Как принудить гражданина к регистрации права собственности на объект, не введенный в эксплуатацию?

Управление Росреестра информирует

Как принудить гражданина к регистрации права собственности на объект, не введенный в эксплуатацию?

В каком случае могут не принять документы для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации? Управление Росреестра по Астраханской области информирует, что возврат документов без рассмотрения не является отказом в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации.Основание для возврата документов без рассмотрения:1. Если заявления и документы представлены в форме электронных документов, электронных образов документов, не соответствующем формату.2. Если предоставленные на бумаге заявление и документы имеют подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание.3. Если отсутствует информация об уплате государственной пошлины.4. Если в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника.5. Если заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не подписано заявителем. О порядке пользования земельными участками, находящимися на приграничных территориях, иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицамиИностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).Указом Президента Российской Федерации от 09.01.2011 № 26 утвержден перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками (далее – Перечень).На территории Астраханской области согласно Перечню такими приграничными территориями являются следующие Муниципальные образования: «Ахтубинский район», «Володарский район», «Икрянинский район», «Камызякский район», «Красноярский район», «Лиманский район», «Харабалинский район».Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации до установления Президентом Российской Федерации указанного Перечня не допускалось предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.В соответствии со ст. 238 Гражданского кодекса Российской Федерации, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.Таким образом, земельные участки, расположенные на приграничных территориях, входящих в Перечень и находящиеся на праве собственности у иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, должны быть отчуждены в установленном российским законодательством порядке как имущество, которое в силу закона не может принадлежать указанным лицам. Указанные земельные участки могут быть предоставлены иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам на праве аренды.Вопрос по оформлению доверенностиВопрос: Собираюсь продать дом в сельской местности. По состоянию здоровья сам не могу заниматься продажей, хочу выдать доверенность дочери. Проблема в том, что в селе нет нотариуса, а ехать в район далеко. Слышал, можно обратиться в сельсовет и там оформить доверенность?Ответ: Управление Росреестра по Астраханской области информирует, что должностные лица сельсовета наделены определенными полномочиями по удостоверению доверенностей, если в населенном пункте нет нотариуса. Однако, с 1 сентября 2019 года вступили в силу изменения в закон о нотариате, которые исключили возможность удостоверения доверенности в сельсовете, если речь идет о распоряжении недвижимым имуществом.Новый Административный регламент осуществления Росреестром государственного земельного надзора

Источник: http://www.astrgorod.ru/content/upravlenie-rosreestra-informiruet

Справка о результатах обобщения судебной практики рассмотрения судами Самарской области гражданских дел по исковым требованиям, связанным с защитой прав на недвижимое имущество

Как принудить гражданина к регистрации права собственности на объект, не введенный в эксплуатацию?

Справка о результатах обобщения судебной практики рассмотрения судамиСамарской области гражданских дел по исковым требованиям,

связанным с защитой прав на недвижимое имущество

Самарским областным судом проведено обобщение практики рассмотрения районными судами области гражданских дел по исковым требованиям, связанным с защитой прав на недвижимое имущество по заданию Верховного Суда Российской Федерации в соответствии с предоставленной программой.

Количество оконченных производством дел по исковым требованиям, связанным с защитой прав на недвижимое имущество за указанные в программе периоды составило:

За 2006 год всего окончено 8 080 дел, из них с удовлетворением требований – 6 291 дело или 77,9%, с отказом в удовлетворении требований – 365 дел или 4,5%.

За 2007 год всего окончено 7 590 дел, из них с удовлетворением требований – 5 811 дел или 76,6%, с отказом в удовлетворении требований – 514 дел или 6,8%.

За 2008 год всего окончено 6 616 дел, из них с удовлетворением требований – 5 108 дел или 77,2%, с отказом в удовлетворении требований – 467 дел или 7,1%.

Самарским областным судом для проведения обобщения из районных судов Самарской области были истребованы гражданские дела названной категории выборочно за 2008 год и первый квартал 2009 года.

