Как продать и купить квартиру одновременно в ипотеку самостоятельно

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Как продать и купить квартиру одновременно в ипотеку самостоятельно

Зачастую продажа квартиры обусловлена покупкой нового жилья. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи подразумевает под собой альтернативную сделку. Она представляет собой процесс, состоящий из нескольких этапов.

Одновременная продажа собственной квартиры и покупка новой подразумевает под собой юридическое понятие «альтернативная сделка». 

Альтернативная сделка позволяет продавцу квартиры проживать в старом жилье до окончательного переезда. Это освобождает семью от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации в случае необходимости. 

Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит время. При одновременной продаже своей квартиры и покупке новой уменьшаются риски потери денег и их обесценивания, так как обе сделки проходят в один временной промежуток. 

Собственник в ситуации альтернативной сделки выступает и в роли продавца, и в роли покупателя. Происходит фактический обмен объектами недвижимости, который оформляется договором купли-продажи. 

Такие сделки сложно осуществить без грамотного юриста, так как приходится принимать аванс от покупателя своей квартиры и вносить аванс продавцу покупаемого жилья, а также согласовывать сроки. Чтобы совершаемая купля-продажа недвижимости проходила прозрачно и безопасно, обращайтесь к юристу за сопровождением такой сделки. 

При осуществлении альтернативной сделки возможен равноценный обмен и неравноценный обмен. В первом случае – это смена района проживания в пределах одного города с приобретением взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость.

Во втором случае – это переезд из большей жилой площади в меньшую или наоборот.

При этом, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость, а другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты. 

Есть и сложные виды альтернативной сделки – это съезд и разъезд, при которых вместо одной квартиры приобретается две квартиры или продажа двух квартир и покупка одной. 

Этапы заключения альтернативной сделки

Любой вид альтернативной сделки купли-продажи квартиры – достаточно трудоемкий  процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Оценка собственной квартиры в цене

Начать стоит с того, чтобы определить по какой стоимости можно выгодно и быстро реализовать собственное жилье.

Можно это сделать как самостоятельно, просмотрев похожие варианты по объявлениям в интернете, либо обратиться к риелтору, который следит за изменениями на рынке недвижимости.

Перед обращением к риелтору рекомендуем прийти на консультацию к юристу и обсудить возможные варианты совместной работы. Юрист поможет грамотно оформить договор с риелтором на выгодных для клиента условиях.

2. Подбор вариантов будущей квартиры

С риелтором сразу можно обговорить условия работы как по поиску покупателей вашей квартиры, так и по поиску потенциального продавца квартиры, которая может стать вашим жильем. Можно отбирать понравившиеся варианты самостоятельно по объявлениям и планировать встречи.

3. Поиск покупателя

Существует множество способов по поиску покупателей. Самый распространенный- это размещение рекламных объявлений. Главное вовремя отвечать на поступающие телефонные звонки и объективно пересматривать условия продажи.

4. Предварительный договор купли-продажи

После того, как покупатель выбран, с ним заключается предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются все обязательные условия будущей сделки. Ключевое место отводится сроку на заключение основной сделки, он должен быть достаточным для согласования условий покупки будущей квартиры у продавца, и для проверки необходимых документов.

5. Внесение аванса за будущую квартиру

В знак подтверждения намерений купить квартиру, будущий собственник передает продавцу аванс. Данный платеж является по своей сути гарантией совершения будущей сделки. Если денежные средства передаются не самому продавцу, а например, его риелтору, то необходимо проверить доверенность на получение аванса.  

6. Подготовка документов для проведения сделки

Сделки с недвижимостью проходят процедуру обязательной государственной регистрации. Для ее осуществление необходимы правоустанавливающие документы, кадастровый и технический паспорт, выписка на объекты недвижимости и т.д.

7. Заключение сделки и ее оплата

После того, как документы для проведения сделки готовы, стороны подписывают договор купли-продажи и сдают его в Регистрационную палату.

Передача денег осуществляется в классическом варианте в момент подписания договора, при этом распространено и использование банковской ячейки для осуществления безопасных расчетов.

