Как выкупают долю в квартире у родственников

Ипотека у родственников: выкуп доли в квартире и Сбербанк

Как выкупают долю в квартире у родственников

Большинство семей передают недвижимость своим близким путем дарения или оформления наследства. Ипотека у родственников – не самый частый вид сделки, которую оформляют банки.

Предложения по строящемуся жилью позволяют покупать квартиры в ипотеку, но родственники могут предложить лучшую цену и льготные условия.

Проанализируем плюсы и минусы проведения сделки внутри семьи с помощью банковского займа.

Особенности ипотеки на покупку квартиры у близких родственников

Финансовые организации, которые получают запрос кредита для покупки жилья у родственника, будут задавать вопросы личного характера об отношениях между продавцом и покупателем.

Некоторые близкие люди не поддерживают доверительных связей, ведут свои финансовые бюджеты раздельно или заключают брачные контракты.

Но для банка будет важно понять — не возникнет ли ситуация, когда заемщик и продавец владеющие общим бюджетом, по сути, выдают кредит самим себе. Если заявка на ипотеку фиктивная и подается для получения денег на бизнес, то банк увидит упущенную выгоду по стоимости кредита.

В случае обнаружения банком мошеннических намерений, минимальной проблемой будет невыдача кредита и внесение в черный список заемщиков.

Однако не все родственные связи будут рассматриваться банком как высокая степень риска. Это касается в основном близкого круга, который наиболее часто претендует на наследство в случае смерти владельца имущества.

Важно! Если жилье приобретено у родственников, то кредит будет дороже из-за невозможности возврата вычета по налогам за ипотеку.

Кто относится к близким родственникам по мнению банков

Кредитная политика банка по оценке рисков рассматривает близких родственников, опираясь на законодательство (Семейный Кодекс РФ), и проверяет прямые горизонтальные и вертикальные связи:

  • супруги (жена/муж);
  • родители (официальные усыновители);
  • дети (в том числе не родные, а усыновленные);
  • братья и сестры (в том числе не полнородные – когда прямым кровным родственником является только отец или мать);
  • опекуны и их подопечные.

Закон называет сделки между такими родственниками взаимозависимыми, и банк будет относиться к оценочной стоимости жилья максимально подозрительно.

Например, если у отца 2 сына, и один из них хочет совершить выкуп родительской квартиры в ипотеку. Банк сразу начнет просчитывать варианты возможных судебных претензий второго брата в случае реализации залога или смерти отца. И даже если сын, покупающий квартиру, имеет хорошую платежеспособность и кредитную историю, то он вполне может получить отказ.

Однако более благоприятная ситуация в случае дальних родных. Сделки с братьями или сестрами супругов, а также тещами, тестями, свекрами и свекровями повышают вероятность благоприятного решения по кредиту.

Такой вариант целесообразно сразу озвучить банковскому менеджеру, потому что оценочный рейтинг повысится. Во-первых, не будет прямых угроз к делению семейного наследства, во-вторых, банк будет знать, что покупаемое имущество хорошо знакомо заемщику и вряд ли приведет его к незапланированным расходам.

Внимание! Вариант, который не будет одобрен ни при каких условиях – это оформление ипотеки с родственником ближнего круга, когда помещение является единственным жильем. Также всегда будет действовать запрет на участие в сделке несовершеннолетних родственников.

Какие банки кредитуют сделки между близкими родственниками

Индивидуальное рассмотрение сложных сделок (к которым относятся «родственные» кредиты) могут себе позволить в основном крупные банки, располагающие большим штатом юристов и специалистов по рискам.

Список основных банков, которые готовы рассматривать заявки на ипотеку внутри семьи в рублях (лучшие условия для клиентов без льгот):

БанкСрок maxСтавка minПервоначальный взнос minСуммаmax
Юникредит30 лет10,75%15 %Москва, СПб — 30 млн.Регионы – 15 млн.
ВТБ30 лет10,1%10%60 млн.
Газпромбанк30 лет10,5%10%Москва, СПб — 60 млн.Регионы – 45 млн.
Райфазен Банк30 лет9,99%17 % 26 млн.
Сбербанк30 лет10,2%15 %85% от стоимости оценки

Банки, не вошедшие в список, как правило, отказывают в принятии заявки на ипотеку между родственниками.

