственности на всю квартиру), и подаете в МФЦ заявление о том, чтобы на всю квартиру был оформлен единый лицевой счет.
  • В результате квартира автоматически (на программном уровне) будет переведена из разряда коммунальных в разряд отдельных квартир.

После этого вы сможете подарить долю всей квартиры своему брату, в результате чего вы станете долевыми собственниками отдельной квартиры с единым лицевым счетом.

Имеется трехкомнатная квартира, бывшая коммуналка, где две комнаты принадлежат в равных долях четверым членам семьи (один несовершеннолетний), а третья — в равных долях пятерым членам той же семьи (двое несовершеннолетних собственников). Как объединить все три комнаты в квартиру под одним кадастровым номером? Для начала (путем дарения или купли-продажи), нужно оформить все три комнаты в собственность одного человека.

После этого нужно будет подать в МФЦ заявление об объединении лицевых счетов по всей квартире в один лицевой счет.

На заключительном этапе, когда уже квартира будет числиться не как коммунальная, а как отдельная, нужно будет подать в Управление Росреестра заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН об объекте недвижимости, чтобы всей (уже отдельной) квартире был присвоен единый кадастровый номер.

В двухкомнатной квартире 1 комната принадлежит нам с сыном на праве собственности в равных долях с 2000 года, 2 комната принадлежит мне на праве собственности с 2003 года. Нужно ли сыну оформлять дарственную мне на половину комнаты?

Объединение комнат в квартиру – советы адвокатов и юристов

У квартиры единый лицевой счет при оплате за коммунальные платежи.

Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

  • Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту: Появление новых жильцов влияет и на стоимость коммунальных услуг.
  • Для того, чтобы ответить на вопрос, возможна ли прописка в коммунальной квартире без согласия соседей, необходимо знать, кто является ее владельцем.
  • Именно от этого зависит необходимость получать согласие.
  • Впрочем, если речь идет о проживающих в одной комнате гражданах, то их согласие требуется в любом случае.

Если коммунальная квартира находится в собственности граждан, то никакого согласия от проживающих в соседних комнатах не требуется.

Коммунальная квартира переделать в обычную — КМ Консалтинг

За исключением случаев, когда жилье оформлено в долевую собственность. Просто ее совладельцы договорились, кто из них какой комнатой пользуется. Не спрашивается такое разрешение при регистрации новорожденных или малолетних детей у родителей.

Объединение комнат в коммунальной квартире – Littleone

Регистрация осуществляется в соответствии с положениями закона № 5242-1 от г., Постановления Правительства № 713.

Ответы@Mail. Ru Как объединить комнаты в коммунальной квартире

Но также к этим отношениям применяются положения Гражданского кодекса об общей собственности и Жилищного кодекса.

Под жилыми помещениями, где возможна регистрация (прописка) граждан, следует понимать: Правовым основанием для прописки в комнате собственника является полученное им свидетельство о государственной регистрации его права.

Как объединить лицевые счета в коммунальной квартире 2019

Ознакомимся с примером.

Вместе с паспортом оно подается в регистрирующий орган.

Причин для отказа собственнику в регистрации не существует.

  • Зарегистрироваться в комнате муниципальной коммунальной квартиры могут наниматель и члены его семьи, указанные в договоре соцнайма.
  • Для их регистрации не требуется получения дополнительных документов. Прописка в коммунальной квартире порождает два рода прав: Право пользоваться таким имуществом возникает с момента регистрации в коммунальной квартире и не требует согласия остальных владельцев комнат. Прописать в комнату, находящуюся в собственности, можно кого угодно, независимо от степени родства.
  • Спрашивать при этом разрешение необходимо только у других сособственников этой же комнаты, а не всей остальной квартиры.
  • В муниципальной комнате можно прописать ребенка и супруга.

В отношении прочей родни придется получать согласие владельца квартиры — муниципалитета. Это же правило действует и в отношении лиц, родственных связей с нанимателем не имеющих.

Как оформить?

