Могут ли отобрать купленное жилье, если это апартаменты жилого типа, а не квартира?

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Могут ли отобрать купленное жилье, если это апартаменты жилого типа, а не квартира?

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

Екатерина Мирошкина

экономист

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью.

Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости.

Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилойЖилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Квартира.

Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора.

Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован.

Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество.

Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может ать.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности.

Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство .

А у кого большинство , тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир.

У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое.

В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры.

Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой.

В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Имущественный вычет: сколько вам вернут при покупке квартиры?

Вычет при покупке обоим супругам

Вычет по процентам одному из супругов

Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета

Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что когда-то работали и есть сейчас, касаются только жилья.

Квартира. С 2018 года работает программа льготной ипотеки под 6% при рождении второго или третьего ребенка.

Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление. Если купить квартиру сейчас, можно сразу попасть в программу и несколько лет платить 6%.

Еще выдают материнский капитал — можно компенсировать из него часть взноса за жилье.

Это значит, что у владельца апартаментов в паспорте не будет штампа о прописке — только вкладыш о временной регистрации. Этой проблемой власти обеспокоены на самом высоком уровне, но пока она не решена.

Некоторые региональные льготы зависят от адреса постоянной регистрации. Например, в Москве есть программа бесплатной реабилитации и санаторного лечения, но она касается только тех, у кого есть постоянная регистрация в Москве.

Некоторые выплаты и льготы привязаны к месту пребывания, но с этим нужно разбираться заранее с учетом конкретных обстоятельств.

Хорошо, когда есть сразу постоянная прописка и временная регистрация. Например, у вас квартира в регионе, а работаете вы в Москве. Значит, у вас стоит штамп в паспорте и есть постоянное место жительства. Временная регистрация без прописки означает, что у вас нет постоянного места жительства вообще нигде, а только место пребывания на ограниченный срок.

Квартира. Любой взрослый, прописанный в квартире, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет без согласия других собственников.

Молодой семье не нужно спрашивать у родителей разрешения на постоянную или временную регистрацию ребенка, если они сами там зарегистрированы даже без права собственности.

Прописали сына или невестку — они могут автоматически прописать своих детей.

Если у супругов есть дети от предыдущих браков, им тоже не нужно просить друг у друга разрешения на регистрацию этих детей.

Апартаменты. Зарегистрировать ребенка даже временно можно только с разрешения всех совершеннолетних собственников жилья.

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

На примере данных с сайта комплекса в Филях при условии, что апартаменты на 20% дешевле квартиры

Квартира

19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р

Апартамент

39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р

Ставка налога на имущество

Ежегодный налог на имущество

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.

Обязательный платеж в месяц

Взносы на капремонт за год

Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона.

Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы.

Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.

Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.

Для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.

Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно.

Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов.

Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.

Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/opasnosti-apartamentov/

Приватизация квартиры – плюсы и минусы

Могут ли отобрать купленное жилье, если это апартаменты жилого типа, а не квартира?

Одним из наиболее важных прав каждого человека наряду с правом на жизнь, защиту, свободу и т.д. является жилищное право. Каждый гражданин РФ согласно ст. 30 ЖК РФ имеет право на владение, пользование и распоряжение жилым помещением, которое принадлежит ему на правах собственности.

К сожалению, ситуация в стране сложилась таким образом, что не все могут позволить себе приобрести жилье. Слишком велика разница между стоимостью квартиры и уровнем дохода населения.

Поэтому введение законодательством РФ такого способа приобретения собственности как приватизация квартиры стало просто необходимым для большинства людей, стремящихся приобрести жилье. Жилищный Кодекс, Закон о приватизации квартиры – Закон РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», который был принят в 1991г.

 – все эти документы регулируют вопросы: приватизация жилья, документы, условия приватизации. Многочисленные изменения и поправки постоянно вносятся в закон о приватизации квартир (2010г., а затем и 2013г. – вот сроки бесплатной приватизации жилищного фонда). Приватизация квартиры в Москве (в СПб, Московской и Ленинградской обл.