Минимальные процентные ставки и максимальные суммы выдачи предоставляются клиентам банков, которые получают постоянный доход на счета (заработная плата или хранение депозитов).

Типы штрафов, повышающие ставку:

  • не подтверждение целевого назначения кредита;
  • не подтверждение согласия на изменение страхового договора;
  • не погашение части кредита, если не был сделан перевод средств по материнскому капиталу;
  • отсутствие или не надлежащее оформление страховки (страховая компания не входит в доверенный список банка);
  • отказ от подписания договора ипотеки и регистрации залога.

Типы льгот, в том числе, уменьшающие ставку:

  • участие в зарплатном проекте через банк-кредитор;
  • увеличение суммы первого взноса;
  • уменьшение суммы займа ниже минимальной планки;
  • возможность привлечения нескольких созаемщиков.

Особенности ипотеки между близкими родственниками в Сбербанке

Если кредит предназначен для родственника и классифицируется в форме ипотечного, сотрудники Сбербанка предложат заполнить подробную форму о семейных связях. Если выявится риск претензий от родных, банк может запросить дополнительный залог, который принадлежит только заемщику.

При этом в Сбербанке можно получить не только хорошую процентную ставку, но и дополнительные бонусы.

Лучшие проценты на ипотеку даются при следующих условиях:

  • если являешься участником зарплатного проекта;
  • при оформлении электронной регистрации сделки;
  • при наличии страхования жизни и здоровья (кроме военной ипотеки).

Сбербанк имеет несколько ипотечных программ, которые могут рассматриваться с участием родственников:

  • покупка готового жилья (10,2%);
  • покупка строящегося жилья, при переоформлении ипотеки внутри семьи (8,5%);
  • покупка дома (11,1%);
  • с участием материнского капитала (10,2%);
  • ипотека для военнослужащих (от 9,5%).

Ограничения по возрасту:

  • получение займа возможно с 21 лет;
  • полный возврат займа должен произойти до достижения 75 лет (для военнослужащих по программе военная ипотека – до 45 лет).

Так как Сбербанк обладает хорошей автоматизированной базой для проверки заемщиков, пытаться скрывать родственные связи при получении кредита не имеет смысла.

Как выкупить долю в квартире у близких родственников по ипотеке

Если необходимо выкупать долю родственника в квартире, то она должна быть последней. После оплаты жилье должно перейти в полную собственность.

Такие займы банки рассматривают как стандартные, так как в обеспечение кредита будет приниматься вся квартира и не возникнет риска претензий от других владельцев.

Выкупить долю при наличии нескольких собственников через ипотеку невозможно, так как банк не станет оформлять залог на часть жилья (недвижимость с низкой ликвидностью).

Когда последняя доля квартиры уже выкуплена, то после разрешения Пенсионного фонда, можно компенсировать часть затрат по ипотеке материнским капиталом.

Особенности военной ипотеки у родственников

Несмотря на жесткие правила оформления ипотеки для военнослужащих, выбор собственника жилья, которое будет финансироваться государством, оценивается банком, а не государственным органом.

ФГКУ «Росвоенипотека» дает четкие разъяснения по этому вопросу. По сути, государство выплачивает средства на выкуп жилья для военнослужащего по целевому назначению на специальный банковский счет и у него нет рисков, что офицер использует бюджетные средства на другие цели.

При одобрении финансирования военной ипотеки государственные чиновники будут проверять документы, в которых зафиксировано, что помещение соответствует строительным, противопожарным, техническим и санитарным нормам, описанным в Жилищным Кодексе РФ (ст.15 ч.2).

Получение военной ипотеки с участием родственника вполне возможно. При этом проверка продавца и его родственные связи с военнослужащим – заемщиком полностью в компетенции банка. Если банк будет считать, что сделка с родственниками направлена не на реальный выкуп жилья, а на получение денег внутри семьи на долгий срок, то возможен отказ.

