Какие риски продажи ООО по генеральной доверенности для продавца

Продажа авто по доверенности, как продать автомобиль в 2019 году

Какие риски продажи ООО по генеральной доверенности для продавца
Время чтения: 4 минут

Ваш автомобиль вас больше не устраивает или вам внезапно приглянулся новый дизайн элегантной «спортивки», а может быть, наоборот, небольшой микроавтобус понадобился, чтобы уместить увеличившееся семейство, – так или иначе вы приняли решение продать вашего верного четырехколесного друга и подойти к этому вопросу желаете основательно! Мы поможем вам разобраться, чем продажа авто по доверенности отличается от продажи по договору, какие есть достоинства и недостатки в таком варианте.

Виды доверенностей

Современное право различает три основных вида доверенностей на владение, использование или распоряжение транспортным средством:

  • генеральная доверенность, которая выдается на распоряжение и управление ТС и может предусматривать право заключать договор купли-продажи, получать выгоду из аренды и проката машины и тому подобное;
  • специальная автодоверенность строго очерчивает рамки и сферы возможных действий с автомобилем, то есть: управление, техническое обслуживание, представление интересов в органах;
  • последний вид – разовая доверенность, которая предоставляет право на выполнение какого-либо единичного действия с машиной, как, например, проведение технического осмотра.

Как следует из приведенного перечня, дальше речь пойдет именно о генеральной доверенности.

В чем преимущество продажи авто по доверенности

Проводя сделку по продаже автомобиля по доверенности, вы, конечно, экономите свое время и нервы от простоя в очередях для снятия транспортного средства с учета и постановки на учет новым владельцем, не будете беспокоиться о сборе других документов и можете спокойно приступить к поиску нового железного коня. Однако положительные стороны продажи авто по генеральной доверенности на этом и заканчиваются.

Более подробно разобраться в процедуре реализации автомобиля без снятия его с учета можно, перейдя по ссылке: «Продажа авто без снятия с учета».

Как оформить доверенность

Вероятно, решившись продать машину по генеральной доверенности, автолюбитель обязательно захочет знать все о правилах оформления этого документа, поэтому остановимся на данной теме.

Документы для оформления

Направляясь к нотариусу – а генеральная доверенность на продажу автомобиля обязательно оформляется у нотариуса – вам нужно захватить с собой следующие документы:

  • паспорт РФ;
  • данные доверенного лица (ФИО, дата рождения, место проживания), а лучше его паспорт;
  • свидетельство о регистрации ТС;
  • технический паспорт автомобиля.

Важно знать, что генеральная доверенность может быть оформлена в одностороннем порядке – по желанию продавца, но чаще всего к нотариусу отправляются оба: и продавец, и покупатель.

Сколько стоит

Второй важный вопрос – сколько стоит оформление генеральной доверенности? Стоимость доверенности на продажу автомобиля у нотариуса складывается из таких составляющих, как государственная пошлина и стоимость услуг самого нотариуса. И если размер государственной пошлины законодательно закреплен, то стоимость собственных услуг нотариус определяет в соответствии с прейскурантом.

Размеры госпошлины зависят от конкретных нотариальных действий. Так, например, заверение доверенности на право использования или распоряжения автомобилем детям, родителям, родным братьям и сестрам, супругам — 250 рублей, другим физическим лицам – 400 рублей. На практике полная стоимость документа выливается в сумму около 1000 руб.

Сколько действует

Сроки действия доверенности строго регламентированы. Этот документ действителен на протяжении трех лет со дня выдачи, но его действие может быть прекращено и в ряде других случаев:

  • в результате отзыва доверителем;
  • если доверенное лицо отказывается от доверенных полномочий;
  • в случае смерти владельца автомобиля;
  • если доверитель признан безвестно отсутствующим или недееспособным.

