Как не допустить открытия аптеки на первом этаже жилого МКД?

Кафе в жилом доме: можно ли открыть, закон и пошаговая инструкция – Ваш дополнительный заработок

Как не допустить открытия аптеки на первом этаже жилого МКД?

Кафе — это самый популярный формат предприятия общественного питания. Чтобы начать этот бизнес, не требуется многомиллионных затрат. При хорошей работе кафе легко обзавестись постоянной лояльной клиентурой. На одном месте можно проработать десятки лет и даже передать этот бизнес по наследству.

Но чтобы кафе приносило постоянный стабильный доход, перед его открытием надо изучить ключевые моменты этого бизнеса. Конечно, ваш реальный опыт ничто не заменит, но все же, стоит знать, с чего начать, если вы решили открыть свое кафе с нуля.

Для наших пользователей мы написали книгу про открытие небольшого кафе, где собрали только практические рекомендации, примеры и расчеты. Это чуть больше, чем просто пошаговая инструкция, поэтому мы очень рекомендуем вам ее прочесть.

О чем вы узнаете, прочитав нашу книгу? Прежде чем открывать свое кафе, надо ответить на ряд вопросов:

  • Где вы будете открывать кафе? Это будет торговый центр, оживленная улица, спальный район или закрытая территория типа офисного центра, вуза, предприятия?
  • Достаточно ли там ваших потенциальных клиентов? Как оценить предполагаемую посещаемость вашего кафе?
  • Как идут дела у ваших конкурентов? Какую нишу на рынке общепита вы можете занять?
  • Где купить оборудование, мебель и посуду для вашего кафе?
  • Как легально решить вопрос с музыкальным сопровождением?
  • Что нужно для того, чтобы получить разрешение на открытие кафе?

Наша книга-инструкция подскажет с чего начать, чтобы открыть свое кафе. Но мы не ограничились только описанием порядка открытия кафе. Вы узнаете и о том, как оценить меню заведения на предмет прибыльности, какие существуют показатели эффективности работающего кафе, чем должен заниматься ваш шеф-повар, и какую зону ответственности должны контролировать вы сами.

Сколько стоит открыть кафе с нуля

Все затраты на открытие кафе с нуля можно разделить на разовые и те, которые придется нести весь период деятельности кафе. Соберем эти данные в таблицу:

Разовые расходы при открытии кафеПостоянные расходы на работу кафе
Дизайн и ремонт помещенияЗакупка продуктов
Закупка мебелиЗарплата персоналу
Закупка посудыНалоги и страховые взносы
Закупка оборудованияКоммунальные услуги
Вывеска и наружная рекламаАвторские отчисления за музыку

Мы не указали в таблице самой главной статьи расходов – на помещение, так как ситуация здесь может быть разной:

  • у вас уже есть собственное помещение для кафе;
  • вы планируете купить помещение;
  • помещение для кафе будет арендованным.

Чаще всего помещение для кафе снимают в аренду. Причин тому несколько. Во-первых, площади, где есть хорошая посещаемость, часто находятся в торговых центрах, где помещение можно только арендовать. Во-вторых, аренда, а не покупка помещения снижает сумму затрат на открытие кафе. В-третьих, несмотря на все предварительные расчеты, место размещения кафе может оказаться неудачным.

В каждом конкретном случае суммы расходов при открытии кафе с нуля будут разными. В нашей книге мы детально и до мелочей рассчитали стоимость открытия кафе летнего типа на 20 человек. Разовых затрат набралось на 500 тысяч рублей плюс 330 тысяч рублей составили постоянные расходы на первый месяц работы кафе с учетом аренды помещения. Итого, 830 тысяч рублей.

Для начинающих бизнес мы советуем рассмотреть вариант франшизы в сфере общепита. Открыть кафе по франшизе в некоторых случаях будет дешевле, за счет того, что франчайзер заинтересован в продвижении своего бренда.

Например, он может предложить вам оборудование в рассрочку, в аренду или даже вообще в безвозмездное пользование.

Конечно, свои расходы он позже возместит при получении от вас ежемесячных платежей, но на первом этапе работа кафе по франшизе поможет вам быстрее начать получать прибыль.

При выборе франшизы учитывайте, что примеры расходов и доходов в предложении франчайзера могут быть не совсем достоверны. Франчайзер заинтересован продать вам франшизу, поэтому пересчитывайте сами все приведенные цифры и добавляйте те расходы, которые в его радужной картине не учитываются.

Собираетесь открыть свой бизнес? Не забудьте про расчетный счёт — он упростит ведение бизнеса, уплату налогов и страховых взносов. Тем более сейчас многие банки предлагают выгодные условия по открытию и ведению расчётного счёта. Ознакомиться с предложениями вы можете у нас на сайте.

Как открыть кафе с нуля: бизнес-план

Тем не менее, перед тем, как открыть свое кафе, обязательно надо подсчитать и его доходную часть. Да, она будет только предполагаемая, но вы должны себе представлять, на что вы можете рассчитывать при хорошей организации работы кафе.