Всего на обобщение поступило 1 077 дел, из которых:

– с удовлетворением заявленных требований – 829, что составило 77%;

– оставлено без удовлетворения – 167, что составило 15,5%;

– производство прекращено – 40;

– оставлены без рассмотрения – 18;

– мировое соглашение – 23

1. Судами Самарской области рассматривались различные требования граждан,
обратившихся в суд за защитой прав на недвижимое имущество.

Поступившие дела условно можно разделить на следующие основные категории:

– по искам о признании права собственности на недвижимое имущество (в порядке наследования, в порядке приватизации, на основании договоров о долевом участии в строительстве, по основаниям ст. 222 ГК РФ на самовольные постройки, по основаниям заключенных сделок, по основаниям включения имущества в состав совместно нажитого имущества в период брака);

– по искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения при отсутствии спора о праве собственности (по требованиям собственника имущества об истребовании имущества у арендатора);

– по искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения с оспариванием основания возникновения права собственности у ответчика;

– по искам о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности;

– по искам о расторжении договоров, о возвращении стороны в первоначальное положение;

– по искам об устранении нарушений прав на недвижимое имущество в порядке ст. 304 ГК РФ;

– по искам об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, находящимся в собственности (совместно с требованиями о выселении по основаниям ст. 31 ЖК РФ, и снятием с регистрационного учета из квартиры, являющейся собственностью);

– по искам о понуждении к заключению договора купли-продажи на недвижимое имущество;

– по заявлениям о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности;

– по заявлениям о признании недействительным приостановления регистрации перехода права собственности;

– по заявлениям об оспаривании действий Управления Федеральной регистрационной службы по совершению регистрационных действий;

– по искам о регистрации сделок и перехода права собственности в порядке ст. ст. 165, 551 ГК РФ;

– по искам о прекращении права собственности на недвижимое имущество;

– по заявлениям об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления;

– по искам об истребовании правоустанавливающих документов на недвижимое имущество у лица, не являющегося собственником имущества;

– по искам о предоставлении равноценного земельного участка взамен изъятого, в качестве компенсации убытков.

Необходимо отметить, что ряд требований о восстановлении и защиты прав на недвижимое имущество, заявляются одновременно с требованиями о прекращении права собственности и погашении записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, например: Глава городского округа Самара обратился с иском в суд к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, специализированному государственному учреждению “Российский фонд федерального имущества” и к гражданам о признании торгов недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки и погашении записи в ЕГРП на недвижимое имущество.

Из анализа требований, заявляемых гражданами и юридическими лицами в защиту своих прав на недвижимое имущество, следует, что требования в исковом заявлении излагаются лицами по-разному: о признании сделки состоявшейся и регистрации перехода права; об обязании УФРС произвести регистрацию перехода права по заявлению одной стороны; о признании недействительной государственной регистрации; об отмене решения УФРС и иным образом, о признании недействительным свидетельств о государственной регистрации.

2. Способы защиты гражданских прав, перечень которых не является
исчерпывающим, определены ст. 1*** ГК РФ.

Гражданами при обращении в суд за защитой своих нарушенных прав указанные в ст. 1*** ГК РФ способы защиты применяются отдельно или в совокупности с другими способами при судебной защите права собственности и вещных прав на имущество лиц, не являющихся собственниками.

Судами, при принятии заявлений от граждан, обратившихся за защитой своих нарушенных прав на недвижимое имущество, соблюдался один из принципов гражданского судопроизводства – выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу, который и определяет в исковом заявлении избранный им способ защиты своего права.

Из предоставленных на обобщение гражданских дел указанных выше категорий следует, что судами в порядке ст.