В случае конфликта с семьей, внутри которой продавалось имущество, и потери жилья, ФГКУ «Росвоенипотека» не будет принимать никаких претензий от офицера.

Возможные причины отказа и как их избежать

Для повышения шансов на одобрение сделки, следует изучить все стандартные требования по кредитоспособности, которые банки предъявляют к заемщикам.

Наиболее очевидные причины отказа и варианты, как его избежать:

  • Сделка между супругами, даже если они живут в гражданском браке или оформили брачный контракт. Шанс еще уменьшится, если в семье растет несовершеннолетний ребенок. Вероятность выдачи ипотеки повысится, если супруги будут в официальном разводе.
  • Приобретение жилья, покупка доли в квартире вызовет большие вопросы, если в ней участвуют родители и дети. Как выход – можно прибегнуть к помощи третьего лица (очень близкого знакомого), который готов оформить сделку на себя.
  • Хорошие шансы может иметь вариант ипотечного займа, когда покупается коммерческая недвижимость у близкого родственника. Если объект не является частью наследства и продавец единственный владелец, то родственные связи не будут помехой.

Ипотека для приобретения или покупки у родственника недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Чем ближе кровные узы с продавцом, тем больше проблем при оформлении ипотеки возникнет.

Прежде чем подавать заявку в банк на оформление ипотеки с родней, лучше проконсультироваться с юристом, который работает на сайте и сможет подсказать лучший выход по каждому индивидуальному случаю.

Для правильного расчета бюджета перед подачей заявки на кредит стоит изучить все возможные расходы и ознакомиться с  актуальными условиями по ипотеке в Сбербанке.

Если эта статья была полезной и информативной, ставьте лайки и распространяйте ее среди знакомых, чтобы обращения в банки были продуманными и не доставляли неприятных сюрпризов.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/ipoteka-u-rodstvennikov.html

Как выкупить долю жилой площади?

Как выкупают долю в квартире у родственников

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфликт сторон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственников вправе продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников.

Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога.

 В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интерес сторон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

  1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
  2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом.
  3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получив взамен денежную компенсацию.

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

  • признание доли незначительной;
  • отсутствие интереса у собственника;
  • невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

  1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
  2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
  3. Информация о досудебном решении проблемы.
  4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки.

В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего.

Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

  • собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
  • владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
  • собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/vykup-doli-v-kvartire.html

Порядок выкупа доли квартиры у родственника

Как выкупают долю в квартире у родственников

Выкуп доли в квартире у родственников проходит по правилам ГК РФ, при этом обязательно должен соблюдаться порядок уведомления остальных дольщиков, а договор будет удостоверяться у нотариуса. В этой статье разберем все нюансы приобретения долей на жилое помещение и регистрации права собственности на нового владельца.

Как правильно выкупить долю

Режим долевой собственности накладывает специальные ограничения на каждого дольщика — они не могут распоряжаться своими долями по возмездным сделкам, не уведомив предварительно остальных владельцев этого объекта недвижимости. К таким сделкам относятся купля-продажа и мена, а на случаи безвозмездного распоряжения такое правило не распространяется.

Помимо этого, закон устанавливает и еще одно обязательное требование для продажи долей — договор подлежит удостоверению в нотариальной конторе. Даже если одновременно продаются все доли в жилом помещении, нотариальное удостоверение договора будет необходимо для последующей регистрации прав.

Оба указанных выше правила распространяются на выкуп доли родственником, либо иным лицом. Никаких льгот для граждан, обладающих родственными связями, при купле-продаже долей не предусмотрено. Таким образом, алгоритм действий по выкупу доли выглядит следующим образом:

  1. согласование условий предстоящей сделки между родственниками, в том числе стоимости выкупаемой доли;
  2. подготовка договора купли-продажи;
  3. вручение каждому собственнику письменного уведомления о предстоящей сделке и возникновении у них права преимущественного выкупа;
  4. если в течение 30 дней ни один из дольщиков не выразил согласия приобрести долю, либо направил письменный отказ, договор нужно представить нотариусу для удостоверения;
  5. договор с удостоверительным штампом представляется на госрегистрацию. Это можно сделать через МФЦ «Мои документы», службу Росреестра или непосредственного через нотариуса;
  6. после завершения регистрационных действий новый собственник получит выписку из госреестра ЕГРН, которая является надлежащим правоустанавливающим документом.