Мы предлагаем заменить профессиональный бизнес-план по открытию кафе примером с расчетами расходной и доходной части. Такой пример вы тоже можете найти в нашей книге. В этом примере мы рассчитали не только сумму расходов, но и то, сколько посетителей должно зайти в кафе, каким должен быть средний чек, и каким может быть период окупаемости вашего кафе.

Какие документы нужны для открытия кафе

Какие нужны разрешения для открытия кафе? Кафе – это предприятие общественного питания, а такие заведения находятся под повышенным вниманием надзорных органов. Отвечая на вопрос: «Что нужно, чтобы открыть кафе?», мы должны обратить ваше внимание на наличие определенных бюрократических барьеров.

К сожалению, процесс получения разрешительных документов для открытия кафе может занять у вас немало времени. Сама процедура в явном виде не прописана ни в одном нормативном акте, т.к. согласования надо получать в разных службах.

В пакет документов для открытия кафе в 2019 году будут входить:

  • согласование с пожарной инспекцией;
  • санитарно-эпидемиологическое заключение от Роспотребнадзора на соответствие кафе требованиям;
  • разрешение на открытие кафе от местной администрации;
  • разрешение на размещение наружной рекламы;
  • лицензия на реализацию алкоголя, если вы будете его продавать;
  • согласование с полицией на размещение тревожной кнопки.

Проще открывать кафе в помещении, где уже находилась точка общепита, или в торговом центре в формате фудкорта, где определенную помощь для получения разрешительных документов окажет администрация ТЦ.

Ответить на то, какие нужны документы для открытия кафе в России, вам могут в специализированных юридических фирмах, которые помогают в получении разного рода лицензий, согласований, разрешений.

Не секрет, что большое значение в этом вопросе имеет наличие связей, знание процедуры, региональные особенности, поэтому, если у вас есть возможность заказать такие услуги, стоит этим воспользоваться.

В любом случае, не отчаивайтесь, получить разрешительные документы на открытие кафе можно и самостоятельно, тем более, сделать это надо только один раз. Посмотрите, сколько кругом действующих точек общепита, все они смогли преодолеть эти бюрократические препоны. Сможете и вы.

  • Если у вас еще остались вопросы, рекомендуем посмотреть видео по открытию кафе:
  • Как открыть салон красоты с нуля
  • Как открыть свой магазин с нуля

Источник:

Кафе в жилом доме

Открытие любое дела подразумевает определенные сложности. Важно продумать каждый пункт до мелочей. Как открыть кафе в жилом доме на первый взгляд кажется, довольно просто. Однако на практике здесь существуют свои нюансы. Поэтому перед стартом, стоит внимательно ознакомиться с ними.

Недовольство жильцов часто оправдано постоянным шумом, появление запаха, личным дискомфортом. В итоге соответствующие инстанции вынуждены проводить проверку. При обнаружении нарушений, встает вопрос об закрытие заведения. Однако бывают случаи, когда жалобы начинают поступать без весомых причин, еще до официального открытия кафе в многоквартирном доме.

При возникновении подобных ситуаций, обе стороны интересуются вопросом, можно ли открывать бар в жилом доме. Если опираться на законодательство, то подобная деятельность считается законной. Бизнесмены имеют полное право кафе на первом этаже жилого дома. Однако здесь имеется важный пункт, говорящий о том, что данная деятельность не должна нарушать права третьих лиц.

Частые конфликтные ситуации

Закусочные в жилых домах пользуются широкой популярностью. Поэтому их открытие может принести хорошую прибыль. Вот только наличие конфликтов, способно серьезно усугубить процветающий бизнес.

Желая наладить отношения с жильцами, одни собственники стараются задобрить их, другие не обращают внимания, а есть те, кто резко реагирует на возникающие конфликтные ситуации.

Однако любой метод часто оказывается безрезультатным. Жалобы продолжают поступать, и конфликт лишь обостряется. Чтобы свести неприятности к минимуму стоит прислушаться к простым рекомендациям, которые рассмотрены исходя из конкретных случаев.

Если имеется опасение, что соседи не одобрят бизнес, то можно просто установить вендинговых аппараты. Они тоже приносят неплохой доход регулярно.

Нарушение тишины

Самая популярная причины появления недовольства. Источником ее возникновения может стать ремонтные работы на начальной стадии или музыка уже после открытия ресторана. Конечно, избежать его не получится.

Поэтому наиболее рационально свести к минимуму часы работы заведения. Если музыка будет звучать до 23 часов, претензии будут просто незаконными. Во всех остальных случаях, нарушение ночной тишины может привести к закрытию лавочки.

Особенно если на нее поступить многочисленное количество жалоб.

Однако часто люди оказываются слишком принципиальными. Их раздражает не только музыкальные ритмы, но и другой шум. Например, громкие разговоры, грохот посуды, передвижения мебели. В подобных случаях ситуацию можно решить, но для этого потребуется больше времени. Хотя, опираясь на закон, любой шум с 7 утра и до 11 вечера является допустимым.