150 ГПК РФ на стадии принятия исковых заявлений и подготовки дел к судебному разбирательству, исходя из избранного истцом способа защиты, опрашивались стороны по существу заявленных требований и возражений в целях уточнения фактических оснований этих требований определялись юридически значимые обстоятельства и разъяснялась стороне обязанность предоставления доказательств в их подтверждение, исходя из заявленного стороной требования, и с учетом принципа диспозитивности, судами принимались решения именно по изложенным в исковом заявлении требованиям и основаниям, связанными с восстановлением или защитой прав на недвижимое имущество.

В случае, если суд приходил к выводу о том, что защита нарушенного права возможна по иным основаниям, нежели заявлены стороной, суды, рассматривая заявленные требования, по указанным стороной основаниям своих требований, принимали решение об отказе в удовлетворении иска.

В качестве примера можно привести рассмотрение Центральным районным судом г. Тольятти гражданского дела по иску Ш*** Ю.А., М*** С.А. к ГУ ФРС по Самарской области о признании недействительными записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства о государственной регистрации права, которые решением от 24 июня 2008 года были оставлены без удовлетворения.

При этом судом было установлено, что истцам на праве общей долевой собственности – по 1/3 доли каждому, принадлежит нежилое помещение площадью 1***, 30 кв. м. расположенное по адресу: г. Тольятти ул. М***, 50. Другая 1/3 доля принадлежала З*** М.В., который умер 29.11.2005 года.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/8251016/

Ставить новостройку на учет должны органы власти

Как принудить гражданина к регистрации права собственности на объект, не введенный в эксплуатацию?

Исходные данные: куплена квартира в новостройке на этапе строительства. Дом достроен и введен в эксплуатацию. Получены акты приема-передачи квартиры.

Проблема: застройщик не ставит дом на кадастровый учет — соответственно, дольщики не могут получить право собственности. Рычагов воздействия на застройщика практически нет, перспективы постановки дома на кадастровый учет очень туманны.

Вопрос: можно ли в данной ситуации получить право собственности в судебном порядке? Есть ли какие-то альтернативные пути, чтобы решить проблему минуя застройщика?

Заранее большое спасибо за обратную связь.

С уважением,
Михаил

С 1 января 2017 года постановка новостройки на кадастровый учет — это вообще не обязанность застройщика.

Ставить на учет новостройку целиком, вместе со всеми квартирами, должен орган государственной или муниципальной исполнительной власти, ответственный за выдачу разрешения на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Застройщик вправе сделать это сам, только если те, кто должен был это сделать, ничего не сделали. Но застройщик не обязан.

Поэтому требовать постановки дома на кадастровый учет нужно вовсе не у застройщика, а у органов власти.

Делать это можно разными способами.

Начните с письма. Напишите письмо на имя того чиновника, который подписал разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. В письме укажите всю свою контактную информацию: ФИО, телефон для связи, почту.

Объясните ситуацию своими словами, укажите адрес проблемного дома и номер свидетельства на ввод в эксплуатацию, сошлитесь на пункт 1 статьи 19 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», по которому именно адресат вашего письма должен заниматься постановкой дома на кадастровый учет.

Потребуйте незамедлительно поставить дом на кадастровый учет. Укажите, что за бездействие по пункту 4 этой же статьи закона предусмотрена ответственность.

Письмо отнесите лично в канцелярию: там вы получите входящий номер и подпись ответственного лица. Еще можно отправить заказным ценным письмом с описью вложения.

Если чиновники напишут вам, что не могут подать заявление об учете дома, потому что не хватает документов — например, технического паспорта или межевого плана, — то у вас есть два варианта дальнейших действий.

Можно пожаловаться в прокуратуру на бездействие чиновников и на нарушение закона при вводе дома в эксплуатацию. Заодно можно пожаловаться и на застройщика, если он не представил нужные документы, но это только если его фирма еще жива и не ликвидирована.

Форма обращения в прокуратуру такая же, как и к чиновникам, только дополнительно в жалобе с описанием ситуации рекомендую указать, что к чиновникам вы уже обращались. Напишите входящий номер вашего обращения и приложите копию письма.

Добавьте, что произошло с прошлым обращением: что ответа вы так и не получили или что никаких действий чиновники не предпринимали.