Родители могут прописать в свою комнату детей, не достигших совершеннолетия, в упрощенном порядке.

Для того, чтобы их зарегистрировать, нет необходимости спрашивать согласия кого-либо: ни собственника, ни других проживающих.

Даже если прописка уменьшает метраж комнаты в расчете на каждого члена семьи, запретить такую регистрацию никто не вправе.

Документы

Для иностранцев правила регистрации в коммунальной квартире те же, что и для россиян.

  • Собственник может прописать сам себя или жильца без какого-либо разрешения, а вот нанимателю муниципальной квартиры оно необходимо.
  • Так же как и согласие всех проживающих с ним в одной комнате взрослых.
  • А для самого иностранца, чтобы получить регистрацию, необходимо подтверждение: Временная регистрация в коммунальной квартире необходима тем россиянам, которые по какой-либо причине должны находиться не в том субъекте РФ, где прописаны.
  • Если речь идет о найме комнаты в том же городе, то необходимости во временной регистрации нет.

Владелец комнаты несет ответственность за фиктивную регистрацию, не предусматривающую проживание на его жилплощади.

В принципе, Вы можете оставить вход в квартиру из коридора общего пользования, а вот удастся ли Вам сделать отдельную кухню и санузел – большой вопрос.

Образец приказа

Штраф за такое деяние начинается от 100 тысяч рублей.

  • Для того, чтобы оформить прописку в комнате коммуналки, следует обратиться в паспортный стол, отделение Миграционной службы или МФЦ по месту проживания.
  • Подача заявления на регистрацию возможно и через интернет, на портале Госуслуг.
  • Выбор способа свободен и зависит от личного удобства граждан.
  • Для того, чтобы оформить прописку в комнату коммунальной квартиры в 2018 году необходимо представить следующие документы: Заявление подписывается всеми заинтересованными лицами.

На видео о Как объединить комнаты в коммунальной квартире в квартиру

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://colodez.spb.ru/kak-obedinit-komnaty-v-kommunalnoy-kvartire-v-kvartiru

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Как из коммунальной квартиры сделать обычную, если обе комнаты в моей собственности?

Ситуация, когда один из собственников комнаты в коммунальной квартире не живет в ней и сдает посторонним лицам в аренду, а второй не хочет иметь под боком меняющихся время от времени соседей, не редка.

Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду без согласия другого собственника и можно ли этому помешать. Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Соседи шумят: ваши права и порядок действий

Право собственника владеть и распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией России и, казалось бы, незыблемо, но и тут есть свои нюансы.

Можно ли, осуществляя свои права, нарушать права соседей? Ведь, если комната сдается в аренду, жильцы не только занимают саму комнату, но и пользуются общими помещениями: кухней, коридором, ванной и туалетом.

Тут-то и возникает конфликт между соседями по коммунальной квартире.

Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен.

Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которым порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников. А если они к такому соглашению прийти не могут, то судом.

Причем на практике суды не разъясняют, к какому именно соглашению должны прийти собственники и какой порядок пользования общими помещениями необходимо установить.

Да и вряд ли это возможно на практике.

Как можно установить часы пользования туалетом, например? И как суд предлагает следить за исполнением такого соглашения, какие меры ответственности применять к нарушителю? Опять же, если собственник комнаты пользуется общими помещениями безо всякого соглашения, почему наниматели должны его заключать? Все эти вопросы суды оставляют без внимания и выносят решения о запрете сдавать комнату в аренду, мотивируя их необходимостью получения согласия владельца других комнат в коммуналке.

Противоположенную позицию занимают суды, отказывая в исках о запрете сдавать комнату.

В своих решениях они исходят из того, что законодательство не предусматривает обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, а общие помещения в квартире, такие как кухня или ванная, не являются самостоятельными объектами права и следуют судьбе права собственности на комнату.

По моему мнению, при разрешении таких споров судам следует руководствоваться нормой Гражданского кодекса о том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. То есть суды не должны ограничивать собственника формальной обязанностью получить согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, фактически ставя собственников в неравное положение и зависимость от получения такого разрешения.

Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.

Если арендаторы нарушат права соседа, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.

Так, если арендаторы не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, последний имеет право на защиту своих прав и выселение нарушителей из квартиры.

Таким образом, если Вы не хотите, чтобы соседка сдавала комнату в аренду, Вам придется подать в суд исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела. Не забудьте заявить требование о выселении арендаторов из комнаты, иначе Вы не сможете принудительно исполнить решение суда и выселить неугодных соседей.

Сосед устроил в квартире приют для животных: порядок действий

Решайте проблемы с соседями по дому легко!

Отвечает юрист Василий Катынкин (Екатеринбург):

Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.

  1. Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.
  2. Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.

В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.

В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения.

Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении.

Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.

Безусловно, необходимо учитывать большое количество факторов: количество собственников и размер их долей, количество зарегистрированных лиц, количество фактически проживающих, общую площадь квартиры, наличие лиц с нарушениями здоровья (серьезными заболеваниями, инвалидностью и т. д.).

Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.

Отвечает эксперт по управлению многоквартирными домами Дмитрий Бурняшев (Ставрополь):

На сегодняшний день нет закона, который прямо запрещал бы сдавать в аренду комнату в коммунальной квартире без согласия других собственников.

Именно этим и пользуются многие арендодатели, которые на возмущения соседей могут поставить в тупик вопросом: «А где написано, что я обязан уведомлять и спрашивать у вас?» Однако есть нормы законодательства, которые в совокупности могут указать на обязанность согласования.

Все собственники комнат в коммунальной квартире являются собственниками мест общего пользования (ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ). Также у собственников есть права владения, пользования, распоряжения своим имуществом, согласно ст.

209 Гражданского кодекса РФ. И если объект собственности находится в собственности нескольких лиц, то распоряжение, владение и пользование имуществом может происходить только по соглашению всех ее участников (ст.

246, 247 Гражданского кодекса).

Если собственник комнаты сдает ее другому лицо, то он, с одной стороны, на сдачу самой комнаты не должен ни у кого спрашивать разрешения, но, с другой стороны, сдача комнаты невозможна без использования мест общего имущества коммунальной квартиры (ванной комнаты, кухни и т. д.), и этот порядок пользования должен производиться совместно всеми собственниками. Если порядок пользования не достигнут соглашением, то тогда его может установить только суд.

Пока нет соглашения или судебного решения о порядке пользования, то и ничего нельзя поделать. Вызывать полицию? Полиция не уполномочена разрешать гражданско-правовые споры. Проверит лишь регистрацию и передаст сведения в МВД, не более того.

Мои соседи постоянно шумят – что делать?

Должны ли жильцы с временной регистрацией оплачивать коммуналку?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся.

Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например. Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно.

Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.

Отвечает помощник юрисконсульта ООО «Центр правового обслуживания» Татьяна Кравцова:

Ваше согласие на вселение жильцов потребовалось бы в случае долевой или совместной собственности на квартиру с соседями, в соответствии со статьями 247 и 253 ГК РФ.

Коммунальная квартира, в свою очередь, не является объектом, находящимся в общей долевой или совместной собственности граждан. В коммунальной квартире в общей собственности жильцов находится только общее имущество.

Таким образом, комната в коммунальной квартире – юридически самостоятельный объект частной собственности, и Ваша соседка является ее единственным собственником. Согласно статье 209 ГК РФ, собственник может распоряжаться своим имуществом и использовать его в соответствии с законом, если своими действиями не нарушает прав других лиц.

В том числе собственник имеет право передавать другим лицам, оставаясь при этом собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Так что соседка имеет законные основания передать свою комнату в коммунальной квартире для пользования другому лицу на основании договора найма, при этом не получая чьего-либо согласия.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/sosedka_sdaet_komnatu_v_kommunalke_ya_protiv_chto_delat/7207

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Как из коммунальной квартиры сделать обычную, если обе комнаты в моей собственности?

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 24.08. 2019 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.”

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).

    После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >

  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Правовая помощь
Добавить комментарий