Что делать, если один или несколько дольщиков воспользуются правом преимущественного выкупа? В этом случае только один вариант действий — продолжить сделку с лицами, у которых имелось преимущественное право. Условия такой сделки должны совпадать с предложенным договором купли-продажи, а если согласие выразили несколько лиц — выкупаемая доля распределяется между ними поровну.

Рассмотрим нюансы уведомительного порядка при выкупе доли, а также правила удостоверения договора в нотариальной конторе.

Порядок уведомления

Преимущественное право выкупа возникает с момента получения письменного уведомления. Учтите, что нарушение уведомительного порядка не только будет препятствием для удостоверения сделки в нотариальной конторе, но и повлечет ее признание недействительной. Такой иск в суд сможет подать любое заинтересованное лицо, чьи права была нарушены продажей доли без направления уведомления.

При составлении уведомления нужно учитывать следующие нюансы:

  • уведомить остальных дольщиков нужно только в письменной форме, устный порядок законом не предусмотрен;
  • документ вручается под роспись или направляется заказным почтовым отправлением (срок для дачи ответа начинает течь с момента получения уведомления);
  • в содержании уведомления нужно указать все условия сделки по выкупу доли родственником — все остальные дольщики смогут реализовать преимущественное право выкупа на тех же условиях.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Не допускается изменять условия договора купли-продажи по сравнению с теми, что были указаны в уведомлении. Если такой факт будет установлен (например, выкуп состоится по меньшей цене, чем было указано в уведомлении), сделку можно признать недействительной с переводом прав на других дольщиков.

При получении уведомления каждый из дольщиков может выбрать один из следующих вариантов действий:

  1. воспользоваться правом преимущественного выкупа — для этого продавцу направляется письменное согласие на заключение договора купли-продажи;
  2. отказаться от преимущественного права — если каждый из дольщиков сразу направит письменный отказ на уведомление, ждать 30 дней необязательно;
  3. не отвечать на уведомление — отсутствие ответа в течение 30 дней автоматически подразумевает отказ от преимущественного права выкупа.

Для последующего удостоверения договора в нотариальную контору нужно представить бланк уведомления, а также доказательства его вручения остальным собственникам (это может быть расписка на бланке уведомления или почтовая квитанция).

Удостоверение и регистрация

Пройдя уведомительную процедуру, подготовленный договор купли-продажи нужно представить в нотариальную контору для удостоверения. Для этого требуется явка всех участников сделки, либо их представителей по доверенности. Нотариусу нужно подать следующие документы:

  • общегражданские паспорта или иные документы, удостоверяющие личность контрагентов;
  • нотариальная доверенность на представителя, если контрагенты выбрали такой вариант;
  • правоустанавливающие документы на продаваемую долю — выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство о наследстве и т.д.;
  • договор купли-продажи;
  • уведомление дольщиков и доказательства его вручения;
  • письменные отказы дольщиков (если они имеются).

Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире

Для совершения отдельных сделок могут потребоваться и иные документы. Например, чтобы сделать выкуп доли у несовершеннолетнего ребенка нужно получить письменное согласие местного учреждения опеки. При продаже доли, приобретенной в период брачных отношений, необходимо оформить нотариальное согласие второго супруга.

Скачать форму согласия супруга на продажу доли в квартире

Нотариус проверяет дееспособность сторон и соблюдение уведомительного порядка, после чего проставит удостоверительный штамп на бланке договора. Одновременно сведения об удостоверении будут внесены в федеральный нотариальный реестр. Если у нотариуса имеется техническая возможность, документы можно сразу направить для регистрации в службу Росреестра.