В конце можно добавить фразу: «Прошу принять меры прокурорского реагирования» — это официальная формулировка для такой жалобы.

Срок ответа на запрос в прокуратуру — также 30 дней.

Можно попробовать написать через электронную приемную — обычно она есть на сайтах региональных прокуратур. Но тогда сотрудники приемной будут довольно долго передавать обращение в прокуратуру по вашему месту жительства, да и приложить документы там проблематично. Лучше отнести лично.

Если каким-то образом получилось, что застройщик дом сдал, нужные документы для постановки на кадастровый учет органам исполнительной власти не предоставил, сам исчез, а чиновники разводят руками, — остается два варианта: самим собрать недостающие документы или добиваться решения вопроса через суд.

Если какого-то документа нет, можно сделать его самостоятельно. Придется собрать жильцов, провести общее собрание, принять решение о подготовке недостающих документов. Скорее всего, нужен или технический паспорт, или межевой план.

Для межевания земельного участка и уточнения границ понадобится заявление одного из собственников. Нужно будет обратиться в специальные организации, занимающиеся межеванием земельных участков. Цены зависят от региона. Вряд ли межевой план дома будет стоить меньше 30 тысяч рублей. Если разделить стоимость на всех жильцов дома, то это не так много.

Вы можете заказать все эти документы и передать их городским властям для проведения кадастрового учета. Самостоятельно обратиться за проведением кадастрового учета жилого дома вы не сможете, потому что вы еще не получили право собственности.

В теории потом эти расходы можно попробовать взыскать в судебном порядке у органов исполнительной власти, выдавших разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома без положенных документов. Но практики по этому вопросу пока нет. Если вам удастся такое провернуть, напишите нам.

В судебном порядке требовать поставить квартиру на кадастровый учет — отдельно от дома — нельзя. Суд такое решение вынести не может, потому что решение суда не может подменять собой юридически значимые документы. Для учета квартиры нужны учет дома и технический план. Решение суда технический план не заменит.

Но в суде можно требовать от органов власти исполнения своих обязанностей по постановке дома на учет.

Решение суда зависит от конкретной ситуации: в каком статусе застройщик, по каким причинам власти не ставят дом на учет и так далее.

Чтобы обратиться в суд, понадобится юрист, который на таких делах специализируется. Таких дел мало, в судебной практике я не смог найти ни одного решения по схожей ситуации для новостройки.

Иногда можно встретить мнение, что если договор долевого участия подписан до 1 января 2017 года и в договоре указано, что застройщик обязуется своими силами поставить дом на кадастровый учет и изготовить кадастровые паспорта на квартиры, тогда можно попробовать в судебном порядке принудить его к исполнению договора. Закон в этом случае не должен иметь обратной силы. Но я сомневаюсь в перспективах такого иска. И даже если суд примет вашу сторону, не факт, что его решение будет исполнено.

Для суда, конечно, стоит привлечь профессионального юриста. Для переписки на первой стадии переговоров и для жалобы в прокуратуру можно обойтись собственными силами.

Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/kto-stavit-dom-na-uchet/

С легкой руки пленума вас рф сделки с будущей недвижимостью стали проще и безопаснее

Как принудить гражданина к регистрации права собственности на объект, не введенный в эксплуатацию?

На VI Всероссийском конгрессе «Государственное регулирование градостроительства 2014.

Весна», прошедшем в последние дни марта, заместитель начальника Управления частного права ВАС РФ Денис Новак рассказал о том, как постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.

2011 № 54 «О некоторых вопросах, разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54) сделало приобретение будущей недвижимости более реальным.

Несмотря на то что Гражданский кодекс прямо позволяет заключать договоры купли-продажи будущей вещи, если иное не вытекает из закона или характера вещи (п. 2 ст. 455), долгое время считалось, что в отношении недвижимого имущества это недопустимо.