и других регионах РФ) становится актуальной темой для жителей нашей страны. Ведь приобретение жилья в собственность – своего рода гарантия, что в будущем человек будет иметь право распоряжаться своим жильем по собственному усмотрению. Более 15 лет длится приватизация жилых помещений в РФ.

В одной только столице приобретено в собственность около 80% жилых помещений. Собственником можно стать не только жилого помещения, но и земли, и предприятия. Но именно участие в приватизации квартиры стало наиболее популярным среди жителей России. 

Приватизация муниципальной квартиры, (помещений государственного жилищного фонда) позволяет распоряжаться ей в свободной форме. Человек может продать жилье, подарить, передать по наследству, сделать перепланировку, совершить обмен, сдать – совершать с собственностью любую сделку.

В случае развода на государственное жилье оба бывших супруга имеют одинаковые права на пользование квартирой. Если кто-то один до брака приватизировал квартиру и является ее собственником, то и после развода он продолжает быть единственным ее владельцем.

Но в случае долга человека перед банком, например, невозможностью выплатить кредит, государственную квартиру не могут отобрать, а вот своей собственностью гражданин рискует – жилье можно потерять, отдав его, чтобы решить возникшие денежные проблемы. В этом состоит минус приватизации.

 Тем не менее, приватизация муниципального жилья имеет множество положительных сторон. Следует отметить, что приватизация жилья (квартиры) по договору социального найма возможна лишь в том случае, если жилье было передано в пользование после 01 марта 2005г.

Есть еще один нюанс, на который стоит обратить внимание. Представим ситуацию: дом подлежит сносу. Всем жильцам, проживающим в этом доме, должны предоставить соответствующее жилье. По московским нормам на человека приходится 18 кв.м.

Если у кого-то общая площадь квартиры больше, то приватизировать жилье следует. В этом случае при сносе дома предоставят жилье с такой же общей площадью.

Но, если норма по метражу выходит меньше, то проживающие имеют шанс бесплатно улучшить жилищные условия при расселении и с приватизацией лучше подождать. Конечно, приватизация недвижимости влечет за собой и некоторые сложности.

Приобретая жилье в собственность, придется собирать необходимые справки, походить по разным инстанциям, постоять в очередях и т.д. Это все занимает определенное время. Избежать разных проблем, существенно сэкономить время поможет специализированная помощь юристов. 

Что касается приватизации кооперативной квартиры, то в соответствии со ст. 129 ЖК РФ после окончательной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива становится собственником жилого помещения.

Это подтверждается справкой о выплате пая. В соответствии со ст.

4 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация служебной квартиры, а также жилого помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, запрещена. 

Многих граждан волнует: возможна ли приватизация специализированного, ведомственного жилья? Существует категория граждан, желающих приватизировать свое жилье, но столкнувшихся со множеством проблем – это военнослужащие. Приватизация квартиры военнослужащим, приватизация служебного жилья довольно сложный процесс и решить его под силу бывает лишь квалифицированному специалисту.

Дома, предоставленные для проживания военнослужащим, не имеют собственника (управляющей компании). Жилье построено на средства Министерства обороны, на него нет прав, техпаспортов. Поэтому приватизация жилья военнослужащими становится затруднительной. Но есть выход – обратиться за помощью к юристу, судебное рассмотрение дела, и приватизация военного жилья может стать осуществимой.

Многие граждане вынуждены проживать в аварийных домах, но и они задаются вопросом: а можно ли приватизировать ветхое, аварийное жилье? Согласно ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” приватизация ветхого и аварийного жилья запрещена.

Право на приватизацию квартиры имеют все граждане, проживающие на территории РФ, которые еще ни разу не воспользовались им. Согласно ст. 11 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» человек может стать собственником один раз. При этом несовершеннолетние дети также могут участвовать в приватизации, но это не лишает их права после 18 лет еще раз участвовать в этом процессе. 

Следует помнить – приватизация возможна лишь в том случае, когда все наниматели на нее согласны. Здесь могут возникнуть проблемы – упрямство кого-то из родных, отсутствие бывшего мужа (жены), которые после развода не были выписаны из квартиры и др. Без их согласия приватизация невозможна.