Чтобы завершить выкуп доли в квартире у родственника договор направляется на регистрационную процедуру. Сдать документы можно через нотариуса, через МФЦ или напрямую в службу Росреестра. Регистрационные действия проводятся после оплаты госпошлины — в 2018 году ее размер составляет 2000 рублей.

Срок регистрации будет зависеть от способа сдачи документов, а также необходимости одновременно пройти процедуру кадастрового учета.  Например, при подаче через нотариуса выписку ЕГРН можно получить уже через 3 рабочих дня. Для получения готовых документов явка обеих сторон необязательна, подойти может только покупатель.

С момента регистрации права собственности, родственник вступает в права дольщика — может пользоваться общим имуществом и помещением квартиры, получает право на часть общего имущества МКД и придомовой территории. Если в дальнейшем доля вновь будет продаваться родственникам или третьим лицам, правила уведомления и удостоверения  также должны соблюдаться.

Источник: https://law03.ru/finance/article/vykup-doli-v-kvartire-u-rodstvennikov

Как выкупить долю в квартире у родственника, если они против

Как выкупают долю в квартире у родственников

599 просмотров

Квартиры, в которых проживают семьи, иногда могут стать причиной раздора. Ведь даже близкие родственники зачастую становятся чужими людьми и их совместное проживание просто невозможно.

Можно ли каким-либо законным способом оставить всю квартиру за собой, а родственникам компенсировать стоимость их доли в квартире? Вы узнаете об этом из нашей статьи, а также найдете ответы и на другие вопросы, связанные с приобретением части квартиры у близкого человека.

Как можно выкупить долю квартиры у родственника

Определение долевой собственности содержится в ст. 244 ГК РФ. Чаще всего такой вид совместного владения у родственников возникает при следующих обстоятельствах:

  1. Приватизация. Члены одной семьи проживают в муниципальной квартире и при приватизации каждый из них (если не отказался) получает во владение определенную часть.
  2. Наследство. Посоле смерти единственного владельца жилого помещения целая квартира может перейти в долевое владение его родственников.
  3. Развод. Если в браке супруги совместно нажили недвижимость, то при его расторжении квартира будет разделена между ними в долях, размер которых определен либо брачным договором, либо Законом, либо личным соглашением.
  4. Иные обстоятельства. Этот пункт включает в себя и покупку доли квартиры, и дарение, и ренту, и другие способы получения во владение части квартиры.

Независимо от того, являются ли сособственники родственниками или нет, процедура выкупа доли не будет сильно различаться. Основное правило — при приобретении части в жилом помещении преимущество на это есть у долевых совладельцев.

Существует два способа возмездного приобретения доли недвижимости:

  • добровольно по соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

Рассмотрим каждый из способов оформить покупку подробно.

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников, если они согласны

Самый беспроблемный способ выкупить часть квартиры у близкого родственника – договориться с ним. Если все стороны сделки на это согласны, то никаких проблем возникнуть не должно. Однако для этого необходимо строго соблюдать порядок определенных действий.

Уведомление

Так как совладельцы имеют право на первоочередной выкуп, то при наличии права собственности хотя бы на самую незначительную часть жилья, вы становитесь основным претендентом на участие в сделке.

Если есть еще и другие сособственники, то необходимо изначально уведомить всех о намерении продать жилье. Это можно сделать, составив уведомление.

Скачать образец уведомления о намерении продать часть квартиры

Направить его можно несколькими способами, каждый из которых имеет и свои плюсы, и свои минусы:

СпособДостоинстваНедостатки
Передать лично в руки под подписьСамый быстрый способ вручить уведомлениеНе всегда есть возможность установить местонахождение совладельца, он может отказаться подписать уведомление, чтобы отложить срок сделки
Направить почтой письмом с простым уведомлениемВы получите уведомление с подписью адресата о получении документа, экономия личного времени на поиск и совладельцаДостаточно долго, адресат может не получить письмо, и оно вернется к вам обратно с пометкой об этом
Уведомление через нотариусаНадежная процедура, вам не придется самостоятельно составлять уведомление и тратить личное времяДополнительные материальные затраты, возможно длительное ожидание уведомления

Вне зависимости от выбранного способа уведомления, необходимо дать адресатам 30 дней на раздумья и оформление ответа (ст. 250 ГК РФ). Однако, если они ответят отказом, то можно переходить к следующей стадии.