Во многом такая позиция основывалась на судебной практике, рассматривавшей требование о государственной регистрации права собственности на недвижимость как ту характеристику объекта, которая препятствует его купле-продаже до момента регистрации этого права в ЕГРП.

По мнению судов, отсутствие у объекта недвижимости кадастрового номера не позволяет определить предмет договора купли-продажи. Такая трактовка законодательства была хоть и массовой, но ошибочной.

Как отметил в своем выступ­лении Д. Новак, одна из главных задач, которые решил Пленум ВАС РФ в постановлении № 54, — это преодоление указанной позиции. Аргументы в пользу возможности купли-продажи будущей недвижимости основы­ваются на том, что ст. 455 ГК РФ не требует наличия товара в собственности у продавца.

Кроме того, в постановлении № 54 показывается различие ситуаций заключения и исполнения договора. Чтобы заключить договор, устанавливающий обязательство одной из сторон передать товар в собственность другой и обязательство последней заплатить за товар деньги, вовсе не требуется наличия у продавца права собственности на товар.

Главное, чтобы он смог обеспечить переход права собственности к покупателю в тот момент, когда договор должен быть исполнен. То есть в случае продажи недвижимости принципиально, чтобы отчуждатель собственности имел зарегистрированное право на объект на этапе, когда права должны перейти покупателю (см.

также «ЭЖ», 2013, № 22, с. 13).

По мнению Пленума ВАС РФ, отсутствие кадастрового номера не мешает индивидуализации предмета договора, если речь идет о купле-продаже будущей недвижимости (п. 2 постановления № 54).

Имущество, подлежащее передаче покупателю, можно определить, указав и иные сведения: местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, его характеристики, преду­смотренные проектной документацией. Эта позиция, отметил Д.

Новак, основывается на реальной практике заключения подобных договоров, когда стороны находили способы описания того, что продается и покупается, хотя объект еще не был построен.

Д. Новак подчеркнул, что разъяснения постановления № 54 направлены на то, чтобы спасать договор до тех пор, пока это возможно. Например, в п.

2 указывается на то, что если в договоре недостаточно сведений для индивидуализации проданной недвижимости, но они есть в акте приема-передачи, то такой договор признавать незаключенным нельзя.

А в пункте 3 предлагается в случае возникновения спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю, устанавливать действительную волю сторон, исходя не только из подписанного договора, но и из иных доказательств.

А также принимать во внимание практику, сложившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. И только если суд, изучив доказательства, придет к выводу, что стороны не достигли соглашения по поводу предмета сделки, признавать договор незаключенным.

Предварительный договор с предоплатой — это договор купли-продажи

Из-за ошибочного представления о том, что не созданную недвижимость продать нельзя, возникало множество проб­лем.

Одна из них была связана с тем, что, учитывая высокую вероятность признания договора купли-продажи незаключенным по причине неопределенности объекта без кадастрового номера, стороны использовали иные конструкции договоров, которые, на их взгляд, позволяли оформить сделку более легитимным способом. Но когда из таких договоров возникали споры, суды терялись в квалификации договоров и правовых механизмах защиты интересов их сторон.

В качестве одного из суррогатов договора купли-продажи нередко выступал предварительный договор, содержащий обязанность продавца заключить договор купли-продажи в будущем, когда право собственности на объект будет зарегистрировано.

И обязанность покупателя сразу внести либо всю сумму, либо большую ее часть.

Среди существенных условий в таких договорах указывается срок, к которому должен быть возведен объект недвижимости, а также через какое время после введения его в эксплуатацию должен быть заключен основной договор купли-продажи.

Если объект в указанные сроки в эксплуатацию не вводился, «будущий» покупатель оказывался в затруднительном положении: деньги уже заплачены, а объект он так и не получил.

Но если покупатель обращался в суд с требованием о взыс­кании с продавца процентов хотя бы за время просрочки, суды, как правило, отказывали ему, ссылаясь на то, что такая мера согласно ст. 487 ГК преду­смотрена только для защиты прав покупателя в случае предварительной оплаты по догово­ру купли-продажи.