В этом случае продавец получит деньги не в момент заключения договора, а после регистрации перехода права собственности.

8. Приемка-передача квартиры

Переход квартиры к новому владельцу лучше осуществить с помощью подписания акта приема-передачи. До его заключения ответственность за сохранность имущества и своевременную оплату коммунальных услуг несет бывший собственник.

Мы будем рады, если вы поделитесь этим материалом со своими друзьями в социальной сети.

Источник: https://www.uraladvokat.ru/kollegiya-advokatov/stati-i-kommentarii-advokatov/kak-prodat-kvartiru-i-kupit-druguyu-odnovremenno.html

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Как продать и купить квартиру одновременно в ипотеку самостоятельно

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Как продать квартиру и купить другую одновременно

Как продать и купить квартиру одновременно в ипотеку самостоятельно

По закону РФ граждане не могут продать свою квартиру, не имея дополнительной жилплощади, куда они могли бы переехать. Но лишь немногие имеют на руках достаточную сумму, чтобы купить новое жилье. Поэтому большинство старается одновременно продать свою квартиру и купить новую.

Как это возможно? С помощью альтернативной сделки. Мало кто знает, но именно такой тип сделки заключается в 70% случаях при покупке жилья на вторичном рынке. Делается это по разным причинам: кому-то нужно увеличить жилплощадь, а кто-то хочет разменять большую квартиру, на несколько маленьких.

В чем смысл альтернативы при покупке/продаже недвижимости

На сегодня обмену подлежит только недвижимость, находящаяся во власти города. В остальных случаях используется альтернатива, когда договоры подписываются одновременно. Причем участниками сделки могут стать от двух до пяти жильцов. Чтобы вам было понятен процесс, рассмотрите схему.

Альтернативная сделка – это обмен квартиры при помощи купли-продажи. То есть одновременная продажа площади, где вы проживаете, и покупка новой.

Кому подходит альтернативная сделка?

Есть разные причины, по которым люди отдают предпочтение такой форме купли-продажи. Вот основные из них:

  • Равноценный обмен. Сделка характеризуется приобретением жилья, которое аналогично по стоимости и параметрам вашему. Причиной такого рода обмена может послужить новая должность на работе, или перевод ребенка в другую школу/садик. Фактически деньги никто не получает, они регистрируются только в документах;
  • Неравноценная сделка. Здесь собственник небольшой квартиры может приобрести большее по площади жилье с доплатой. Или же, наоборот: у вас большая квартира, но вы размениваете ее на меньшую, при этом получая доплату. Например, пенсионерка живет в трехкомнатной квартире, и еле сводит концы с концами. В таком случае ей выгодно приобрести двухкомнатную, и получить дополнительные деньги;
  • Разъезд/съезд. Может вызвать конфликт или развод. Или наоборот, когда молодая пара хочет съехаться.

Этапы проведения сделки

Это достаточно сложный процесс, особенно когда задействовано более 3-4-х участников. Чтобы не затягивать приобретение жилья на год и более, подробно изучите порядок действий:

  1. Оцените свою недвижимость. Узнать примерную стоимость можно изучив похожие объявления самостоятельно. А можно поручить организацию сделки хорошему риелтору. В этом случае, риелтор действительно должен быть профессионалом в своей сфере, и иметь необходимые рекомендации.
  2. Найдите покупателя. Квартира должна соответствовать вашим требованиям и финансовым возможностям. Когда покупатель найден, с ним заключается предварительный договор, срок которого зависит от сложности сделки. Учитывайте, что времени должно быть достаточно, чтобы найти новую жилплощадь и изучить документы.
  3. После этого покупатель должен заплатить продавцу аванс, чтобы убедить в серьезности сделки. Передача аванса подтверждается договором.
  4. Сбор документов. На все объекты недвижимости собираются документы, проверяются на чистоту. Оговариваются все нюансы, места проведения сделки.
  5. Завершающий этап. Передача денег происходит через ячейку банка. Их количество зависит от числа квартир-участников. Средства вносятся покупателем площади, а получаются продавцом.
  6. Этап подписания договоров купли-продажи.
  7. Проводится передача квартир в порядке очереди. Обычно для этого достаточно двух недель.