Дети, прописанные в квартире, также становятся участниками приватизации. При этом возможна приватизация квартиры на ребенка. Родители должны подготовить заявление и заручиться согласием органов опеки и попечительства. Отказ от приватизации квартиры – это неиспользование своего права на приватизацию.

Любой человек, прописанный в квартире, может отказаться от участия в процессе приватизации в пользу других собственников. Но бывают и обратные ситуации, когда отказ от приватизации означает в целом несогласие на нее. Особенно это характерно для лиц пожилого возраста, считающих ее необязательной и ненужной.

В этой ситуации приватизация невозможна. 

При оформлении квартиры в частную собственность ее можно разделить на доли между собственниками. Долевая приватизация квартиры позволяет каждому собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению. Многие юристы считают долевую собственность более подходящей и удобной. Например, при разводе можно будет избежать ситуации, связанной с разделом собственности. 

Следует помнить, согласно ст. 158 ЖК РФ собственник обязан оплачивать расходы по содержанию, ремонту жилого помещения. А также платить налоги и сборы, установленные законодательством РФ. Налог на приватизированную квартиру (налог на имущество физических лиц) обязателен для уплаты собственниками жилья.

Имущество, некогда находившееся в государственной собственности, может переходить во владение частным лицам на основании проведенной приватизации. Данный процесс не предполагает никакой оплаты операции, за исключением уп … Приватизировать квартиру с 1991 года может каждый гражданин, причем провести эти мероприятия на бесплатной основе. Процесс приватизации предполагает передачу недвижимости в собственность частных лиц от государства. Это м … Квартиры представлены объектами жилья и имущества, являющимися наиболее распространенными в крупных городах не сегодняшний день. В связи с необходимостью получить право собственности на эти территории актуальным является … Во времена СССР многие люди и семьи проживали на территории арендованного жилья, а также в квартирах, находившихся исключительно в муниципальной собственности. Но с 1991 года произошла небольшая реформа, предполагающая н … Процедура приватизации предполагает процесс, при котором осуществляется передача недвижимости посредством смены собственника. До приватизации имущество обычно принадлежит государству и муниципалитету, после приватизации …

gilkod.ru/article/privatizatciya/privatizatciya_kvartiry_-_plyusy_i_minusy.html

13.08.2019 – Даниил Демиденко

Здравствуйте. Можно ли приватизировать комнату квартирасьемщику?Наниматель 19 лет назад как выписан и не появляется в квартире.Ордер по обмену у нас на руках.

Источник: http://www.gilkod.ru/article/privatizatciya/privatizatciya_kvartiry_-_plyusy_i_minusy.html

«Я ещё должен остался»: суд отобрал купленную квартиру у молодой семьи

Могут ли отобрать купленное жилье, если это апартаменты жилого типа, а не квартира?

Однокомнатную квартиру в панельной девятиэтажке Антон Попов купил 4 года назад. Он обратился в агентство недвижимости «Банк Недвижимости. Корпорация Планета» в августе 2013 года, а через месяц получил 29 квадратных метров на улице Кропоткина за 1 миллион 635 тысяч рублей. Там он и поселился с женой и маленьким ребёнком.

Как объяснил корреспонденту НГС.НОВОСТИ Антон Попов, раньше купленная квартира находилась в общей собственности сибирячки Нины Сергейчик и её дочери Жанны Еникеевой. Дочь принесла доверенность от пенсионерки, в которой та якобы не возражала против покупки квартиры.

«Матери не было в момент сделки. Дочь предоставила доверенность, что мать доверяет ей распоряжаться имуществом. 

Дочь денежки получила, сделку зарегистрировали, я сделал ремонт… И через 2 года 10 месяцев мать решила подать иск», — пояснил Антон Попов.

По информации базы судебных решений России, Нина Сергейчик обратилась в Заельцовский районный суд с иском к дочери и покупателю квартиры. Она потребовала признать договор купли-продажи недействительным и вернуть её жильё. Сергейчик сообщила суду, что эту квартиру Жанна Еникеева продала без её ведома и согласия, воспользовавшись состоянием здоровья матери.