Если надлежащим образом не уведомить всех совладельцев, то сделка может быть признана незаконной и отменена.

Сбор документов

После того, как определены стороны сделки, необходимо собрать определенный пакет документов:

  • гражданские паспорта продавца и покупателя;
  • поквартирную карточку (можно получить через МФЦ или в УВМ МВД РФ);
  • выписку из ЕГРН о владельцах объекта недвижимости, обременениях (или свидетельство о собственности, если оно выдавалось до 2016 года);
  • согласие супруга на продажу доли (при наличии);
  • техническую документацию.

Составление договора купли-продажи

Многие ошибочно считают, что при продаже части квартиры родственнику можно составить простой письменный договор и с ним обратиться в Росреестр для регистрации.

Однако это не так, в 2016 году были внесены изменения в положения ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней».

В соответствии с ними все сделки с долями жилых помещений подлежат обязательному заверению у нотариуса.

В договоре должны содержаться такие сведения:

  • дата и место составления;
  • название договора;
  • данные сторон сделки и их представителей (при наличии);
  • описание продаваемой части имущества (размер, месторасположение и т.д.);
  • стоимость сделки (цена доли квартиры);
  • условия разрешения споров;
  • способ и дата передачи денег;
  • иные законные условия, которые стороны желают закрепить в договоре.

Форма договора продажи определена в ст. 550 ГК РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире у родственника

Регистрация в Росреестре

После того, как договор составлен и заверен у нотариуса, необходимо внести изменения в единый государственный реестр недвижимости. Для этого со всеми документами необходимо явиться в МФЦ или региональное отделение Росреестра и по образцу составить там заявление. В течении 14 дней вы сможете получить выписку из ЕГРН.

Если после приобретения доли в квартире вы становитесь единоличным владельцем жилой площади, то можно оформить в собственность не отдельные доли, а всю квартиру.

Оплатить налоги

В отличии от процедуры дарения части квартиры родственнику, за продажу доли придется выплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Однако, существуют и исключения:

  • продажа осуществлена за ту же сумму, за которую продавец ее приобрел;
  • стоимость сделки менее 1 миллиона рублей;
  • объект недвижимости находился в собственности более 3-х лет

Пример. Бывшие супруги Свиридовы в ходе развода раздели совместно нажитую квартиру в натуральных долях. Каждому досталось по 1/2 . Через 5 лет Свиридова уведомила бывшего мужа о том, что желает продать свою часть жилья за 400000 рублей.

Тот решил приобрести долю жены. Свиридовы заключили договор купли-продажи, заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре.

Продавец была освобождена от уплаты налога, так как квартира была в собственности более трех лет и сумма сделки была менее 1 миллиона рублей.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

Несмотря на то, что право собственности на жилую недвижимость является одним из основных объектов, которые защищает Конституция РФ, прекратить такое право родственника на долю в квартире возможно. Однако только при соблюдении совокупности нескольких условий:

  1. Незначительность доли. Если часть квартиры, принадлежащая родственнику настолько мала, что невозможно определить порядок совместного пользования этой долей без ущемления прав других собственников. Например, если человек владеет 1/22 или 2/15 в однокомнатной квартире.
  2. Невозможность выделить доли в натуре. Чаще всего такое требование невыполнимо. Так как натуральная доля подразумевает фактическое преобразование в самостоятельное жилое помещение со своими коммуникациями, входом и оформлением в Росреестре.
  3. Отсутствие заинтересованности во владении незначительной части. Если у сособственника имеется другое жилье, он не участвует в поддержание надлежащего технического состояния квартиры, не оплачивает коммунальные платежи и вообще фактически не нуждается в этой жилой площади.