А предварительный договор судами как договор купли-продажи не рассматривался. В результате продавцы недобросовестно пользовались ситуацией, позволяющей заблокировать возможность взыскания с них процентов.

В постановлении № 54 был сделан важный шаг для предотвращения дальнейших злоупот­реблений такого рода.

В пунк­те 8 этого документа сказано, что если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества еще до заключения основного до­говора уплатить всю цену или существенную ее часть, то суды должны квалифицировать такой договор как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

Ведь экономически отношения сторон в данном случае являются не чем иным, как догово­ром купли-продажи: размер уплаченной суммы, соответствующий цене вещи, не позволяет расценивать его как аванс. Как отметил Д.

Новак, в результате этого разъяснения покупателям по предварительным договорам стали доступны все способы защиты гражданских прав: можно потребовать возврата предоплаты, начисления процентов за время просрочки, а также истребовать имущество в натуре или понудить продавца к регистрации перехода права собственности. Прикрывать договорные отношения предварительными договоренностями больше нет смысла.

У инвестора не больше прав, чем у других кредиторов застройщика

Еще одну ошибку шедшей не в том направлении судебной практики исправил п. 4 постановления № 54, посвященный инвестиционным договорам.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/244955/

Росреестр

Как принудить гражданина к регистрации права собственности на объект, не введенный в эксплуатацию?

Эксперты подготовили дачный ликбез по итогам всероссийской «горячей линии»

Федеральная кадастровая палата в рамках Всероссийской недели правовой помощи владельцам загородной недвижимости провела «горячие линии» и дни открытых дверей во всех региональных филиалах. Как прописаться на даче, оформить собственность или оспорить кадастровую стоимость – эксперты ответили на три самых популярных вопроса дачников.

За время проведения линий за консультациями специалистов обратилось почти пять тысяч человек. 31% от всех вопросов дачников касался порядка постановки на учет и оформления в собственность домов и земельных участков после окончания «дачной амнистии». Так какие правила действуют сейчас?

Для постановки земельного участка на кадастровый учет нужно подать соответствующее заявление в МФЦ или через портал Росреестра, приложив к нему подготовленный кадастровым инженером межевой план, отмечает Марина Семенова, заместитель руководителя Федеральной кадастровой палаты Росреестра. Кадастровый учет земельного участка проводится одновременно с регистрацией прав.

«В связи с прекращением переходного периода в феврале этого года упрощенный порядок регистрации прав на садовые и жилые дома в настоящий момент не действует. Строительство нового жилого или садового дома ведется в уведомительном порядке.

Собственнику необходимо представить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве.

По завершении строительства представить в местное самоуправление соответствующее уведомление, технический план, подготовленный кадастровым инженером на созданный объект недвижимости, и получить уведомление о соответствии построенного

объекта требованиям законодательства», – говорит замглавы Кадастровой палаты Марина Семенова.

Далее в течение недели орган местного самоуправления должен направить в Росреестр заявление о постановке на учет и регистрацию прав на созданный объект капитального строительства. При этом если местное самоуправление не укладывается в сроки отправки заявления, вы вправе сделать это сами.

«В случае если дом был построен давно, без разрешения на строительство, он может быть впоследствии признан самостроем.

Чтобы узаконить постройку, надо также подать в местную администрацию уведомления: о начале строительства с указанием всех характеристик дома и о завершении строительства с приложенным техническим планом дома.

Что касается технического плана, то владельцу он понадобится в любом случае, даже если «дачная амнистия» будет законодательно продлена», – отметила эксперт.

Отметим, что кадастровый учет и регистрация права проводится исключительно по желанию владельца.

Действующее законодательство не обязывает граждан оформлять принадлежащие им земельные участки и расположенные на них садовые или жилые дома, а также гаражи, бани и прочие объекты капитального строительства.

Но если вы хотите быть полноправным собственником и иметь возможность распоряжаться недвижимостью (например, подарить, продать или передать по наследству или, скажем, застраховать баню), то кадастровый учет и регистрацию этих объектов провести необходимо.