«Истец сама договор купли-продажи не подписывала и не могла подписать, поскольку находилась на стационарном лечении в больнице, своего волеизъявления не выражала на продажу квартиры и денежный расчет за квартиру либо за долю в квартире не получала, доверенность дочери не выдавала», — сказано в судебном решении.

Доверенность оформили в Назранском нотариальном округе (Республика Ингушетия). Нина Сергейчик сказала суду, что никогда не видела нотариуса, который якобы заверил эту доверенность. В Нотариальной палате Республики Ингушетия в ответ на запрос суда подтвердили, что не выдавали доверенности женщине от Нины Сергейчик.

Кроме того, суду дали ответ в Новосибирской клинической психиатрической больнице, уточнив, что в это время Сергейчик находилась на лечении.

В итоге суд признал доверенность ничтожной, а квартиру постановил вернуть Нине Сергейчик. Попов обжаловал решение, но областной суд оставил решение неизменным.

«Судебное решение не совсем понятное: претензии предъявляет только мать, а суд фактически возвращает квартиру в собственность и дочери, и матери. Фактически собственники получили и квартиру, и деньги», — возмутился Антон Попов.

Он написал петицию в Верховный суд России и прокуратуру Новосибирской области со словами, что «суд лишил меня квартиры и денег в пользу предыдущих собственников, да я ещё и должен остался». Также он написал заявление в полицию, требуя возбуждения уголовного дела по статье «Мошенничество», и планирует ещё раз оспорить решение суда — уже в кассационной инстанции.

Сейчас Антон и его семья съехали с квартиры — чтобы «не иметь личных контактов с судебными приставами». Планы Нины Сергейчик и её дочери на жильё пока неизвестны. Адвокат пенсионерки Светлана Копцева рассказала НГС.НОВОСТИ, что теперь Попов может подать иск к Жанне Еникеевой и вернуть свои деньги.

«Есть решение суда, апелляция прошла, оно вступило в законную силу. У него есть право обжаловать его в кассационном порядке. Пусть к риэлторской компании обращается — почему они не несут ответственность за правовое последствие этой сделки», — высказалась защитник Сергейчик.

Эксперты крупных агентств недвижимости констатируют, что шансов вернуть деньги за квартиру у новосибирца немного, поскольку сделка была рискованной с самого начала.

«С доверенностями риски абсолютно серьёзные.

Большинство банков, за редчайшими исключениями, по сложнейшему индивидуальному согласованию, отказываются проводить сделки с доверенностями», — говорит директор АН «Республика» Дмитрий Холявченко.

По словам специалиста, даже не поддельную доверенность человек может быстро отозвать у нотариуса — по разным причинам. 

Кроме того, подозрения должны вызвать доверенности, оформленные в других регионах — и особенно рискованны документы из регионов Северного Кавказа.

Директор Центрального Агентства Недвижимости Олег Харченко согласен с коллегой — сделки купли-продажи квартиры безопаснее совершать в присутствии всех сторон или же использовать электронные подписи.

Что касается работы агентства недвижимости, к нему у экспертов не возникает особых претензий, поскольку проверять все документы должен ещё и юрист (у крупных агентств недвижимости он есть), — тогда как главной задачей риэлтора считается просто подбор жилья.

В истории Антона Попова замешан ещё и чужой семейный конфликт, внутри которого он невольно оказался, предположил Олег Харченко. «Внутренние конфликты [члены семьи] перекладывают на третью сторону, которая расплачивается за это деньгами и нервами.

Несогласие супруга, доверенность из другого города, отсутствие возможности приехать, преклонный возраст контрагента и так далее — всё это может стать основой для дальнейших судебных споров», — перечислил эксперт причины отказаться от подозрительной квартиры до покупки.

Источник: https://news.ngs.ru/more/51239611/

Взлетит ли стоимость жилья в Бишкеке этой осенью? Свежий обзор рынка квартир

Могут ли отобрать купленное жилье, если это апартаменты жилого типа, а не квартира?

В прошлом месяце квадратный метр столичного жилья в среднем стоил 760 долларов — такие данные содержатся в отчете Департамента кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество Государственной регистрационной службы КР. Если сравнить эту цену с ценами августа 2018 года, то ситуация практически не изменилась: усредненная стоимость квадратного метра возросла лишь на доллар.