Документы

Для того чтобы заключить договор, понадобится ряд бумаг:

  • Документы, подтверждающие ваше право на недвижимость;
  • Паспорта: кадастровый, технический;
  • Бумага, юридически подтверждающая согласие всех участников;
  • Выписка о прописанных людей в квартире;
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолжностей;
  • Выписка из ЕГРП на объект.

Безопасность и преимущества

Прежде тем, как заключать сделку, убедитесь в адекватности и дееспособности участников. Если нужно, посетите врача, получите справку. Чтобы в итоге сделку не аннулировали. Основывайтесь только на оригинальных документах, а не доверенностях.

Главное преимущество альтернативной сделки в том, что можно выбирать любую недвижимость, которая соответствует по требованиям. Это удобно так же тем, что во время всего процесса вы проживаете в своей квартире. Нет необходимости искать на это время съемное жилье.

Значительно ускоряет обмен пакет документов, который одинаков как для покупки, так и для продажи.

Для тех, кто не может сразу собрать большую сумму для покупки жилья – это идеальный вариант.

Что должно насторожить?

Если у вас возникают какие-то сомнения, иногда лучше отказаться от сделки.

  1. Четко проверяйте чистоту и подлинность документов;
  2. Учитывайте, что все участники должны регистрироваться одновременно. Вас должно насторожить, если у кого-то возникают возражения;
  3. Если недвижимость уже перепродавалась не один раз – это недобрый знак.

Из негативных аспектов сделки можно выделить большую стоимость. Комиссия, которую запрашивает риелтор, в разы превышает обычную куплю-продажу. Все из-за сложности построения цепочки.

Также стоимость таких квартир немного снижена, что позволяет привлечь других покупателей. Есть риск расторжения цепочки, если один участник отказывается от сделки.

Лучшее время для проведения подобных операций, считается период стабильных цен. Желательно пользоваться услугами только профессиональных риелторов, которые обеспечат безопасность процесса.

по теме поможет вам досконально разобраться в вопросе:

Источник: http://vykup52.ru/informatsiya/kak-prodat-kvartiru-i-kupit-druguyu-odnovremenno/

Продажа и одновременная покупка квартиры — особенности альтернативных сделок

Как продать и купить квартиру одновременно в ипотеку самостоятельно

Альтернативные сделки – самый популярный вид операций с жилой собственностью на вторичном рынке.

Деление недвижимого имущества между наследниками, расселение коммуналок, разъезд с родителями или с взрослыми детьми, желание сменить район проживания или увеличить жилплощадь при отсутствии полной суммы на покупку подходящей квартиры или дома – все это приводит к участию к альтернативной сделке.

Собственник в данном случае выступает одновременно в качестве и продавца, и покупателя, так как для получения денег на новое жилье ему потребуется продать имеющуюся у него жилую недвижимость.

За последние несколько лет доля альтернативных сделок на рынке недвижимости значительно выросла, особенно в кризисный и послекризисный период. Объясняется это сокращением доходов населения и продолжающимся ростом цен в Москве и Подмосковье на фоне снижения объемов строительства новостроек.

Таким образом покупка новостроек пока остается недоступной для большинства нуждающихся даже несмотря на развитие ипотечного кредитования. Одновременно жилая недвижимость потеряла свою привлекательность для инвесторов — темпы роста цен еле-еле покрывают инфляцию, а риски коррекции вниз выросли.

Порядка 80% операций на московском вторичном рынке – альтернативные. При этом не всегда продается и покупается жилье в пределах одного города.

Нередко собственник хочет поменять город на пригород, а то и вовсе регион проживания.

Подобные сделки всегда сложнее, так как процесс оформления документов в разных населенных пунктах может отличаться особыми требованиями и сроками регистрации в государственных органах.