Запах

Кафе в жилом доме подразумевает под собой наличие соответствующих ароматов. Поэтому все претензии рядом живущих являются обоснованными.

Чтобы избавиться от них наиболее логично приобрести качественное оборудование. Сегодня существуют специальные вытяжные системы, поглощающие все ароматы. Кроме этого можно создать дополнительный канал вентиляции.

Однако стоит знать, пользоваться домовой вентиляцией запрещено.

Может тогда просто открыть магазин пряжи? В крупных городах рукоделие считается особенным видом бизнеса на дому.

Насекомые, грызуны

Многие граждане убеждены, заведения общепита взаимосвязаны с большими остатками пищи, которые провоцируют развитие вредоносных мышей или тараканов. Однако на практике подобным соседством мигом бы заинтересовались соответствующие инстанции и пожелании провести проверку. Поэтому требования к кафе в жилом доме подразумевает тщательное обдумывание вывоза мусора, пищевых отходов.

Ремонтные работы

Постоянный грохот способен причинить серьезный вред проживающим соседям. Однако избежать его не получится. Поэтому здесь главное соблюдать временные нормы. Кроме того важно оформить все официально. Желая провести реконструкцию стен, необходимо убедиться с законности действий. Тогда при наличии официальных бумаг, любые претензии будут лишь неприятными хлопотами.

Источник: https://ivczn.ru/prochee/kafe-v-zhilom-dome-mozhno-li-otkryt-zakon-i-poshagovaya-instruktsiya.html

Как открыть кафе в жилом доме: требования и ограничения закона

Как не допустить открытия аптеки на первом этаже жилого МКД?

Соглашение о конфиденциальности

и обработке персональных данных

1.Общие положения

1.1.

Настоящее соглашение о конфиденциальности и обработке персональных данных (далее – Соглашение) принято свободно и своей волей, действует в отношении всей информации, которую ООО «Инсейлс Рус» и/или его аффилированные лица, включая все лица, входящие в одну группу с ООО «Инсейлс Рус» (в том числе ООО «ЕКАМ сервис»), могут получить о Пользователе во время использования им любого из сайтов, сервисов, служб, программ для ЭВМ, продуктов или услуг ООО «Инсейлс Рус» (далее – Сервисы) и в ходе исполнения ООО «Инсейлс Рус» любых соглашений и договоров с Пользователем. Согласие Пользователя с Соглашением, выраженное им в рамках отношений с одним из перечисленных лиц, распространяется на все остальные перечисленные лица.

1.2.Использование Сервисов означает согласие Пользователя с настоящим Соглашением и указанными в нем условиями; в случае несогласия с этими условиями Пользователь должен воздержаться от использования Сервисов.

1.3.Сторонами (далее – «Стороны) настоящего Соглашения являются:

«Инсейлс» – Общество с ограниченной ответственностью «Инсейлс Рус», ОГРН 1117746506514, ИНН 7714843760, КПП  771401001, зарегистрированное по адресу: 125319, г.Москва, ул.Академика Ильюшина, д.4, корп.1, офис 11 (далее – «Инсейлс»), с одной стороны, и

«Пользователь»

либо физическое лицо, обладающее дееспособностью и признаваемое участником гражданских правоотношений в соответствии с законодательством Российской Федерации;

либо юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с законодательством государства, резидентом которого является такое лицо;

либо индивидуальный предприниматель, зарегистрированный в соответствии с законодательством государства, резидентом которого является такое лицо;

которое приняло условия настоящего Соглашения.

1.4.

Для целей настоящего Соглашения Стороны определили, что конфиденциальная информация – это сведения любого характера (производственные, технические, экономические, организационные и другие), в том числе о результатах интеллектуальной деятельности, а также сведения о способах осуществления профессиональной деятельности (включая, но не ограничиваясь: информацию о продукции, работах и услугах; сведения о технологиях и научно-исследовательских работах; данные о технических системах и оборудовании, включая элементы программного обеспечения; деловые прогнозы и сведения о предполагаемых покупках; требования и спецификации конкретных партнеров и потенциальных партнеров; информацию, относящуюся к интеллектуальной собственности, а также планы и технологии, относящиеся ко всему перечисленному выше), сообщаемые одной стороной другой стороне в письменной и/или электронной форме, явно обозначенные Стороной как ее конфиденциальная информация.

1.5.Целью настоящего Соглашения является защита конфиденциальной информации, которой Стороны будут обмениваться в ходе переговоров, заключения договоров и исполнения обязательств, а равно любого иного взаимодействия (включая, но не ограничиваясь, консультирование, запрос и предоставление информации, и выполнение иных поручений).

2.Обязанности Сторон

2.1.

Стороны соглашаются сохранять в тайне всю конфиденциальную информацию, полученную одной Стороной от другой Стороны при взаимодействии Сторон, не раскрывать, не разглашать, не обнародовать или иным способом не предоставлять такую информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного разрешения другой Стороны, за исключением случаев, указанных в действующем законодательстве, когда предоставление такой информации является обязанностью Сторон.

