Какими нормативными документами можно повлиять на собственника нежилого помещения?

Осмд и осбб: правовые нюансы 2019

Какими нормативными документами можно повлиять на собственника нежилого помещения?

ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома) — юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их общего имущества и управления, содержания и использования совместного имущества. Порядок создания, регистрации, реорганизации, деятельности и ликвидации ОСББ регулируется Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

Как создать ОСМД? Инструкция и образцы документов

ОСМД является эффективным механизмом управления многоквартирным домом, который позволяет улучшить качество жизни и получаемых жильцами услуг. Процедура образования объединения совладельцев многоквартирного дома довольно трудоемкая и потребует терпения. Если Вы решили сформировать ОСМД (ОСББ), воспользуйтесь нашей подробной пошаговой инструкцией:

Шаг 1. Создание инициативной группы (не менее 3-х владельцев квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме) и разработка плана действий по подготовительной работе для создания ОСМД.

Правила создания объединения совладельцев многоквартирного дома предусматривают составление протокола инициативной группы. Жители дома должны заключить и подписать протокол собрания ОСББ, который должен быть одобрен всеми совладельцами жилого дома.

Законные интересы жителей, которые хотят стать членами ОСМД и заключить типовой договор, обычно представляет инициативная группа (см. пример типового протокола).

Скачать протокол создания инициативной группы

Шаг 2. Формирование реестра владельцев квартир и получение информации о доме: данные о владельцах жилых и нежилых помещений, техпаспорт на дом, информация о придомовой территории, сумма задолженности жильцов за жилищно-коммунальные услуги, составить смету содержания дома.

Загрузить образец заявления о предоставлении информации

Шаг 3. Подготовка Устава ОСББ.

Следует отметить, что согласно норм ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», устав объединения составляется в соответствии с типовым уставом, утвержденным Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Однако, законодательством предусмотрена возможность включения в устав иных положений, которые будут регулировать деятельность объединения и не будут нарушать закон.

Скачать типовой Устав ОСМД

Шаг 4. Оповещение о проведении учредительного собрания. Определившись с датой и временем проведения сборов, инициативная группа обязана уведомить об этом каждого совладельца (не менее чем за 14 дней).

Приглашение должно быть оформлено в письменном виде и содержать день, время, место и повестку дня проведения учредительного собрания (образец прилагается ниже).

Передача сообщения осуществляется лично в руки (под расписку) или отправляется заказным письмом.

Уведомление о проведении учредительного собрания

Шаг 5. Проведение учредительного собрания. Основными вопросами сборов являются создание ОСББ (ОСМД), утверждение устава, избрание правления и председателя объединения. Все сведения о проведении учредительного собрания должны быть внесены в протокол. Решение считается принятым, если за него проало более 50% совладельцам вашего дома.

Загрузить протокол учредительного собрания ОСМД

Шаг 6. Регистрация ОСМД производится в соответствии с ЗУ «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований».

Для оформления ОСББ как юрлица, уполномоченный учредительным собранием представитель объединения, подает государственному регистратору следующие документы: заявление о регистрации (скачать образец можно ниже), устав, протокол учредительного собрания.

Заявление о государственной регистрации ОСМД

Какими правами обладают члены ОСББ?

Согласно ст. 6 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», а также ст. 14 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» члены ОСМД имеют право:

  • избирать и быть избранными в органы правления
  • получать данные о деятельности ОСББ (в т.ч. финансовой)
  • участвовать в управлении ОСМД (в рамках законодательства и устава объединения)
  • знакомиться с протоколами общих собраний и листами опроса
  • требовать от уставных органов защиты своих прав и соблюдения правил добрососедства
  • беспрепятственно пользоваться общим имуществом дома (с учетом законных ограничений)
  • получать информацию о состоянии дома, условиях его содержания и эксплуатации, затратах на содержание общего имущества и поступлениях, полученных от его использования

Порядок реализации прав совладельцев определяется законом и не должен нарушать права других собственников. Споры между членами ОСМД решаются по соглашению сторон или в суде.

Что входит в обязанности членов ОСББ?

  • придерживаться Устава ОСМД
  • исполнять решения уставных органов
  • своевременно оплачивать взносы и платежи по ЖКХ
  • возмещать убытки, причиненные другим совладельцам
  • соблюдать чистоту в доме и на придомовой территории
  • соблюдать правила пожарной безопасности и санитарных норм
  • использовать помещения по назначению, обеспечивать их сохранность
  • информировать органы управления ОСМД (ОСББ) о повреждениях в доме
  • предотвращать нарушения законных прав и интересов других совладельцев
  • проводить реконструкцию, реставрацию, текущий и капитальный ремонт дома

Какие могут быть источники дохода у ОСМД?