Очень редко покупатель имеет свободные деньги на приобретение жилья, а обращаться в банки подавляющее большинство граждан все еще не решается.

Одиночная операция – простая продажа квартиры в Москве без одновременной покупки жилья – это чаще всего операция для тех, кто переезжает в другой город или страну, или для тех, кто получил жилплощадь в наследство и желает перевести недвижимость в деньги. Именно поэтому альтернативные сделки так популярны.

Плюсы и минусы альтернативных сделок

В советское время, когда понятие частной собственности на жилье вообще не существовало, обмен недвижимости был привычной и единственной процедурой (которая так и называлась – мена), благодаря которой граждане хоть как то могли решать свои вопросы с жильем.

Сегодня подобные сделки встречаются крайне редко — доля старого муниципального жилья сокращается, а новые квартиры как правило быстро приватизируются. Да и оформлять сделку значительно проще, будучи собственником.

Поэтому в настоящей статье рассматривается обмен жилья в его новом понимании — проведении альтернативной сделки с жильем при одновременной купле и продаже квартиры (или комнаты).

Главный плюс альтернативных сделок – возможность улучшить жилищные условия без больших финансовых затрат. Собственнику только важно учитывать, что суммы, вырученной от продажи недвижимости, а также его собственных накоплений, должно хватить на покупку подходящей квартиры или дома.

Минусов у подобных операций несколько. Это и образование так называемых «цепочек», когда выстраивается несколько взаимозависимых собственников, у каждого из которых, естественно, свои особенности и потребности. И повышенная комиссия риэлторов, которых, как правило, тоже несколько. Поэтому альтернативная сделка очень уязвима и часто требует значительных затрат времени.

Альтернативные «цепочки» и их уязвимость

Как правило для успешного завершения альтернативной сделки выстраивают «цепочки» участников. Причины могут быть разными: собственник хочет приобрести несколько жилых площадей вместо своей (расселение), приобретаемая квартира также является альтернативной, и ее продавец приобретает что-то взамен и др.

Процедура упрощается, если в цепочке есть хотя бы один покупатель с живыми деньгами, достаточными для покупки. Или если в ней участвует «чистый» продавец, который продает без одновременной необходимости в покупке. Тогда хотя бы в одном звене «цепочка» строится только от продавца или покупателя.

Если одна из сторон меняет свое решение (отказывается продавать/покупать жилье, возникают проблемы с документами и пр.), то это негативно отражается на всех участниках сделки – «цепочка» рвется.

При продаже квартир в Москве нередки случаи с участием 3-4 и более площадей в альтернативной «цепочке». Однако, чем длиннее «цепочка», тем проще ее разрушить. Поэтому в таких вариантах требуется участие опытного риэлтора.

Предсказать сроки проведения такой операции невозможно, «цепочка» нестабильна, может выстраиваться несколько месяцев и «рухнуть» в один момент.

Наши рекомендации — если ваше предложение на рынке жилья высоко ликвидно или именно вы обладатель необходимой суммы для сделки, то не стоит соглашаться на операции, в которых число участников больше трех.

Заранее — при составлении договора с риэлтором или второй стороной по сделке — можно договориться о многих деталях, например, указать, что одна из сторон обязуется рассматривать только безальтернативные варианты. Эти и другие требования фиксируются в договоре и препятствуют чрезмерному разрастанию «цепочки».

Но надо понимать, что рост «цепочек» – не блажь посредников, чаще всего это единственная возможность удовлетворения потребностей участников сделки.

Риэлторское вознаграждение

При обычной сделке с недвижимостью (простая продажа или покупка квартиры) риэлторы, как правило, устанавливают размер комиссионных в 3%. Если же сделка альтернативная, стоит быть готовым либо к оплачиванию комиссий за каждую операцию отдельно, или к увеличению трат как минимум на 2 % с операции по вашей собственности.

Это и естественно — риэлтор работает больше, ищет покупателя на продаваемое жилье, подбирает подходящие для приобретения варианты недвижимости, организует «цепочку» сделок, что также приводит к затратам временным и финансовым.