Таким образом, покупателю автомобиля по доверенности не стоит рассчитывать на полные три года и затягивать с постановкой автомобиля на учет, так как совершение сделок с автомобилем в случае прекращения действия документа будет серьезно затруднено.

Риски продажи по доверенности

На практике продажа машин по доверенности в наши дни не так популярна, как, например, по договору купли-продажи. Это связано с большим количеством неудобств и рисков как для покупателя, так и для продавца.

Риски покупателя

Продавец, выписывая покупателю генеральную доверенность, юридически остаётся собственником автомобиля, следовательно, может в любой момент отозвать документ и, более того, в качестве собственника может совершать с автомобилем любые действия.

Оформляя доверенность с правом передоверия третьим лицам, имейте в виду, что вторая доверенность в этом случае будет недействительна без первой, а в случае прекращения действия первой прекращается и действие второй.

Очень часто по доверенности продаются автомобили с темным прошлым, так как этот способ оформления позволяет быстро и без проблем получить деньги за продажу транспортного средства, поэтому есть смысл проверить автомобиль на предмет кредитной истории или угона.

Поскольку в случае смерти продавца доверенность прекращает действие, автомобиль может стать неожиданным подарком его наследникам, которые не обязательно будут готовы пойти навстречу покупателю.

Отменяется действие доверенности и в случае смерти покупателя: то есть право собственности будет принадлежать продавцу, а наследники покупателя останутся и без денег, и без автомобиля.

Риски продавца

Продавцу тоже могут грозить риски и неудобства, связанные с продажей авто по генеральной доверенности. В первую очередь – это последствия нарушений покупателем Правил дорожного движения:

  • штрафы за неправильную парковку, зафиксированную системой «Парктрон», или за превышение скорости, отмеченное автоматическими камерами слежения на дорогах, будут числиться на прежнем хозяине ТС;
  • если новый владелец совершит ДТП и скроется с места преступления, сотрудники правоохранительных органов, естественно, придут к продавцу как к юридически зарегистрированному владельцу транспортного средства.

Другая неприятность, которая поджидает продавца, – транспортный налог.

Числясь за продавцом до самого момента переоформления на покупателя, машина обременяет своего бывшего хозяина и транспортным налогом, от которого не удастся уйти на основании существования где-то генеральной доверенности.

Налог придется платить самому либо пересылать нерадивому покупателю в надежде, что тот его своевременно уплатит, в конце концов оформит договор купли-продажи авто по доверенности и встанет на учет в ГИБДД.

Можно ли продать машину без хозяина:

Источник: http://avtozakony.ru/kuplya-prodazha/prodazha/po-doverennosti.html

Порядок заключения договора купли-продажи по доверенности: оформление полномочий, их перечень, ограничения

Какие риски продажи ООО по генеральной доверенности для продавца

Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 22 января 2018. Время чтения 8 мин.

Представитель по доверенности (а им может быть любое дееспособное совершеннолетнее лицо) вправе действовать от имени любой стороны в договоре: продавца или покупателя. Доверенность выдается нотариусом.

Текст соглашения обязательно содержит имя представителя, сведения о его документе и доверенности.

Перед подписанием рекомендуется проводить проверку полномочий представителя, встречаться с собственником, поскольку риск мошенничества при сделках с посредниками возрастает.

Институт представительства развит и широко применяется во всех сферах гражданского права. Представитель вправе выступать в суде от имени его доверителя, заключать договор купли-продажи квартиры по доверенности, представлять интересы в государственных органах и коммерческих организациях: он ограничен лишь списком правомочий, которые переданы ему.

Кто может представлять интересы по доверенности

По общему правилу представлять интересы вправе лишь совершеннолетнее дееспособное лицо. Закон не предъявляет требований к его образованию или наличию родственных отношений с доверителем. Поэтому к первой группе представителей относятся:

  • Дееспособные совершеннолетние родственники или иные доверенные лица. Под родственниками подразумевается широкий круг: жены, мужья, родители, тети, дяди и другие. Возможно, лица, входящие в эту группу, не всегда компетентны в вопросах права и оформления документов, но уровень доверия к ним выше. Представителями могут быть друзья и коллеги.