Если все эти условия соблюдены, то необходимо обращаться в суд. Именно решение этого органа и станет основанием для принудительного выкупа доли у родственника.

Порядок действий

  1. Досудебное урегулирование. Этот этап не является обязательным, но все же перед обращением в орган правосудия стоит постараться договориться с родственником. Это значительно сэкономит и время, и силы.
  2. Сбор документов.

    Так как суду необходимо при принятии решения опираться на достоверные и обоснованные сведения, то перед составлением иска обязательно запаситесь ими. Если собственник не платит за коммунальные платежи, то выписка из банка о том, что их оплачиваете вы – подтвердит это.

  3. Составление иска.

    Для этого лучше всего обратиться к профессиональному юристу. Однако можно воспользоваться и образцами заявлений в интернете, но стоит помнить, что каждая ситуация индивидуальна и только специалист сможет правильно разобраться в ней.

  4. Направление в суд.

    Исковое заявление и пакет документов направляется любым удобным способом (лично или почтой) в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости.

  5. Рассмотрение. На этом этапе необходимо являться в суд и отстаивать свою точку зрения. Ваши интересы так же может представить юрист.

    В случае, если дело будет выиграно, то стоимость его услуг может быть отнесена к судебным издержкам и взыскана с ответчика.

  6. Получение решения. Рассмотрев доводы всех сторон спора суд выносит решение. Если она вас не устраивает, то его можно обжаловать в вышестоящей инстанции.
  7. Обращение в Росреестр.

    После того, как сумма, указанная в решении суда как компенсационная за долю, выплачена родственнику, можно обращаться в Росреестр (или в МФЦ) и оформлять собственность на выкупленную часть квартиры.

Исковое заявление

Необходимо помнить, что неправильно составленный иск о принудительном выкупе суд может оставить без рассмотрения. Поэтому необходимо ответственно подойти к его составлению.

Если вам необходима консультация о том, как лучше всего выкупить долю у близкого человека в вашей конкретной ситуации, то юристы нашего сайта круглосуточно и бесплатно окажут вам ее.

Вообще именно споры о принудительном выкупе достаточно сложны, требуют значительных специальных знаний и умения собрать необходимые доказательства обоснованности требований.

Именно поэтому сопровождение судебного разбирательства о выкупе доли профессионалом просто необходимо.

Необходимые документы

Для того, чтобы заявление было принято судом нужно к нему приложить следующие бумаги:

  • паспорт истца;
  • выписку из реестра о спорной недвижимости;
  • развернутая поквартирная карточка;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • уведомление о досудебном урегулировании;
  • заключение специалиста о стоимости выкупаемой доли;
  • технические документы на жилье.

Расходы

При обращении в суд необходимо оплатить обязательный налоговый сбор. Так как эта категория исков подлежит оценке, то госпошлина будет зависеть от стоимости выкупаемой доли и выражается в процентном соотношении. Оно определено в ст. 333.19 НК РФ.

В Росреестре придется оплатить еще 2000 рублей за регистрацию права и внесение изменений в единый реестр недвижимости.

Пример. В 2012 году Коновалова И.Н. подарила своим внукам Кокорину Н.Н. и Кокориной Л.Н. по 1/5 своей однокомнатной квартиры. После ее смерти в наследство вступил ее сын (дядя Кокорина и Кокориной) Коновалов Р.П. Он решил выкупить у племянников их доли и предложил каждому по 300000 рублей.

Однако Кокорин и Кокорина отказались, так как считали, что их доли стоят дороже. Тогда Коновалов обратился к юристу. Тот помог ему найти специалиста по оценке недвижимости. Согласно его заключения 1/5 спорной квартиры стоила 280000 рублей. Коновалов обратился в суд.

Там он также представил доказательства того, что у его племянников имеется другое жилье (выписка из Росреестра), они фактически в квартире не проживают (выписка из домовой книги), выделить доли в натуре невозможно.