2.2.

Каждая из Сторон предпримет все необходимые меры для защиты конфиденциальной информации как минимум с применением тех же мер, которые Сторона применяет для защиты собственной конфиденциальной информации.

Доступ к конфиденциальной информации предоставляется только тем сотрудникам каждой из Сторон, которым он обоснованно необходим для выполнения служебных обязанностей по исполнению настоящего Соглашения.

2.3.Обязательство по сохранению в тайне конфиденциальной информации действительно в пределах срока действия настоящего Соглашения, лицензионного договора на программы для ЭВМ от 01.12.2016г., договора присоединения к лицензионному договору на программы для ЭВМ, агентских и иных договоров и в течение пяти лет после прекращения их действия, если Сторонами отдельно не будет оговорено иное.

2.4.Не будут считаться нарушением настоящего Соглашения следующие случаи:

(а)если предоставленная информация стала общедоступной без нарушения обязательств одной из Сторон; 

(б)если предоставленная информация стала известна Стороне в результате ее собственных исследований, систематических наблюдений или иной деятельности, осуществленной без использования конфиденциальной информации, полученной от другой Стороны;

(в)если предоставленная информация правомерно получена от третьей стороны без обязательства о сохранении ее в тайне до ее предоставления одной из Сторон; 

(г)если информация предоставлена по письменному запросу органа государственной власти, иного государственного органа,  или органа местного самоуправления в целях выполнения их функций и ее раскрытие этим органам обязательно для Стороны. При этом Сторона должна незамедлительно известить другую Сторону о поступившем запросе;

(д)если информация предоставлена третьему лицу с согласия той Стороны, информация о которой передается.

2.5.Инсейлс не проверяет достоверность информации, предоставляемой Пользователем, и не имеет возможности оценивать его дееспособность.

2.6.Информация, которую Пользователь предоставляет Инсейлс при регистрации в Сервисах, не является персональными данными, как они определены в Федеральном законе РФ №152-ФЗ от 27.07.2006г. «О персональных данных».

2.7.Инсейлс имеет право вносить изменения в настоящее Соглашение. При внесении изменений в актуальной редакции указывается дата последнего обновления. Новая редакция Соглашения вступает в силу с момента ее размещения, если иное не предусмотрено новой редакцией Соглашения.

2.8.

Принимая данное Соглашение Пользователь осознает и соглашается с тем, что Инсейлс может отправлять Пользователю персонализированные сообщения и информацию (включая, но не ограничиваясь) для повышения качества Сервисов, для разработки новых продуктов, для создания и отправки Пользователю персональных предложений, для информирования Пользователя об изменениях в Тарифных планах и обновлениях, для направления Пользователю маркетинговых материалов по тематике Сервисов, для защиты Сервисов и Пользователей и в других целях.

Пользователь имеет право отказаться от получения вышеуказанной информации, сообщив об этом письменно на адрес электронной почты Инсейлс – contact@ekam.ru.

2.9.Принимая данное Соглашение, Пользователь осознает и соглашается с тем, что Сервисами Инсейлс для обеспечения работоспособности Сервисов в целом или их отдельных функций в частности могут использоваться файлы cookie, счетчики, иные технологии и Пользователь не имеет претензий к Инсейлс в связи с этим.

2.10.Пользователь осознает, что оборудование и программное обеспечение, используемые им для посещения сайтов в сети интернет могут обладать функцией запрещения операций с файлами cookie (для любых сайтов или для определенных сайтов), а также удаления ранее полученных файлов cookie.

Инсейлс вправе установить, что предоставление определенного Сервиса возможно лишь при условии, что прием и получение файлов cookie разрешены Пользователем.

2.11.Пользователь самостоятельно несет ответственность за безопасность выбранных им средств для доступа к учетной записи, а также самостоятельно обеспечивает их конфиденциальность.

Пользователь самостоятельно несет ответственность за все действия (а также их последствия) в рамках или с использованием Сервисов под учетной записью Пользователя, включая случаи добровольной передачи Пользователем данных для доступа к учетной записи Пользователя третьим лицам на любых условиях (в том числе по договорам или соглашениям). При этом все действия в рамках или с использованием Сервисов под учетной записью Пользователя считаются произведенными самим Пользователем, за исключением случаев, когда Пользователь уведомил Инсейлс о несанкционированном доступе к Сервисам с использованием учетной записи Пользователя и/или о любом нарушении (подозрениях о нарушении) конфиденциальности своих средств доступа к учетной записи.

2.12.Пользователь обязан немедленно уведомить Инсейлс о любом случае несанкционированного (не разрешенного Пользователем) доступа к Сервисам с использованием учетной записи Пользователя и/или о любом нарушении (подозрениях о нарушении) конфиденциальности своих средств доступа к учетной записи.

В целях безопасности, Пользователь обязан самостоятельно осуществлять безопасное завершение работы под своей учетной записью по окончании каждой сессии работы с Сервисами.