Однако до застоя рынку недвижимости далеко: бишкекчане покупают квартиры все чаще и чаще. По данным ГРС, в августе этого года горожане заключили на 13 процентов сделок больше, чем за аналогичный период 2018-го: 1 173 против 1 039.

Почему стоимость квадратного метра продемонстрировала завидную стабильность на фоне активности горожан на рынке недвижимости, рассказал аналитик Департамента кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество ГРС Айдар Сукенбаев.

“Анализ показывает, что бишкекчане все больше предпочитают квартиры индивидуального типа: сейчас на их долю в общем количестве сделок приходится 44 процента. Такое жилье нередко продают под самоотделку: понятное дело, что это значительно снижает его стоимость. Так балансируется средняя стоимость квадратного метра”, — рассказал он.

Сукенбаев добавил, что еще четыре года назад доля “элиток” от общего числа сделок составляла лишь 10-15 процентов.

Обзор цен на однокомнатные квартиры

По традиции однокомнатные квартиры пользуются спросом среди горожан. По информации ГРС, цены на “однушки” 104-й и 105 серий немногим выше показателей августа прошлого года. Такая тенденция неудивительна, считает руководитель отдела продаж одного из столичных агентств недвижимости Елена Юн.

“Однокомнатные квартиры продавались всегда, и причиной тому их маневренность. Жилье малой площади более мобильное: его легче и продавать, и сдавать. Что касается конкретных типов квартир, то среди бишкекчан наряду с ценителями нового жилья есть любители “вторички”, — объясняет она.

К примеру, спросом пользуются квартиры 104-й серии, продолжает Юн. Она рассказала, чем это жилье привлекает горожан.

“Иногда квартиры 105-й серии “буксуют”, потому что покупатель может добавить немного денег к их стоимости и приобрести недвижимость в новом доме. Бывает и такое, что цены на квартиры этой серии взлетают до 60-70 тысяч долларов, если, конечно, они выигрышно расположены”, — добавила специалист.

Из отчета ГРС следует, что по сравнению с августом прошлого года однокомнатные квартиры индивидуального типа немного подешевели. Кстати, по мнению некоторых специалистов, в сегменте “элиток” столичные жители все чаще предпочитают двухкомнатное жилье. 

© Sputnik / Нина Зотина

Домик на калькуляторе

Обзор цен на двухкомнатные квартиры

Рынок недвижимости изменился: основная масса покупателей всерьез интересуется новым жильем большей площади, считает менеджер по продажам одной из бишкекских строительных компаний Айбек Жаналиев.

“Однокомнатные квартиры часто берут молодожены. Через несколько лет семья меняет жилье на “двушку” или даже “трешку”. Тем более стройкомпаний в Бишкеке становится все больше, они конкурируют между собой. Так сокращается разница в цене между вторичной недвижимостью и “элитками”, — отметил он.

Несмотря на интерес покупателей, “двушки” индивидуального типа сбавили в стоимости. По мнению экономиста Нургуль Акимовой, строительные компании вынуждены снижать цены на “элитки” большой площади, потому что люди все еще неохотно приобретают это жилье.

“Как вы знаете, за квартиру площадью более 80 “квадратов” кыргызстанцам надо платить налог. Очевидно, что такой расклад не может не влиять на предпочтения наших граждан: на покупку просторной недвижимости они идут не столь решительно. Застройщики прекрасно это понимают, поэтому снижают цены на жилье с большой площадью”, — подчеркнула она.

А вот цены на двухкомнатные квартиры 104-й и 105 серий по сравнению с августом прошлого года почти не изменились. Сукенбаев списывает небольшую разницу в стоимости на влияние сторонних факторов.

“При сравнении цен всегда стоит учитывать коэффициент инфляции и курсовую разницу, поэтому несколько процентов фактически не играют роли”, — объяснил аналитик. 