В ходе заседания племянники указали, что не против продажи своих долей, но желаю получить каждый по 400000 рублей. Суд же, приняв во внимание заключение специалиста, постановил признать доли незначительными и обязал Коновалова выплатить племянникам за их части квартиры компенсации в размере 280000 рублей.

Так же все судебные издержки (участие юриста, проведение экспертизы, оплата госпошлины) надлежало оплатить Кокорину и Кокориной в равных долях.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-rodstvennika/

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников

Самый простой вариант – договориться с родственником о том, что тот продает, а человек покупает какую-то конкретную долю. Если при этом покупатель уже владеет другой долей в той же квартире, то ситуация облегчается еще больше, ведь не требуется учитывать преимущественное право.

Преимущественное право – это специальный порядок взаимоотношений между совладельцами долей одной недвижимости исходя из которого продавец сначала обязан предложить купить его долю другим собственникам и только тогда, когда ни один из них не захочет или не сможет ее выкупить – продавать третьим лицам. В том числе и родственникам, не владеющим долями в рассматриваемой квартире.

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на покупку доли в квартире:

Тип расходовПриблизительная сумма
Стоимость долиИндивидуально
Услуги нотариусаОт 5 тысяч рублей
Регистрация права собственности2000 рублей на 1 человека

Помимо этого, после оформления недвижимости в собственность ежегодно придется оплачивать налог. Его сумма напрямую зависит от региона проживания.

Продавец, кроме всего прочего, должен будет оплатить 13% от стоимости доли в качестве налога. Исключение составляют ситуации, когда доля находилась в собственности 3 года (для недвижимости, полученной по наследству, в результате дарения или приватизации) или 5 лет (для всех остальных вариантов).

Примерные сроки оформления сделки:

ДействиеСрок
Согласование условий сделкиОт 1 дня
Оповещение совладельцевДо 10 дней
Оформление сделки у нотариусаДо 1 дня
Оформление собственности на долюОт 3 дней

Условия покупки доли у родственника, если он против

  1. Доля является незначительной или может быть признана таково
  2. Выделить долю в натуре невозможно.
  3. Владелец обладает другой недвижимостью.

Пример: Предположим, что есть некая квартира площадью 40 кв.м.

, у которой есть два владельца. У первого 9/10 долей квартиры, у второго 1/10. Это незначительная часть и исходя из площади квартиры, ее невозможно выделить в натуре.

Кроме того, если у владельца 1/10 есть другое жилье, то первый собственник может обратиться в суд и выкупить эту долю принудительно. Если бы площадь квартиры составляла бы 200 кв.м., то 1/10 – это уже 20 кв.м.

, что, в принципе, соответствует даже некоторым однокомнатным квартирам. Как следствие, эту часть реально выделить в натуре и, соответственно, невозможно выкупить принудительно.

Существует и альтернатива.

Если владелец доли, которую планируется выкупить в принудительном порядке, не платит за коммунальные услуги, вообще не живет в квартире и/или регулярно нарушает порядок, то можно попробовать лишить его этой части недвижимости (при условии, что у него есть хоть какое-то другое жилье). Однако возникает множество проблем со сбором доказательства и, на практике, в пользу истца такие решения принимаются очень редко.

  1. Собрать доказательства правоты истца (конкретного перечня не существует, все зависит от сложившейся ситуации).
  2. Подготовить иск.
  3. Отправить заявление в суд.
  4. Заплатить госпошлину.
  5. Ожидать заседания и решения суда.
  6. Получить на руки решение суда, которое вступило в силу.
  7. Реализовать свое право на принудительный выкуп.

К исковому заявлению нужно прикладывать примерно такой перечень документов:

  • Паспорт заявителя.
  • Доказательства.
  • Выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий факт владения долей в рассматриваемой квартире.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Не лишним будет заранее, еще до обращения в суд, предложить отказывающемуся лицу заключить договор купли-продажи и зафиксировать данный факт. Это будет рассмотрено как попытка решить проблему во внесудебном порядке и может «сыграть в плюс» истцу.

Правовая помощь
Добавить комментарий