Инсейлс не отвечает за возможную потерю или порчу данных, а также другие последствия любого характера, которые могут произойти из-за нарушения Пользователем положений этой части Соглашения.

3.Ответственность Сторон

3.1.Сторона, нарушившая предусмотренные Соглашением обязательства в отношении охраны конфиденциальной информации, переданной по Соглашению, обязана возместить по требованию пострадавшей Стороны реальный ущерб, причиненный таким нарушением условий Соглашения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

3.2.Возмещение ущерба не прекращают обязанности нарушившей Стороны по надлежащему исполнению обязательств по Соглашению.

4.Иные положения

4.1.

Все уведомления, запросы, требования и иная корреспонденция в рамках настоящего Соглашения, в том числе включающие конфиденциальную информацию, должны оформляться в письменной форме и вручаться лично или через курьера, или направляться по электронной почте адресам, указанным в лицензионном договоре на программы для ЭВМ от 01.12.2016г., договоре присоединения к лицензионному договору на программы для ЭВМ и в настоящем Соглашении или другим адресам, которые могут быть в дальнейшем письменно указаны Стороной.

4.2.Если одно или несколько положений (условий) настоящего Соглашения являются либо становятся недействительными, то это не может служить причиной для прекращения действия других положений (условий).

4.3.К настоящему Соглашению и отношениям между Пользователем и Инсейлс, возникающим в связи с применением Соглашения, подлежит применению право Российской Федерации.

4.3.Все предложения или вопросы по поводу настоящего Соглашения Пользователь вправе направлять в Службу поддержки пользователей Инсейлс www.ekam.ru либо по почтовому адресу: 107078, г. Москва, ул. Новорязанская, 18, стр.11-12 БЦ «Stendhal» ООО «Инсейлс Рус».

01.12.2016г.

Полное наименование на русском языке:

Общество с ограниченной ответственностью «Инсейлс Рус»

Сокращенное наименование на русском языке:

ООО «Инсейлс Рус»

Наименование на английском языке:

InSales Rus Limited Liability Company (InSales Rus LLC)

Юридический адрес:

125319, г. Москва, ул. Академика Ильюшина, д. 4, корп.1, офис 11

Почтовый адрес:

107078, г. Москва, ул. Новорязанская, 18, стр.11-12, БЦ «Stendhal»

ИНН: 7714843760 КПП: 771401001

Банковские реквизиты:

Р/с 40702810600001004854

В ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ) АО, г.Москва,
к/с 30101810500000000222, БИК 044525222

Электронная почта: contact@ekam.ru

Контактный телефон: +7(495)133-20-43

Источник: https://www.ekam.ru/blogs/pos/otkrytie-kafe-v-zhilom-dome

Открыть кафе в жилом доме нельзя будет без согласия соседей – МК

Как не допустить открытия аптеки на первом этаже жилого МКД?

Заведения шаговой недоступности

Если законопроект будет принят, решающим станет мнение соседей по подъезду, и прежде всего тех, кто живет в примыкающих квартирах. Хочешь работать — придется познакомиться с жильцами дома.

В мире предпринимателей давно живет шутка: мол, идеальный магазин с точки зрения любого москвича — это магазин на первом этаже соседнего дома.

Чтобы рядом, но без потенциальных проблем — шума, запахов, насекомых и маргинальных посетителей.

Поэтому москвичи делятся на два лагеря: одни радуются возможности купить еду на первом этаже, другие не устают строчить жалобы в контролирующие организации.

Как пояснил замглавы Минстроя России Андрей Чибис, сейчас в российском законодательстве нет четких правил, которые обязывают власти учитывать мнения собственников квартир. Решения о переводе жилых помещений в нежилые принимаются на муниципальном уровне, и многие жители жалуются на подтасовку результатов.

«В некоторых случаях на первых этажах размещаются неоднозначные предприятия. Мы предлагаем ввести процедуру специального кворума собственников помещений для ания на общем собрании. Кворум состоит в том, что должно быть письменное согласие собственников примыкающих помещений (всех, кто имеет общую стенку, а также квартир, расположенных сверху и снизу)», — говорит Чибис.

Такое решение разумно.

— На каждом собрании ТСЖ начинаются споры: у нас уже второе кафе подряд закрывается, не выдерживает напора, — рассказывает жительница района Зюзино Наталья.

— Каждый раз одно и то же: я на своем восьмом этаже вообще ничего не чувствую. Кафе — близко, можно ходить ужинать или дни рождения отмечать.

А вот соседи на втором этаже жалуются, что дым им в окна летит, музыка мешает, пьяные компании под козырьком собираются. Тоже можно людей понять, конечно.

Если документ будет одобрен, обязательными станут письменные согласия от каждого соседа, чья жилплощадь примыкает к будущему магазину. Вместе с тем будет введено новое требование — на общем собрании собственников должно присутствовать не менее 2/3 жителей подъезда, в котором находится переводимая квартира.