Обзор цен на трехкомнатные квартиры

Что касается трехкомнатных квартир, то жилье 104-й и 105 серий продолжает демонстрировать стабильность, в то время как “хрущевки” заметно подешевели. Тенденция частично коснулась не только “трешек” 308-й серии, но и более компактных квартир.

Чем старше дом, тем больше сложностей возникает при его эксплуатации, считает Акимова.

“Стоит признать, что на предпочтения горожан влияет и возраст жилья. Для Бишкека актуальна проблема управления домом: где-то председатель ТСЖ бескомпромиссный, а где-то жители не могут найти с ним согласия. Так, обычный ремонт крыши забирает у бишкекчан не только деньги, но и нервы”, — отметила экономист.

Однако снижение цен вовсе не повод списывать со счетов “хрущевки”. Недвижимость сохраняет все шансы на продажу, если удобно расположена, подчеркивает Елена Юн.

“При анализе цен на вторичное жилье в первую очередь стоит отталкиваться от района. Если квартира расположена недалеко от Политеха или где-нибудь дальше по улице Ахунбаева, то ею будут интересоваться покупатели. В конце концов, все зависит от цели: будет ли горожанин жить в купленном жилье либо он приобретает его для сдачи квартирантам”, — добавила специалист. 

© Sputnik / Эмиль Садыров

Строительство многоэтажек в Бишкеке

От чего зависят цены на жилье в Кыргызстане?

Держать рынок недвижимости на плаву кыргызстанцам помогают переводы мигрантов, напомнил Сукенбаев.

“Стоимость жилья зависит от внутренней миграции. Также косвенно она связана с ценами на нефть, от которой зависит курс рубля: все-таки большая часть наших мигрантов живет и работает в России. Чтобы накопить на квартиру в современных реалиях, простому кыргызстанцу потребуется 15 лет”, — добавил аналитик.

Похожей позиции придерживается экономист Нургуль Акимова. Она подчеркивает, что переводы мигрантов влияют на платежеспособность населения, следовательно, и на объемы спроса.

“Как вы знаете, с недавних пор физические лица могут отправлять из России в Кыргызстан максимум 100 тысяч рублей в месяц. Зарплаты в республике небольшие, поэтому потенциальных покупателей квартир становится меньше”, — объяснила Акимова.

Экономист добавила, что на спрос и стоимость квартир действуют ожидания покупателей.

“Несмотря на то что сейчас в Кыргызстане не наблюдается особых проблем с инфляцией, граждане частично ожидают обесценения. Этот фактор также может повлиять на ситуацию наряду с политической обстановкой в стране и уровнем ее стабильности”, — отметила она.

Прогнозы экспертов на осень

Резкого взлета стоимости столичного жилья ждать не стоит, считает Сукенбаев. По мнению аналитика, скачка цен не предвидится до конца сезона.

“Я изучаю тенденции рынка недвижимости с 2004 года. Анализ показывает, что с октября 2017-го стоимость квартир не испытала сильных колебаний. Полагаю, что этой осенью ощутимых перемен нам ждать не стоит”, — поделился он мнением.

Устойчивость рынка отмечает и Елена Юн. Она полагает, что квартиры будут оставаться востребованным товаром еще долгое время. Однако, по мнению специалиста, сезонность все же сказывается на активности покупателей.

“Осенью рынок особенно оживляется, и на то есть объективны причины. Одни собрали урожай, другие поработали на Иссык-Куле, третьи сыграли свадьбу и теперь готовы купить жилье. Ту же самую активность можно встретить и на “Дордое”, и на автомобильном рынке. Однако в последнее время люди покупают недвижимость и в холодное время года, будь то декабрь или февраль”, — отметила она.

Юн подчеркнула, что покупателям не стоит тратить много времени на раздумья: если квартира понравилась, ее надо брать.

Сезонность на рынке недвижимости остается объектом споров. К примеру, Нургуль Акимова полагает, что бишкекчане склонны приобретать жилье ближе к холодам, поэтому, по мнению экономиста, квартиры лучше продавать в ноябре.

“Цены на квартиры вырастут, когда начнется отопительный сезон. Скорее всего, в стоимости повысится жилье в среднем сегменте. Это связано с тем, что людям свойственно покупать недвижимость перед холодами”, — отметила она.