Состояние рынка недвижимости

Успех альтернативных сделок зависит и от положения на рынке недвижимости. Если цены растут, то собственник, уже зафиксировавший стоимость сделки с покупателем, рискует не найти подходящую для переезда квартиру, так как на нее не хватит денег.

По этой причине участники альтернативной сделки часто перестраховываются, завышая стоимость своей недвижимости, что, конечно сказывается не только на судьбе данной «цепочки», но и рынке в целом — возникает иллюзия роста даже на стагнирующем рынке.

Рекомендуем сначала искать новую квартиру и, внеся задаток, фиксировать стоимость сделки в предварительном договоре, а уже потом продавать имеющееся жилье.

Если же цены на недвижимость падают, то это положительный момент при альтернативе. Собственник, уже нашедший покупателя на свою квартиру, может купить подходящее ему жилье по сниженной стоимости.

Сегодня рынок недвижимости нестабилен, стоимость жилья «перегрета», а его качество значительно уступает современным требованиям. Период альтернативной сделки занимает от нескольких месяцев до года и более.

Стороны чаще всего привлекают риэлторов, что также сказывается на общей стоимости операции.

И, хотя перечисленные нами рекомендации в общем случае верны, на практике часто приходится уступать, чтобы вообще сделка стала возможной.

Альтернативная сделка и ипотека

Когда денег от продажи квартиры на покупку нового жилья не хватает, можно взять кредит или оформить ипотеку. Ипотека — приобретение недвижимости с участием средств банка, когда приобретаемый объект становится залогом (обеспечением ипотеки).

Такой вариант предполагает, например, что полученные от реализации вашей недвижимости средства могут использоваться как «первый взнос». Это позволит вам значительно увеличить сумму сделки, но надо понимать, что под залогом будет вся приобретенная квартира.

Дополнительно к классической ипотеке ряд банков предлагают специальные ипотечные программы для реализации альтернативных сделок.

Согласно им, рассчитаться с банком заемщик может двумя способами:

  • Кредит на покупку квартиры выдается на краткий срок и возвращается полностью после реализации старой квартиры. За несколько месяцев, отведенных банком, клиент должен найти покупателя и продать собственную недвижимость. В данном случае заемщик либо приобретает меньшую по сумме недвижимость, либо доплачивает разницу самостоятельно. Плюс от кредитования — появление в сделке «живых» денег, что может значительно облегчить судьбу «цепочки».
  • Кредит выдается на определенный срок и возвращается частями. После продажи квартиры собственник погашает часть долга, остальная сумма выплачивается по стандартной схеме. Эта схема заведомо рассчитана на приобретение большей по стоимости квартиры (или квартир — при разъезде), причем до продажи заемщиком его первоначальной собственности банк может брать с него больший процент, а после — меньше.

Альтернативная сделка и новостройки

Некоторые застройщики предлагают альтернативную сделку для тех, кто хочет купить первичной жилье. При этом старая квартира переходит в залог аккредитованного банка, который выдает ипотеку, а новая бронируется на какой-либо срок.

Такая сделка не всегда выгодна для продавца. Из-за необходимости быстрой продажи недвижимость теряет в цене.

Если же выставляется условие о конкретных сроках на выселение из заложенной квартиры, то хозяину и его семье нужно снимать жилье неопределенный срок до момента переезда уже в новую квартиру, причем сегодня никто не может гарантировать сроки сдачи новостроек в эксплуатацию. По этой же причине данная операция очень рискованная — одна квартира теряется безвозвратно под обещание застройщика когда-либо в будущем предоставить новую.

К плюсам такого варианта относятся неизменная стоимость забронированной за покупателем жилплощади, которая на момент строительства всегда ниже аналогов на вторичном рынке жилья. Поэтому это может быть выгодной покупкой квартиры, цена на которую не возрастет к моменту сдачи нового дома. Весь вопрос в должной проверке застройщика.

Требования к квартире, которая берется в зачет первичного жилья довольно строгие. Такая недвижимость должна быть ликвидной, располагаться в хорошем районе, быть юридически свободной и находиться в собственности.