Согласно статье 21 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», основные денежные средства ОСМД может получать от (список источников финансирования ОСББ):

  • субсидий и льгот
  • кредитных и заемных средств
  • взносов и платежей совладельцев
  • хозяйственной деятельности общества
  • сдачи в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества дома
  • добровольных имущественных (денежных) взносов физических и юридических лиц
  • капиталовложений собственников, собранных на оплату расходов по организации ОСББ

По каким тарифам члены ОСМД оплачивают коммунальные услуги?

Члены ОСББ самостоятельно определяют порядок обслуживания дома, выбирают обслуживающую компанию и формируют тарифы (членские взносы) на содержание дома и придомовой территории.

Может ли ОСМД распоряжаться придомовой территорией?

Придомовая территория, переданная на баланс объединения, может быть благоустроена по усмотрению ОСМД в зависимости от его потребностей. При этом, значительные изменения (строительство гаражей, автостоянок, установка киосков или вспомогательных сооружений) должны быть согласованы с местными органами государственной исполнительной власти.

Требуется ли согласие ОСМД на сдачу квартиры в аренду?

Владельцы квартир или нежилых помещений в доме, в котором создано ОСМД, имеют право распоряжаться собственным имуществом на свое усмотрение (продавать, сдавать в аренду и т.д.) и без согласия объединения.

При этом на собственника возложена обязанность проинформировать покупателя или арендатора о том, что данное помещение является составляющей частью дома, в котором создано ОСББ, ознакомить с уставом объединения, его правами и обязанностями.

Как используются деньги, полученные за аренду помещений ОСМД?

Финансовые поступления, полученные от сдачи в аренду объектов общей собственности, должны быть направлены на содержание и эксплуатацию дома, формирование резервного фонда на капитальный ремонт либо уменьшение коммунальных платежей. Любое распределение доходов между членами ОСМД не допустимо, поскольку превращает объединение в коммерческую организацию.

Кто и каким образом управляет ОСМД?

Согласно законодательству, высшим руководящим органом объединения является общее собрание совладельцев многоквартирного дома. Созывается и проводится оно не реже одного раза в год, а его решения являются обязательным для всех членов ОСМД (оспаривается в судебном порядке).

Какие вопросы решаются на общем собрании ОСМД?

В соответствии со статьей 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общего собрания членов ОСББ относится следующее:

  • избрание (переизбрание) членов правления
  • утверждение сметы, баланса и годового отчета
  • принятие решений о проведении строительных и ремонтных работ
  • утверждение устава объединения, а также внесение в него изменений
  • избрание (отзыв) управляющего, утверждение и изменение условий договора с ним
  • вопрос об использовании общего имущества (в том числе определение ограничений)
  • определение поощрения председателя и членов правления (в том числе материального)
  • установление порядка уплаты, перечня и размеров взносов и платежей совладельцев дома
  • предварительное согласование условий договоров, заключенных на сумму, превышающую лимит устава, договоров относительно ценных бумаг, имущественных прав

Какие полномочия имеет правление ОСМД?

Правление объединения — исполнительный орган, избираемый общим собранием совладельцев дома для руководства текущей деятельностью ОСМД. Порядок избрания и отзыва членов правления, их количество и сроки избрания устанавливаются общим собранием. В компетенции правления:

  • распоряжение средствами объединения
  • назначение письменного опроса совладельцев
  • подготовка сметы, баланса объединения и годового отчета
  • ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности
  • созыв общего собрания совладельцев или собрания представителей
  • заключение договоров на выполнение работ и оказания услуг, надзор за их выполнением
  • осуществление контроля за своевременной уплатой взносов и платежей, взыскание долгов

Важно! Список полномочий правления ОСМД может быть расширен по решению общего собрания.

Кто может стать Председателем правления ОСББ?

В соответствии с законодательством Председателем правления ОСМД может быть только совладелец дома, который выбирается из состава членов правления. В его компетенцию входит:

  • издание приказов и распоряжений
  • визирование платежных документов
  • заключение договоров в интересах ОСМД
  • распоряжение денежными средствами объединения
  • организация и контроль за деятельностью правления ОСББ
  • подписание статистической и финансовой отчетности, исковых заявлений, претензий

Обратите внимание! Председатель правления может выполнять свои функции на платной основе, или на общественных началах (бесплатно). Размер гонорара устанавливается на общем собрании.

Можно ли застраховать общее имущество ОСМД?