Около 19% запросов от дачников заняли вопросы, возникающие в связи со вступлением в силу закона «о садоводстве и огородничестве». Один из них: можно ли прописаться в садовом доме и как перевести его в «жилой»?

С 1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон № 217-ФЗ, согласно которому всевозможные дачные объединения получили статусы садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, а дачные участки стали садовыми или огородными.

На огородных участках запрещается вести капитальное строительство, а на садовых можно располагать садовые или жилые дома.

При этом садовый дом считается пригодным лишь для сезонного проживания, а жилой – для постоянного, и только в жилом доме можно прописаться.

«Если до вступления закона в силу дом был зарегистрирован в ЕГРН с назначением «жилое», то с начала этого года он признается жилым домом. А если назначение дома было указано как «нежилое» и само строение не является хозяйственной постройкой или гаражом, дом считается садовым, – отметила замглавы Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова.

Дом, в котором вы планируете прописаться, должен быть зарегистрирован в реестре недвижимости как жилой дом, иметь почтовый адрес, а также соответствовать градостроительным регламентам и требованиям к жилому помещению.

Так, высота дома не должна превышать 20 м, надземных этажей может быть не более трех, а сам дом не должен разделяться на квартиры.

Для возможности всесезонного проживания дом должен быть подключен к системам электроснабжения, отопления, вентиляции, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, а в газифицированных районах – также газоснабжения.

При этом если в населенном пункте не проведены централизованные инженерные коммуникации, а дом – максимум двухэтажный, допускается отсутствие водопровода и центральной канализации. Все комнаты в доме, включая кухню, должны иметь окна, потолки не ниже 2,5 м. В доме должна быть предусмотрена возможность поддержания температуры +18°C в любое время года.

Решение о возможности изменения назначения дома принимает орган местного самоуправления муниципального образования, в границах которого дом расположен.

Для того чтобы признать жилой дом садовым, владельцу надо представить в орган местного самоуправления заявление, документы о праве собственности (например, выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах), а при наличии других правообладателей – также их согласие, удостоверенное нотариально.

В случае перевода садового дома в жилой потребуется также представить техническое заключение кадастрового инженера о пригодности дома для постоянного проживания. На рассмотрение вопроса отводится не более 45 календарных дней. Положительный ответ вместе с заявлением о внесении сведений в ЕГРН надо передать в МФЦ.

В ходе Всероссийской «горячей линии» собственников недвижимости также интересовала тема определения кадастровой стоимости и расчета налога на имущество, а также процедура оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (в совокупности около 14% от всех обращений). Так как оспорить кадастровую стоимость загородной недвижимости?

Кадастровую стоимость объектов недвижимости до недавнего времени определяли независимые оценщики, а с 2018 года – специально созданные государственные бюджетные учреждения. Утверждают же результаты оценки органы власти субъекта Российской Федерации.

И если по результатам оценки кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, существует возможность ее пересмотра. Оспорить результаты оценки можно в суде или в специальных комиссиях, созданных при Управлениях Росреестра во всех регионах России.

При этом комиссия рассматривает обращения на безвозмездной основе.

Основаниями для пересмотра являются недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

«Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить рыночную (реальную) стоимость объекта недвижимости. Далее сделать экспертное заключение. Оценка не будет иметь силы, если ее не проведет сертифицированный оценщик, член саморегулируемой организации. Именно он дает экспертное заключение», – говорит Семенова.

К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости требуется приложить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, а также документы, подтверждающие основания для пересмотра. При этом если основанием послужило установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, отчет независимого оценщика требуется представить как в бумажном, так и в электронного виде.

Выписку из ЕГРН можно запросить в МФЦ или на сайте Росреестра. Сведения о кадастровой стоимости предоставляются бесплатно по запросам любых лиц.