Обратите внимание! Представители по закону: лица, представляющие интересы детей и недееспособных взрослых, не нуждаются в доверенности. Они же имеют право выдавать доверенность от имени малолетних и недееспособных третьим лицам.

  • Агенты по недвижимости. Они оказывают помощь в размещении объявлений, поиске покупателя или продавца, показе квартиры или организации встречи, сборе типичных документов, необходимых для заключения договора.

Практически все агенты оказывают дополнительные услуги, связанные с регистрацией договора. Если сторона не имеет возможности явиться к нотариусу или в Росреестр, она вправе уполномочить специалиста по недвижимости на подписание соглашения и обращение в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности.

  • Юристы и адвокаты. Они отличаются от риэлторов направлением работы. Если агенты полностью организуют сделку, то юристы проверяют ее юридическую чистоту, получают и изучают документы, минимизируют риски, готовят тексты предварительного и основного договора.

Таким образом, продавец или покупатель вправе выбрать любого представителя и оформить разрешение на него. Основные требования, которым он должен отвечать, – доверие, компетентность и ответственность.

Оформление отношений с представителем

Отношения с представителем зависят от их характера. В некоторых случаях доверенность является самостоятельным документом. Самыми распространенными договорами, в рамках которых делегируются полномочия, служат:

  • договор поручения (гл. 49 ГК). В рамках этого соглашения представитель совершает какие-либо действия от имени доверителя и за его счет. Выдача доверенности является обязательным условием этого соглашения. В результате поверенный принимает на себя обязанность совершить оговоренные действия либо понести ответственность за неисполнения своей части договора;
  • договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). Предполагает оказание услуг за деньги. Такие договоры заключаются юридическими компаниями и агентствами недвижимости. Юридические последствия аналогичны предыдущему соглашению: исполнитель обязан выполнить какие-либо действия от имени заявителя, а тот оплатить оказанные услуги.

Важно! Выдача доверенности без заключения договора является односторонней сделкой.

Одиночная доверенность без оформления договора порождает иные правовые последствия. В частности, дает право представления интересов, но не порождает обязанность делать это. При отсутствии договорных отношений представитель может отказаться от предоставленных ему прав.

Выбор формы зависит от целей и состава участников. С компаниями, адвокатами и частнопрактикующими юристами чаще всего заключаются договора оказания услуг.

Оформление доверенности

По общему правилу оформитьдокумент допустимо только в нотариальной форме. Гражданский кодекс содержит отдельные исключения (ст. 185.1 ГК РФ). Силу нотариальных имеют бумаги, удостоверенные:

  • начальниками разнообразных лечебных учреждений, в которых находятся на лечении военнослужащие;
  • командирами воинских частей в местах, где нет нотариальных контор;
  • начальниками колоний, тюрем и иных мест лишения свободы;
  • начальниками социальных учреждений, в которых проживают совершеннолетние дееспособные граждане.

Характер документа зависит лишь от целей и задач, которые должен выполнить представитель, и объема переданных ему полномочий.

Таблица 1. Виды доверенностей

РазоваяПериодическаяГенеральная
Предполагает передачу полномочий единожды, к примеру для подписания договора купли-продажи. Дальше собственник реализует свои правомочия самостоятельноПредполагает исполнение периодических обязательств: сдача квартиры внаем, получение денег от нанимателей, уплата коммунальных платежейДает право распоряжения квартирой, включая сдачу внаем, продажу от имени доверителя

Чтобы заказать документ, требуется посетить нотариуса. Доверитель является лично с паспортом. Представителю посещать контору необязательно, достаточно передать сведения о нем, достаточные для идентификации:

  • ФИО;
  • дата рождения;
  • реквизиты паспорта;
  • место жительства или временного пребывания.