Страхование общего имущества ОСББ от любых видов риска и прямых убытков осуществляется в порядке, предусмотренном уставом объединения. При возникновении страхового случая, страховая сумма выплачивается объединению или доверенному представителю ОСББ, для последующего использования в интересах совладельцев (в первую очередь — на восстановление и ремонт).

Как ликвидировать ОСМД и вернуть деньги?

Согласно норм ст. 28 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» деятельность ОСМД прекращается со дня внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц — предпринимателей. Упразднение объединения производится в случае:

  • приобретения одним лицом всех помещений в многоквартирном доме
  • принятия судом решения об аннулирование объединения ОСББ
  • принятия совладельцами решения о ликвидации объединения

При устранении объединения средства, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, распределяются между всеми совладельцами многоквартирного дома. При этом осуществляется зачет задолженности каждого совладельца перед ОСМД в соответствии с уставом объединения.

Кто такой управитель ОСМД и как он выбирается?

Управитель (управляющая компания) — физическое лицо-предприниматель или частная фирма, чьей основной деятельностью является посредничество между собственниками жилья и физическими и юридическими лицами, предоставляющими коммунальные услуги.

 В компетенцию управляющего ОСББ входит подбор поставщиков услуг и заключение с ними соответствующих договоров подряда (подача холодной и горячей воды, электроэнергии, газа и отопления, вывоз мусора, уборка придомовой территории, проведение строительных и ремонтных работ).

Оплата за предоставленные услуг и работу управляющего взимается с собственников жилья в виде именных платежек.

Для жильцов, в установленные сроки не объединившихся в ОСМД, управляющий будет назначен органами местного самоуправления по итогам конкурса.

Процедура подготовки и проведения конкурса по назначению управляющего многоквартирного дома будет проводится в соответствии с Приказом Минрегионразвития №150 от 13.06.2016. Продолжительность конкурса и назначение управляющего в среднем занимает два месяца.

В этот переходный период услуги по содержанию домов сохраняются за организациями, обслуживающими их ранее (ЖЭКами).

Как расторгнуть договор с управляющим ОСББ?

Благодаря принятию ЗУ «О внесении изменения в статью 13 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» процедура досрочного расторжения договора с управляющей компанией была изменена. Теперь совладельцы многоквартирного дома вправе разорвать договор с управителем в любое время. Напомним, что предыдущая редакция закона не предусматривала возможности расторжения контракта до окончания срока его действия.

В случае принятия решения об изменении формы управления многоквартирным домом (т.е. создании ОСББ) или выборе другого управляющего, совладельцы, не позднее чем за два месяца до дня расторжения договора, должны уведомить назначенного им на конкурсной основе управляющего.

Источник: https://www.lawportal.com.ua/osmd-osbb-pravovye-njuansy.html

Правила предоставления коммунальных услуг | республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора республики бурятия

Какими нормативными документами можно повлиять на собственника нежилого помещения?

1. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ, ПОТРЕБЛЕННЫЕ В ЖИЛОМ И В НЕЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ

1.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРА ПЛАТЫ С ПРИМЕНЕНИЕМ НОРМАТИВОВ ПОТРЕБЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

1. Вопрос

Учитывая, что количество потребителей будет определяться исходя из фактически постоянно и временно проживающих граждан в жилом помещении, может ли исполнитель осуществлять расчет исходя из имеющихся у него данных о количестве зарегистрированных, либо только руководствоваться информацией, предоставленной самим потребителем? А если такая информация не будет предоставлена или не совпадет с количеством зарегистрированных (будет меньше), какие действия исполнителя будут правомерными?

Ответ

Исполнитель определяет размер платы за коммунальные услуги исходя из количества зарегистрированных граждан и обязан сделать перерасчет лишь при предоставлении потребителем документов, подтверждающих его временное отсутствие в жилом помещении.

Что касается временно проживающих и не зарегистрированных в жилом помещении граждан, то информация о них предоставляется самим потребителем исполнителю.

2. Вопрос

В квартире или в жилом доме нет индивидуального прибора учета воды. Фактическое количество проживающих без регистрации превышает количество прописанных. Кто уполномочен зафиксировать фактическое количество проживающих для начисления по нормативам?

Ответ

По данному вопросу нормы в Правилах № 354 отсутствуют.

Как показывает практика, Управляющие организации в одностороннем порядке либо с привлечением граждан, проживающих в этом МКД, составляют акты о проживании в жилом помещении граждан, на основании которых начинают начислять плату за коммунальные услуги из расчета установленного количества проживающих.