Отдельный вопрос — назначение помещения. Так, например, жители знаменитого «круглого дома» на улице Довженко хоть и привыкли к работающим на первом этаже организациям, не обрадовались, когда пару лет назад в одном из подъездов открылся алкомаркет. Слишком быстро он стал точкой притяжения для соответствующей публики.

Если общее собрание собственников одобрит предприятие, предпринимателю придется согласовать функционал (аптека, парикмахерская или, скажем, интим-магазин?) и провести перепланировку помещения.

Важное условие — отдельный вход с улицы, наличие которого, впрочем, прописано в действующем законе. Чтобы использовать общую территорию — лестничную площадку, сами лестницы, фасад дома или придомовые территории, — необходим протокол общего собрания собственников. Часто новый владелец просто пристраивает к бывшему окну квартиры лестницу.

— Без проблем не обходится, — делятся с нами продавцы небольшого продуктового магазина на Симферопольском бульваре. — Есть парочка женщин, которые примерно раз в месяц жалуются на запахи. Но у нас все по закону, чего искать-то? Самое смешное: они жалуются, но продолжают у нас покупать продукты.

— Я обожала нашу пекарню на первом этаже! Сбылась моя мечта о шике парижского утра: спускаться в субботу в пижамных штанах за круассанами к завтраку, — вспоминает Светлана, живущая неподалеку от станции метро «Дмитровская». — Но соседям, видать, моя эстетика чужда. Кто-то нажаловался, что шумно и грязно. Закрыли пекарню. Теперь на ее месте «чистенькая» аптека.

По словам специалистов, если речь идет о кафе, слишком рассчитывать на перепланировку не стоит.

Вентиляция закладывается на стадии проектирования, и жилой дом просто не приспособлен для тех нагрузок, которые подразумевает заведение общепита.

Однако многое зависит от места: если кафе дает большую прибыль (например, находится возле станции метро), владельцы не пожалеют денег на то, чтобы обеспечить жильцам дома комфортное соседство.

Важно понимать: закон обратной силы не имеет. Хозяевам ресторанов и магазинов, которые уже работают на первых этажах, ничего не угрожает. А вот предпринимателям, только собирающимся открыть свой бизнес в жилом доме, придется работать уже по новым правилам.

СПРАВКА “МК”

На 1-м этаже жилого дома запрещено размещать специализированные рыбные магазины, точки по продаже химических товаров (из-за которых может возникать запах), а также предприятия, работающие после 23.

00 и превышающие допустимый уровень шума.Если магазин вызывает раздражение, жителям следует обращаться в Роспотребнадзор. Специалисты проверят чистоту, наличие запахов, насекомых, крыс и уровень шума.

Если жалобы подтвердятся, заведение ждет закрытие.

Источник: https://www.mk.ru/moscow/2018/08/28/otkryt-kafe-v-zhilom-dome-nelzya-budet-bez-soglasiya-sosedey.html

Что нужно знать для открытия бизнеса на первых этажах ЖК

Как не допустить открытия аптеки на первом этаже жилого МКД?

Кризис, как известно, время возможностей, одной из которых является открытие своего бизнеса.

Если вам нужны для этого коммерческие площади, то самое время присмотреться к нежилым помещениям на первых этажах жилых комплексов, поскольку аренда здесь дешевле, чем в торговых или бизнес-центрах.

Портал ComEstate.ru решил выяснить у экспертов, как избежать ошибок при выборе помещений для малого бизнеса на территории ЖК.

Что не запрещено, то разрешено

Начнем с того, что далеко не все виды деятельности возможны на коммерческих площадях в жилых зданиях. Одним из важнейших документов, регламентирующих ограничения по ведению бизнеса в жилых комплексах, является редакция соответствующего СНиПа – (СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Не погружаясь в юридические тонкости, можно сказать, что на территории ЖК запрещена любая деятельность, которая доставит неудобство жильцам. Вы не сможете торговать в ЖК химическими веществами, автомаслами, резиной, коврами и рыбой, но и продуктовый магазин не получит разрешения работать круглосуточно, только до 23 часов.

Прачечные и химчистки можно открыть только в режиме пунктов приема. Не место в жилых домах и производствам, дискотекам, рентгеновским кабинетам, клинико-диагностическим и бактериологическим лабораториям, травмпунктам, похоронным бюро и т.д. Предприятия общественного питания вместимостью до 50 человек и площадью не более 250 кв.

метров при соответствующей вентиляции и противопожарной безопасности, кстати, открывать можно. Но работать такие заведения тоже смогут только до 23 часов.

Времена, когда рынок был растущим с ненасыщенным покупательским спросом, как известно, давно прошли. Соответственно, чтобы не вылететь в трубу, нужен четкий бизнес-план и маркетинговые исследования. «Со временем рейтинг востребованности бизнесов в жилых комплексах может меняться, – говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

– Например, в первые несколько лет после сдачи новостройки, пока идет активное заселение, востребованы салоны штор, магазины со стройматериалами. Со временем, когда основная часть ремонтных работ завершена, такой бизнес теряет рентабельность в конкретном жилом комплексе. На его место приходят кафе, развивающие центры, детские магазины и прочее».