Стоимость документа разнится. Примерная его цена колеблется в пределах 1,5-2 тыс. руб. Сразу же рекомендуется заказывать согласие супруга на сделку, если это требуется.

Главное содержание доверенности – перечень полномочий. Он составляется таким образом, чтобы их было достаточно для выполнения поручения и исключались возможные злоупотребления.

Рекомендуется указывать только те права, которые имеют отношение к конкретной сделке. К примеру, подписание предварительного и основного договора купли-продажи, расположенной по адресу… Указать кадастровый номер, общую площадь и другие идентифицирующие недвижимость характеристики.

Если представитель по нотариальной доверенности от продавцаоказывает услуги по сбору документов для регистрации, органы, в которые придется обращаться, перечисляются в доверенности: БТИ, Росреестр, ЖЭК, ЕРЦ, ИФНС, МВД, паспортный стол.

Рис. 2. Образец доверенности на заключение договора купли-продажи квартиры.

Перечень полномочий обычно такой:

  • подписывать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу… с ФИО покупателя или продавца;
  • предоставление и получение документов;
  • получение кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана;
  • получение выписки из домовой книги;
  • оформление в ИФНС справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
  • получение справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписки из лицевого счета;
  • право подавать от имени доверителя заявления о регистрации, приостановлении, прекращении и возобновлении регистрационных действий;
  • исправление технических ошибок;
  • предоставление дополнительной документации;
  • получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН;
  • совершать платежи и переводы;
  • расписываться от имени доверителя;
  • принимать квартиру по акту приема-передачи;
  • совершать иные действия, связанные с выполнением поручения.

Шаблоны и бланки доверенностей обычно имеются в разных вариантах у нотариусов. Выдача документа может сводиться к заполнению имеющихся форм индивидуальными данными.

Прямо запрещать совершение действий нельзя, достаточно не указывать правомочие: все, что не перечислено – запрещено.

Обратите внимание! Рекомендуется сразу сделать одну заверенную копию доверенности. Она может пригодиться при выполнении поручений.

Уполномоченное лицо по ген.доверенности вправе купить недвижимость не только на вторичном рынке, но и доли в праве собственности, заключить соглашение с застройщиком, представлять интересы в кредитной организации при оформлении ипотеки (залог недвижимости).

Как проверить действие доверенности

Сведения об оформленных нотариусами доверенностях находятся в специальном реестре. Он ведется на основании ст. 34.2 Основ законодательства о нотариате и входит в Единую информационную систему нотариата.

Реестр ведется нотариусами. В него включаются сведения о лице, выдавшем доверенность, дате, регистрационном номере и факте отмены доверенности. По указанному ресурсу проведение проверки обязательно.

Оформление договора купли-продажи по доверенности

Основной текст соглашения не меняется из-за делегирования права его подписания, но в него вносятся отдельные изменения, касающиеся представителя по доверенности.

Важно! Права на квартиру и другую недвижимость, которую приобретает представитель по доверенности, возникают у доверителя, то есть лица, выдавшего доверенность. Представитель никаких прав не получает.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) рекомендуется заключать у нотариуса. Сведения о представителе, данных его документа, удостоверяющего личность, и доверенности вносятся в текст договора: вначале, где размещаются сведения об участниках соглашения, и в конце, где проставляются подписи сторон.

Скачать актуальный на 2018 год образец предварительного договора купли продажи квартиры по доверенности можно здесь можно здесь.

Договор купли-продажи (ДКП) составляется аналогично предварительному, поскольку условия не меняются, но стороны приобретают обязательства. Если собственник не присутствует на подписании, выражает его волю представитель. Его данные также заносятся в раздел, посвященный сторонам в начале документа, и в конце.

Скачать актуальный на 2018 годобразец договора купли продажи квартиры по генеральной доверенности можно здесь.