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца и в случае принятия положительного решения уведомляет об этом владельца недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект. Внесение новой кадастровой стоимости в ЕГРН происходит без участия заявителя.

«Новые сведения о кадастровой стоимости начинают применяться для расчета налога с 1 января календарного года, в котором вы обратились в комиссию или в суд, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания», – отмечает Марина Семенова.

В отличие от юридических лиц граждане могут обращаться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд напрямую, без предварительного рассмотрения вопроса в комиссии. Юридическое лицо может подать документы в судебные инстанции, только если комиссия отклонит заявление или не рассмотрит его в течение 30 дней.

Арендаторы также имеют право подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта, если кадастровая стоимость является базой для начисления арендных платежей.

Источник: http://www.pearlkuz.ru/index.php/rosreestr

Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества | ГАРАНТ

Как принудить гражданина к регистрации права собственности на объект, не введенный в эксплуатацию?

Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

Объектом недвижимого имущества признаются земельные участки и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства) (статья 130 ГК РФ).

Основанием возникновения права собственности на объект недвижимого имущества является его создание, строительство.

Однако моментом возникновения права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация, из чего следует, что фактическое строительство здания, строения не влечет возникновение права собственности.

Для того чтобы признать право собственности необходимо зарегистрировать свое право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вновь созданный объект недвижимости.

Необходимость регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возникает в случае совершения какой-либо сделки с указанным имуществом, так как совершить сделку с объектом недвижимого имущества возможно лишь после регистрации на него права собственности, если право собственности на него не зарегистрировано, то все совершенные сделки признаются недействительными.

Строительство объекта недвижимости достаточно сложный процесс и для его начала необходимо получить разрешение на строительство, которое представляет собой документ подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ). По завершении строительства необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (статья 55 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдаются органами местного самоуправления в области градостроительной деятельности (статья 8 Градостроительного кодекса РФ).

Пункт 1 комментируемой статьи указывает на то, что созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии с действующим законодательством на государственную регистрацию необходимо представить: документ, подтверждающий права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.

), разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, выданные уполномоченными органами и соответствующие требованиям Градостроительного кодекса РФ, техническую документацию, а именно кадастровый паспорт, справка о присвоении адреса и иные документы на созданный объект недвижимого имущества.

Объект незавершенного строительства, также является недвижимым имуществом в соответствии со статьей 130 ГК РФ.

Понятие объекта незавершенного строительства законодательно не закреплено и опираясь на существующую практику можно его сформулировать следующим образом: объект неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, и права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Пункт 2 комментируемой статьи указывает на то, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов указанных в статье 25 настоящего закона.

Из чего можно сделать вывод: на государственную регистрацию права собственности объекта незавершенного строительства необходимо представить документ, подтверждающий права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.

), разрешение на строительство, выданное уполномоченным органам и соответствующее требованиям Градостроительного кодекса РФ, проектную документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, техническую документацию, а именно кадастровый паспорт, справка о присвоении строительного адреса и иные документы на созданный объект недвижимого имущества, а также документ подтверждающий факт отсутствия действующего договора подряда на регистрируемый объект.

Одним из основополагающих факторов регистрации права собственности на вновь созданные и незавершенные строительством объекты недвижимого имущества являются надлежащим образом оформленные земельно-правовые отношения.

Например, пункт 3 комментируемой статьи указывает на то, что в случае если земельный участок, на котором создается объект недвижимости, принадлежит заявителю на праве собственности, то на государственную регистрации прав на создаваемый или созданный объект необходимо представить документ, подтверждающий право собственности на указанный земельный участок. В случае если земельный участок принадлежит заявителю на ином праве (аренды, постоянного бессрочного пользования и т.п.), то на регистрацию представляется документ, подтверждающий указанное право. Однако необходимо учитывать, что разрешенное использование земельного участка должно четко указывать на возможность проведения строительных работ.

Источник: http://base.garant.ru/5810831/53925f69af584b25346d0c0b3ee74ea1/

Правовая помощь
Добавить комментарий