Однако экономист подчеркнула, что рынок недвижимости не столь гибок, как может показаться на первый взгляд.

“Недвижимость не тот товар, который продается быстро, поэтому, если вы хотите продать жилье, не стоит медлить: нужно рекламировать его уже сейчас”, — сказала Акимова.

Она добавила, что ситуация на рынке напрямую зависит и от активности компаний-застройщиков.

Кстати, погоня за дешевым жильем редко приводит к хорошему. Советуем прочитать историю бишкекчан, погоревших на “тюлеевских” квартирах. 

Источник: https://ru.sputnik.kg/analytics/20190917/1045726237/kyrgyzstan-bishkek-nedvizhimost-kvartiry-ceny-stoimost-prognoz-obzor.html

Чем апартаменты отличаются от квартир?

Апартаменты

Жилая квартира

Нельзя зарегистрироваться (можно получить только временную регистрацию на 5 лет)

Можно зарегистрироваться

Коммунальные услуги стоят дороже на 20–30%

Обычная цена на коммунальные услуги

Нет льгот на оплату ЖКХ

Есть льготы на оплату ЖКХ

Застройщик не должен строить рядом социальные объекты (школы, детские сады, поликлиники, детские площадки)

Застройщик должен строить социальные объекты

Не применяются нормы по звукоизоляции и освещённости жилья (если ночью шумят соседи, то это законно)

Есть требования к освещённости и звукоизоляции

Нельзя получить налоговый вычет

Можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч ₽ + до 390 тысяч ₽ с процентов, уплаченных по ипотеке

Налог на имущество — 0,5–2%

Налог на имущество — примерно 0,1% от кадастровой стоимости жилья (ставка определяется каждым субъектом РФ)

Апартаменты могут забрать за долги

Единственное жильё не могут забрать за долги

Для кого подходят апартаменты?

По словам гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, основными покупателями апартаментов являются несемейные люди и студенты. Последним квадратные метры приобретают родители — как первое отдельное жильё на время учебы.

Директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева дополняет, что апартаменты отлично подходят рантье — арендные ставки те же, а стоимость самой недвижимости намного ниже, а следовательно, и срок окупаемости короче. Но они не подходят иммигрантам из регионов, приехавшим купить первое жильё в столице с целью получения регистрации.

https://www.sravni.ru/text/2017/9/6/stoit-li-pokupat-apartamenty-dlja-sdachi-v-arendu/

Да, можно, но не всегда. Мария Литинецкая говорит, что для этого органам стройнадзора необходимо доказать, что эта недвижимость полностью соответствует требованиям, предъявляемым обычно к жилым помещениям.

В ряде случаев это сделать не так сложно: нужно, например, расширить оконные и дверные проёмы или провести надлежащую перепланировку.

Если власти и технические специалисты придут к выводу, что это помещение соответствует критериям жилых помещений, то его можно будет таковым признать. Однако иногда это просто технически невозможно.

Риски покупки апартаментов

Один из главных рисков — недострой.

Татьяна Подкидышева считает, что дом с апартаментами могут недостроить из-за резкого обесценивания национальной валюты, падения покупательной способности доходов населения, обострения конкуренции и т.п.

От таких неудач не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни жилья, но средства компенсационного фонда не используются для покрытия рисков покупателей апартаментов, утверждает эксперт.

https://www.sravni.ru/text/2018/7/20/na-primere-urban-group-pamjatka-obmanutym-dolshhikam/

Мария Литинецкая говорит, что абсолютное большинство строящихся апартаментов уже продаются по 214-ФЗ, и их дольщики защищены от двойных продаж, а также имеют право требовать денежную компенсацию за срыв сроков сдачи проекта. Однако при банкротстве девелопера дольщики проектов с апартаментами не имеют возможности требовать передачи объекта, а могут только получить от застройщика деньги.

Максим Глазков, источник фото – shutterstock.com

Источник: https://www.sravni.ru/text/2018/9/4/chem-apartamenty-otlichajutsja-ot-kvartiry/

Правовая помощь
Добавить комментарий