Рис. 3. Нотариальный договор купли-продажи квартиры. Источник Квартиры в Москве

Риски

Сделки, совершаемые по доверенности, входят в зону риска, поскольку доверитель может оказаться недееспособным или быть ограниченным в правах, страдать от алкоголизма, наркомании или иной болезни, затрудняющей руководство своими действиями.

В конце концов, он может оказаться мошенником и продать чужую квартиру, подделав документ. Поэтому присутствие на встрече с лицом, являющимся собственником, который выражает желание продавать недвижимость, необходимо.

Дополнительно рекомендуется узнавать о здоровье владельца квартиры и намерении передать свои правомочия представителю.

Подписание договора возможно по доверенности от другой стороны – покупателя. Такой вариант несет мало рисков и является отличным средством решения проблемы отсутствия стороны. Для продавца основная опасность заключается в отказе от оплаты или частичной оплате, но этот риск не связан с действиями представителя.

Среди наиболее распространенных рисков, связанных с действием представителя, оказываются следующие:

  • собственник не выдавал доверенность;
  • собственник сам оказался мошенником и заявил, что доверенность фальшивая;
  • доверитель (законный владелец жилья) оказался недееспособным, алкоголиком, наркоманом;
  • доверенность просрочена или отозвана.

Все эти случаи могут быть рассмотрены правоохранительными органами в качестве основания для возбуждения уголовного дела. Разбирательство по спору о квартире и деньгах чаще всего перерастает в судебный спор.

Оценить предварительно шансы на реальный возврат денег сложно, но, скорее всего, они невысоки, и в результате аферы покупатель может лишиться своего приобретения и денег.

Поэтому настоятельно рекомендуется тщательно проверять представителя и собственника перед подписанием договора и обезопасить себя от ошибки при покупке или продаже недвижимости.

Дополнительная информация доступна в видеосюжете

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/dogovor-po-doverennosti/

Риски продавца при продаже квартиры по доверенности в 2020

Какие риски продажи ООО по генеральной доверенности для продавца

При оформлении доверенности сторону сделки представляет уполномоченное лицо. Закон запрещает заключение договоров и присутствие в органах регистрации от имени покупателя, оформить документ может только продавец, находящийся в другом регионе России или за рубежом.

Виды 

В юридической практике выделяют следующие виды документов:

 Генеральная С полнотой полномочий по осуществлению сделок по распоряжению недвижимостью на постоянном основании в течение продолжительного периода времени или на оформление прав на несколько объектов. Примером такой доверенности может служить акт о передаче полномочий от организации определенному гражданину
 Разовая На осуществление ограниченного ряда правовых действий по оформлению прав на недвижимое имущество. Срок действия ограничен определенным временем, обычно не более 1-3 месяцев, достаточных для осуществления предписанных полномочий
 Специальная На реализацию определенных прав, к примеру, присутствие при регистрации сделки в органах Росреестра в отношении конкретного объекта недвижимости, с правом на получение нового технического или кадастрового паспорта и др.

Как оформить

Процедура выдачи доверенности осуществляется в виде односторонней сделки. Согласия принимающей полномочия стороны не требуется, однако при составлении документа желательно осуществить явку двух сторон – доверителя и уполномоченного лица.

Однако это только рекомендации, не связанные с требованиями закона, поскольку подписать документ в нотариальной конторе или в консульском учреждении Посольства РФ есть возможность без присутствия представителя при предоставлении только его паспортных данных.

Доверитель обязан явиться лично с удостоверением личности российского образца в нотариальную контору или консульский отдел Посольства РФ в стране пребывания. В первом случае следует предоставить гражданский паспорт, во втором достаточно заграничного с указанием данных общероссийского.

Оплачивается госпошлина, которая составляет 200 руб. по тарифу, за оформление документа взимается плата в размере от 1000 до 1500 и более, определяемая в зависимости от региона. За рубежом оплата происходит в местной валюте по курсу на день внесения средств.