Альтернативная сделка и иждивенцы

Чаще всего сложности возникают, если в число собственников продаваемого жилья входят иждивенцы (несовершеннолетние дети, пожилые родственники, инвалиды). Для того, чтобы сделка купли-продажи состоялась, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Особенно требовательно государство к правам детей: в результате сделки ребенок должен получить равнозначные площадь и условия проживания.

Поэтому продажа квартиры, в которой один из собственников еще не достиг совершеннолетия (18 лет), осуществляется дольше, так как необходимо собрать дополнительные документы.

Дети, не являющиеся собственниками квартиры, должны быть обязательно куда-либо прописаны при продаже квартиры. Такие требования устанавливаются государством для защиты прав ребенка.

Именно поэтому в случаях, когда в продаваемой квартире живут дети (неважно, собственники они, или просто прописаны), рациональной становится одновременная продажа и покупка квартиры.

Перспективы альтернативных сделок с недвижимостью

В настоящее время альтернативные сделки стали нормой жизни, и число их только увеличивается.

Причина не только в том, что собственник имеет все возможности для выгодной покупки квартиры после продажи своей недвижимости. Играет роль и опыт, полученный риэлторами за последние годы. Он позволяет проводить операции по одновременной продаже и покупке жилья значительно быстрее, качественнее, без возможных препятствий и срывов.

Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/prodazha-i-odnovremennaya-pokupka-kvartiryi-osobennosti-alternativnyih-sdelok/

Алгоритм действий при одновременной покупке и продаже квартиры

Как продать и купить квартиру одновременно в ипотеку самостоятельно

Статья рассказывает, как одновременно купить и продать квартиру, разъясняет нюансы законодательства.

Основные моменты

Фактически одновременно продать и купить жилье означает сделать обмен. Но обмен в чистом виде производится редко. Как правило, выстраивается цепь из нескольких участников.

4 действия, которые нужны для размена:

  1. Найти покупателей на свою жилплощадь;
  2. Найти новую квартиру.
  3. Продать свою жилплощадь.
  4. Купить новую недвижимость.

Чтобы решить вопрос, как одновременно суметь купить и продать квартиру, нужно, чтобы адекватно действовал каждый участник сделки.

Важно! Закрепить достигнутые договоренности можно в предварительном договоре. Указывается в предварительном соглашении цена и срок для заключения основной сделки. Чтобы успешно продать и купить, важно выбрать надежное риэлтерское агентство.

Операции, где можно купить квартиру и одновременно продать, являются очень выгодными для агентов.

3 действия, за которые агент получает оплату:

  • поиск покупателя на продаваемую квартиру;
  • поиск подходящего жилья для покупки;
  • затраты на сопровождение сделки.

Кроме того, посредники зачастую осуществляют доставку клиентов на объект, а также юридическое консультирование. Эти услуги также закладываются в цену договора.

Потому, если нужно продать одну жилплощадь, и купить квартиру, то нужно готовиться выложить кругленькую сумму за услуги посредников.

Как проводить расчеты

Надежным способом расчетов за продаваемое жилье является передача денежных средств через банковскую ячейку. Стороны могут самостоятельно определить в договоре, когда открывается доступ к деньгам. Как правило, продавец получает деньги после того, как покупатель зарегистрирует право собственности.

Есть один важный нюанс, который помогает подстраховаться на случай обмана. Регистрация договоров допускается, когда зарегистрирован договор на продажу жилплощади.

Разрывать или нет сделки при продаже

Мало решить проблему, как продать жилье, нужно еще и решить, как его купить. Есть случаи, когда сделки, как продать и купить, «разорвать» не получится. Такие ситуации устанавливаются законодательством.

3 причины, по которым нельзя «разорвать» сделку:

  1. Юридические причины. Речь идет о сделках с участием несовершеннолетних и недееспособных граждан. Детские интересы особенно защищаются законом. Если права малолетних будут нарушены, то суд может признать недействительной сделку.