Однако в случае обращения собственника такого жилого помещения в суд с заявлением о неправомерности начислений, суды не во всех случаях оценивают акты о проживании, составленные управляющей организацией, как достаточное доказательство факта проживания граждан.

По нашему мнению, при составлении подобных актов УО целесообразно привлекать участкового уполномоченного полиции, так как именно это должностное лицо полномочно по КоАП РФ составлять протоколы об административных правонарушениях за проживание по месту пребывания без регистрации.

На основании проверки, проведенной участковым, появляется возможность установить персональные данные проживающих граждан и впоследствии привлечь их к участию в судебном процессе в качестве свидетелей или 3-х лиц.

Кроме этого соответствующие материалы проверки могут быть приобщены к делу в качестве доказательств.

3. Вопрос

Собственники в квартире не прописаны, в квартире фактически проживают квартиранты. Как производить расчет платы за холодное водоснабжение при отсутствии ИПУ и ОПУ?  

Ответ

В указанном случае возможно применить норму ч.11 ст.

155 ЖК РФ о том, что неиспользование собственником помещения (ввиду отсутствия его прописки) не освобождает такого собственника от внесения платы за коммунальные услуги и начислять плату по нормативам потребления на количество собственников, руководствуясь при этом и нормой ч.2 ст.

153 ЖК РФ о возникновении у собственника обязанности по внесению платы за коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на помещение.

Или  возможно установить договором управления порядок актирования фактов проживания потребителей в жилых помещениях с последующим предъявлением такого акта и счетов на оплату собственнику соответствующего помещения. Однако несогласие собственника вносить плату за коммунальные услуги исходя из количества проживающих у него квартирантов, не заявленных им в качестве проживающих, не позволит управляющей организации получить соответствующую плату.  

4. Вопрос

Если в квартире не зарегистрирован собственник производятся ли на него начисления?

Ответ

В соответствии с ч.2 ст.153 ЖК РФ собственник обязан вносить плату за коммунальные услуги с момента приобретения права собственности.  В соответствии с ч.11 ст.155 ЖК РФ неиспользование помещения не является основанием для невнесения платы за коммунальные услуги.

При временном отсутствии потребителей – размер платы, определенный исходя из норматива потребления, пересчитывается за период временного отсутствия. Считаем, что при использовании ч.11 ст.

155 ЖК РФ можно начислять плату собственнику помещения при отсутствии заявления о временном отсутствии потребителей в  соответствующем помещении.

5. Вопрос

Если квартира в собственности не одного собственника, а по 1/2, 1/3 и т.д. то начисления по нормативам производятся по каждому собственнику квартиры?

Ответ

Да, плата за коммунальные услуги определяется соответственно количеству собственников (считающихся проживающими до представления заявления о временном отсутствии – в соответствии с ч.11 ст.155 ЖК РФ), вне зависимости от доли каждого собственника в общей долевой собственности на жилое помещение.

6. Вопрос

Собственник уведомляет о своем отсутствии в течение пяти лет. Мы ему не начисляем услуги, а у него в квартире в течение всех пяти лет проживают трое других людей (например, сдает квартиру в аренду без уведомления). Как быть в такой ситуации с начислениями?

Ответ

В этой ситуации необходимо выявлять и фиксировать факты проживания граждан в жилом помещении и производить начисления исходя из количества проживающих граждан и установленного периода их проживания.

Рекомендуем факты проживания граждан фиксировать с участием участкового уполномоченного полицейского, так как именно это должностное лицо в соответствии с КоАП РФ полномочно рассматривать дела о проживании граждан без регистрации.

7. Вопрос

Как производить начисления по коммунальным услугам, если в квартире проживают незарегистрированные граждане и собственник помещения не ставит их на регистрационный учет?

Ответ

Расчет размера платы осуществляется исходя из количества зарегистрированных граждан до установления и фиксации факта проживания других граждан в порядке проверки исполнения требований административного законодательства о регистрационном учете граждан, либо управляющей организацией самостоятельно с привлечением иных лиц.

8. Вопрос

Как принудить собственника направить заявление в УО о наличии проживания в его квартире незарегистрированных жильцов. Какие санкции к ним можно применить? Может ли их обязать суд?

Ответ

Суд обязать собственника направить такое заявление не может.

Санкцией, которой можно воздействовать на собственника, является возмещение убытков.

Способом защиты права управляющей организации в данном случае является требование о возмещении убытков, причиненных бездействием собственника, не сообщившего о проживающих. Факт бездействия обязана доказывать управляющая организация.

9. Вопрос

Источник: http://rsgji.ru/pravila-predostavleniya-kommunalnyih-uslug/

Правовая помощь
Добавить комментарий