С документами, необходимыми для продажи приватизированной квартиры в 2020 году, ознакомьтесь тут.

Все этапы проведения сделки купли-продажи условно можно разделить на несколько этапов:

  1. На начальной стадии рекомендуется проверить правовой статус недвижимости. Для этих целей также возможна выдача доверенности, что избавить продавца от посещения многочисленных государственных и муниципальных органов в целях осуществления бюрократических процедур. Требуется получение выписки из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений на недвижимость в виде ареста, ипотеки, залога и др. Также необходимо получение выписки из домовой книги о прописанных, справки о составе семьи из паспортного стола или органов УФМС РФ. Дополнительной гарантией будет отсутствие заключенного договора кредитования с условием о залоге объекта недвижимости. Следует также проверить историю перехода прав на недвижимость за все время существования имущества. При этом важно получить информацию о том, что все сведения о недвижимости были объединены в единый государственный реестр только начиная с 31 января 1998 года. При оформлении сделки сроком ранее регистрация прав производилась в БТИ и в нотариальных конторах, куда следует обратиться за получением информации.
  2. Доверенность заверяется не только нотариусами и консульскими учреждениями РФ, но и другими официальными структурами при определенных обстоятельствах. Так, для лиц, находящихся в исправительных учреждениях, заверение происходит руководителем таких организаций при нахождении гражданина в местах отбывания наказания по приговору суда. Если в месте нахождения военного гарнизона нет поблизости нотариуса, то односторонняя сделка заверяется командиром части. При нахождении доверителя длительное время на стационарном лечении в медицинском учреждении, акт волеизъявления заверяется главным врачом.
  3. Заверенная доверенность передается любым доступным способом уполномоченному представителю – лично либо почтовые отделения. Заключается от имени продавца договор, если указанное полномочие прописано в акте, либо сделка сразу совершается в органе Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
  4. После осуществлении правовых действий государственным регистратором государственного учреждения после установленного законом срока, выделенного на правовую экспертизу документов, представитель может явиться в органы Росреестра для получения свидетельства о собственности. Либо документ может отправляться почтовым ценным письмом по фактическому адресу проживания продавца, даже если он находится в другом регионе.
  5. В доверенности могут указываться также другие полномочия по распоряжению недвижимостью, к примеру, по проведению окончательных расчетов и получению оплаченной стоимости договора, по подписанию акта приема-передачи, выписке прописанных на жилой площади лиц, заверения документов в уполномоченных государственных и муниципальных органах и др.  

Необходимо иметь ввиду, что заключение договоров и проведение регистрации купли-продажи и осуществления иных полномочий по распоряжению недвижимостью связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя:

 Доверительная перепродажа Важно по возможности исключить продажу по доверенности объекта недвижимости и получение денежных средств в качестве оплаты представителем. Именно с этими полномочиями связано большинство дел о мошенничестве, в том числе риелторов. Однако не стоит полагать, что неправомерные действия могут совершать только третьи лица, зачастую в таком качестве выступают и близкие родственники, иногда по незнанию закона, в силу халатности или непрофессионализма
 Аннулирование доверенности В любом момент доверить может отменить действие односторонного акта в нотариальном или другом порядке. Покупатель зачастую не знает об этом и перечисляет стоимость приобретения недвижимости на счет, передает наличными средствами или другим способом. Отзыв доверенности влечет ее недействительность и ничтожность
 Смерть доверителя В случае кончины лица, выдавшего доверенность, действие документа автоматически прекращается. Представитель или покупатель при этом могут не знать о наступлении таких последствий и совершать сделку исходя из разумного ведения деятельности. Так в случае смерти жилье может предназначаться для наследников, что влечет отмену продажи. Положения в таком случае регулируются ст.188, 189 ГК РФ. Наследники должны оповещать доверенных лиц о событии
 Недееспособность доверителя При оформлении односторонней сделки по выдаче доверенности нотариус или другое уполномоченное лицо проверяет дееспособность лица, задавая ему конкретные вопросы. Однако оно не является медицинским работником и не может установить полностью правоспособность. В связи с этим заключение сделок с гражданина преклонного возраста следует осуществлять с особой осторожностью. Возможна последующая отмена сделки в связи с постановкой гражданина на учет в психоневрологическом диспансере. Также следует учитывать поведение лица и возможность наблюдения его в учреждениях для нарко- и алкоголезависимых. Наличие таких обстоятельств дает основание для отмены доверенности и признании сделки купли-продажи ничтожной
 Признание умершим или безвестно отсутствующим доверителя В случае фактической пропажи продавца, доверившего проведение сделки с недвижимостью и возможно получение денег, при его длительном отсутствии вопрос о передаче средств не может решиться до момента инициирования судебного процесса о признании гражданина умершим или безвестно отсутствующим. Только в этом случае покупатель сможет получить имущества, а продавец деньги по договору