С Марией Литинецкой согласен и генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец: «На этапе заселения дома я советую открыть магазин строительных материалов.

Ремонт – не простое дело, в котором постоянно требуется что-то докупать. Также в новостройках стоит открывать в первую очередь продуктовые магазины, службы быта.

Во вторую – парикмахерские, салоны красоты, туристические компании».

Директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко советует ориентироваться на следующие цифры: на 5000 жителей востребованы будут от 3 до 6 продовольственных магазинов, 5-6 салонов красоты/парикмахерских, 2-3 медицинские организации (включая стоматологии), 2-3 образовательных организации, 1-2 магазина детских товаров, банковское отделение, одна аптека.

Коммерческие помещения от 5 кв. метров!

Стоит учитывать, что арендатор помещений стрит-ритейла, встроенных в жилые комплексы, не редко должен соотносить концепцию своего бизнеса не только с российским законодательством, но и с собственником помещения, то есть девелопером. Некоторые крупные застройщики даже говорят, что ни при каких условиях не будут продавать нежилые помещения в своих ЖК, чтобы иметь возможность контролировать наличие инфраструктуры в своих объектах.

Собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев отмечает, что девелоперы стремятся руководствоваться рыночными принципами при проектировании коммерческих помещений в жилых проектах. Существует отработанный инструментарий исследований целевой аудитории, конкурентного окружения и т.п.

, на основании чего застройщик и принимает решение о целесообразности включения в проект тех или иных функций в тех или иных объемах.

Однако эксперт тут же оговаривается –  «это идеал, а в реальности бывают случаи серьезных расхождений плана с результатами – как из-за ошибок, допущенных при анализе, так и по причине изменения экономической конъюнктуры.

В частности, многие московские микрорайоны из числа новых испытывают серьезные сложности с заполняемостью таких коммерческих помещений.

Причина часто кроется в формальном подходе к изучению потребностей как самих жителей, так и арендаторов каждого конкретного профиля (магазинам с товарами повседневного спроса нужны помещения с одними характеристиками, медицинским центрам — с другими, кафе и ресторанам — с третьими и т.п.)». По словам Андрея Ковалева, не редко в проект закладываются, скорее, некие абстрактные «рабочие места», чем площади с конкретными функциями, рассчитанными исходя из состава и потребностей будущих жителей.

Однако кризис и рост уровня вакантных площадей  заставляет и девелоперов жилой недвижимости, и собственников торговых и бизнес-центров быть лояльнее и проявлять гибкость.

Руководитель направления коммерческой недвижимости ГК «Мортон» Юлия Королева отмечает, что ГК «Мортон» старается учитывать все пожелания и технические требования будущих арендаторов еще на этапе проектирования строительства, а также может предложить различные форматы коммерческих помещений, например, с площадью 5 кв. метров.

На самом деле идти навстречу арендатору выгодно самому девелоперу.

«Торгово-сервисная инфраструктура в жилых комплексах – достаточно сильный инструмент, с помощью которого девелопер может, во-первых, создать дополнительный эффективный инструмент для продаж жилья; во-вторых, улучшить имидж проекта с точки зрения комфорта и удобства его будущих жителей; в-третьих, сформировать дополнительный денежный поток», – резюмирует директор отдела стратегического консалтинга CBRE Полина Жилкина.

Скажи мне, кто твой сосед, и я скажу, что будет с твоим бизнесом

Будущий арендатор вправе знать о планах девелопера, даже если они ему и не понравятся. Не получится ли так, что, запустив продуктовый магазин, владелец малого бизнеса через полгода обнаружит на территории жилого комплекса в 100 метрах от себя конкурента?

Еще одно правило, которым не стоит пренебрегать – инфраструктура ЖК, расположенного рядом с крупным торгово-развлекательным центром, может и должна быть скромнее, чем в аналогичном проекте, где до ближайшего крупного ТЦ нужно добираться более 10-15 минут, говорит Полина Жилкина.

Но есть и другие подводные камни, о которых рассказывает Александр Зубец. Разумеется, важную роль для продуктового магазина играет месторасположение. «Идеально, если оно будет находиться на «первой линии», то есть максимально близко к основным потокам людей, – говорит эксперт.

–  При этом стоит обратиться к застройщику и попросить план развития территории комплекса. Ведь абсолютно не факт, что если сегодня магазин располагается на основной дороге, то через два года, когда микрорайон может быть полностью застроен, эта же дорога не окажется второстепенной и не такой проходной».

Мария Литинецкая также советует провести мониторинг окрестностей: «При выборе помещения для коммерческого использования стоит обратить внимание на близлежащие объекты. К примеру, рядом с детским садом будет уместным организовать какой-либо развивающий кружок. Поблизости от поликлиники удачно расположится аптека.

Если это автомойка, то стоит открывать ее на въезде в жилой комплекс или рядом с паркингом».

Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание при выборе помещения, это огороженность или не огороженность жилого комплекса.

Огороженная территория – очень серьезный ограничивающий фактор для потенциальных арендаторов коммерческих площадей, уверена Полина Жилкина.

В меньшей степени это касается «целевого» посещения (салоны красоты, медицинские клиники, фитнес-клубы), но для магазинов, кафе и мелких предприятий услуг огороженная территория может значительно ухудшить показатели по посещаемости и, соответственно, выручке.

Впрочем, застройщики могут учитывать с одной стороны пожелания будущих новоселов жить на закрытой от посторонних территории, а с другой – обеспечить арендаторам коммерческих площадей в своих ЖК привлечение «внешнего» спроса.

«Если территория ЖК огорожена, предусмотрено два входа – со двора и с внешней стороны, с дороги и улицы, – говорит Юлия Королева.

– При этом мы всегда учитываем, чтобы погрузочно-разгрузочные зоны магазинов и прочие необходимые технические помещения располагались на территории комплекса без ущерба для жителей».

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева отмечает, что уменьшение трафика за счет огороженности территории не является помехой для организации представительского офиса компании, шоу-рума, медицинских и детских учреждений.

Более того, изоляция может стать дополнительным бонусом, джокером. «На рентабельности бизнеса салонов красоты, парикмахерских, детских студий огороженность территории сильно не отразится, – говорит Оксана Моисеева.

– А в сегментах премиум-класса данных направлений огороженная территория будет даже плюсом».

Но в целом закрытость территории, как правило, снижает на несколько процентов арендные ставки на коммерческие площади первых этажей ЖК по сравнению с аналогичными предложениями на «открытой местности».

Арендные ставки зависят от месторасположения, района и формата жилого комплекса. «Для спального района ставки находятся на уровне 10 – 15 тыс. рублей за кв. метр в год, для помещений в центре колеблются в диапазоне 30 – 65 тыс. рублей за кв.

метр в год», – говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Лена Серенко.

Эксперт, кстати, весьма категорично высказывается об открытии бизнеса на территории жилых комплексов: «Начинающему предпринимателю без опыта работы лучше не открывать бизнес в помещениях в жилом комплексе, а искать объекты в сформированной зоне ритейла, где действует синергетический эффект».

Конкуренты здесь не ходят

Контраргумент по отношению к словам Лены Серенко высказывает Александр Зубец, отмечая, что в условиях ЖК предприниматель может стать единственным, кто предлагает востребованную жильцами услугу, за которой в противном случае им пришлось бы проделать определенный путь, в том числе на машине или общественном транспорте.

В частности, он говорит, что из-за технических сложностей размещения на первых этажах жилых домов кафе и ресторанов (установка вентиляции, организация кухни, хранение продуктов), открыв кафе на первом этаже, вы еще долго можете быть вне конкуренции.

Но, как говорится, каждый выбирает по себе – фудкорт или отдельно размещенное кафе с отсутствием конкурентов на расстоянии пушечного выстрела.

В любом случае, как уточняет заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь, при выборе помещения необходимо обратить внимание на особенности своего бизнеса, целевую аудиторию, понять, нужна ли загрузка или большая витрина, позволяет ли помещение осуществить оптимальную планировку, расстановку оборудования, мебели и т.д. Тем более что, очевидно, выбирать помещения в 2016 году будет из чего.

В 2016 году мы увидим увеличение вакантных площадей, – уверен Александр Зубец. – Экономический кризис отнюдь не способствует открытию нового бизнеса. Вероятно, некоторые предприниматели будут вынуждены свернуть бизнес и прекратить аренду. В совокупности с появлением новых вакантных площадей от застройщиков все это повысит конкуренцию среди арендодателей.

В итоги ставки могут скорректироваться в меньшую сторону». С экспертом согласна и Лена Серенко: «Уровень вакантных площадей определенно будет увеличиваться, что связано со спадом в сфере торговли из-за уменьшения покупательской способности населения». Эксперт отмечает, что арендные ставки продолжают снижаться, но уже не так ощутимо, как в 2015 году.

В среднем дисконт составляет не более 10-15%.

Елизавета Гудзь ожидает, что в 2016 году будут продолжаться тренды предыдущего года: изменение потребительского поведения, миграция арендаторов в более удобные локации, которые ранее были «не по карману», перезаключение договоров на более привлекательных условиях – то есть рынок продолжит искать равновесное состояние.

При таких прогнозах наиболее оптимистичным выглядит весьма осторожное высказывание Юрия Тараненко: «Уровень вакансии в сегменте, вероятнее всего, останется высоким в 2016 году. Хотя в целом его развитие продолжится за счет открытия новых предприятий общепита и продуктовых магазинов разного формата: кофеен, магазинов, торгующих алкоголем, продовольственными товарами; аптек и так далее».

Источник: http://comestate.ru/articles/chto_nujno_znat_dlya_otkrytiya_biznesa_na_pervyh_etajah_jk

Правовая помощь
Добавить комментарий