Пример. Васильевы хотят обменять свою двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. В их квартире прописано двое несовершеннолетних детей. Для осуществления сделки потребуется получить одобрение специалистов опеки.

Опека даст добро на сделку, если детки не будут обделены жилплощадью, т.е. взамен им будет куплено равноценное жилье.

Если сделки «разорвать», то этот принцип будет нарушен, потому сотрудники Росреестра «завернут» регистрацию.

  1. Технологические причины. Возникают сложности с оформлением, когда решено жилье в одном городе продавать, а квартиру в другом населенном пункте, покупать. Пока будут жилплощадь покупать, может измениться ситуация на рынке недвижимости. В этом случае может не хватить денежных средств, чтобы купить жилье взамен. Есть риск, что жилплощадь будет куплена, продавец получит свои деньги, но никуда не сможет их вложить, поскольку «взлетели» цены на жилье.
  1. Психологические причины. Владелец жилья может просто бояться без денег и жилья оказаться. Ситуация осложняется, если еще и выписываться некуда. Тогда можно объединить сделки, когда продаете объект в одном населенном пункте, а покупаете в другом городе.

Когда имеет смысл «разорвать» сделку

Как правильно проводить операции, зависит от ситуации, в которой находится продавец недвижимости. Если есть, где еще жить, то с продажей можно не торопиться.

4 случая, когда можно сделать разрыв в оформлении:

  1. Нет необходимости торопиться с продажей, то можно цену не снижать, а значит, жилье сохраняет ликвидность.
  2. Одно жилье нужно продать, а вместо этого купить сразу две квартиры.
  3. Нашелся покупатель на жилплощадь, а жилплощадь, которую купить нужно взамен, еще не найдена.
  4. Междугородний обмен. Достаточно сложно свести воедино две операции, когда продается жилье в Москве, а покупается в Санкт-Петербурге. Вариант для прямого обмена найти будет очень сложно. Потому сначала придется на свою жилплощадь покупателя искать, а потому уже покупать квартиру.

В любом случае нужно взвесить все за и против, чтобы не попасть впросак.

Алгоритм проведения сделки

Покупка и продажа проходит в несколько этапов:

  1. Оценивается стоимость жилья на рынке.
  2. Подбор вариантов для покупки.
  3. Продажа жилплощади.
  4. Поиск вариантов для приобретения.

Сделка усложняется, если на покупку жилья оформляется ипотека. Тогда необходимо получить одобрение финучреждения на выдачу кредита.

  1. Непосредственно оформление сделки.

Сделка оформляется в несколько этапов:

  • подписание договоров, чтобы продать одну и купить другую недвижимости.
  • подписание документов с финучреждением (кредитный договор, закладная);
  • аренда ячейки в банке;
  • подписание соглашений на покупку и продажа жилплощади;
  • подписание договоров страхования;
  • оформление доверенностей (при необходимости).

После того, как все этапы сделки пройдены, можно обращаться к специалистам Росреестра для регистрации права владения.

Особенности проведения сделки

Имеются свои нюансы при проведении сделки.

3 сложности с продажей и покупкой жилья на вторичном рынке:

  • сделка затрагивает интересы несовершеннолетних;
  • возникают сомнения в дееспособности хозяина квартиры;
  • оформляется ипотека.

Необходимо тщательно проверить документы на право владения, а также ознакомиться с выпиской из домовой книги. Частенько возникают проблемы, если появляется кто-либо из бывших жильцов и начинает «качать» права. Споры между сторонами решаются в судебном порядке.

Как бы агент ни рекламировал недвижимость, а проверять все нужно самолично. Если возникают сомнения в дееспособности продавца, то договор лучше не заключать или просить представить справку из ПНД.

Итог

Продажа или покупка жилья – это сама по себе непростая задача. Ситуация осложняется, если совершается несколько альтернативных сделок. В такой ситуации можно выбрать, как лучше оформить документы: «разорвать» операции или объединить в одну.

Алгоритм действий при одновременной покупке и продаже квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/pokupka/i-prodazha-kvartiry-odnovremenno.html

Правовая помощь
Добавить комментарий