Как себя обезопасить

Для снижения рисков мошенничества при оформлении доверенности следует придерживаться следующих условий:

  1. Выдавать генеральную доверенность только проверенному лицу с репутацией и длительным сроком работы в ситуации с риелторскими агентствами и юридическими конторами.
  2. По возможности избежать составления генеральной доверенности с неограниченными полномочиями, заменяя ее разовыми или специальными полномочиями, так будет проще отследить действия по распоряжению объектом недвижимости, оформлению документов в определенных инстанциях представителем.
  3. Не прописывать в доверенности полномочий по проведению окончательных расчетов, на сегодня существуют такие надежные способы как использование банковской ячейкой при совершении сделок с недвижимостью, возможно оформление банковского перевода, что минимизирует риски потери денег. На практике очень много случаев, когда гражданин доверил получение денег по договору купли-продажи квартиры риелтору или юристу с репутацией, а потом последний пропал в неизвестном направлении.
  4. Рекомендуется исключить подписание полномочий на заключение предварительного договора купли-продажи с возможностью получения аванса. Именно с этой сложной правовой схемой связано множество правовых проблем и огромная категория дел в судебной практике.

Полный отказ от продажи квартиры, несмотря на огромное количество рисков, невозможно. Эта правовая схема прописана в законодательстве и свободна для применения на практике.

Для доверителя важно подстраховаться, проверить все моменты сделки на юридическую чистоту, получить средства по оплате стоимости недвижимости самостоятельно. Только при минимизации рисков возможно совершение сделки без трудностей, которые ведут к многолетним разрешениям споров в судебном порядке.

Как выселить квартирантов с маленьким ребенком, узнайте тут.

Порядок продажи ипотечной квартиры описывается здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/riski-prodavca-pri-prodazhe-kvartiry-po-doverennosti/

Как продать квартиру по доверенности без собственника – Юридическая консультация

Какие риски продажи ООО по генеральной доверенности для продавца

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В договоре купли-продажи изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

Подоходный налог с прибыли за продажу квартиры уплачивается тем лицом, которому эти денежные средства пойдут в доход, то есть собственнику.

Доверенное лицо в данном случае денег не получает, поэтому налог не уплачивает.

Подобный процесс реализации квартиры сопряжен с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому всем сторонам сделки необходимо как можно внимательно отнести к составлению и проверке доверенности и самого договора. В противном случае сделка будет признана недействительной (как и любой другой договор).

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город).

В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой.

В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

  • сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
  • осуществление продажи квартиры;
  • подписание договора купли-продажи;
  • получение денежных средств за продажу имущества;
  • сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно.

Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

  • сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
  • текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
  • круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог.

Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

Пример

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой.

Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

  • доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
  • недееспособность лица выдавшего доверенность;
  • отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Источник: https://afina777.com/kak-prodat-kvartiru-po-doverennosti-bez-sobstvennika/

Правовая помощь
Добавить комментарий