Могут ли за долги забрать жилье, оформленное на несовершеннолетнего ребенка?

За что могут отобрать квартиру — Справочник Недвижимости

Могут ли за долги забрать жилье, оформленное на несовершеннолетнего ребенка?

Долги по кредиту под залог квартиры

Если квартира заложена, а долг большой, то недвижимость могут забрать, даже если это единственное жильё.

Это, пожалуй, самый распространённый случай и самый большой страх будущего ипотечника.

Кредит под залог квартиры — не обязательно ипотека. Под залог недвижимости можно брать кредиты и на другие цели — например, на покупку загородного дома или автомобиля. В этом случае квартиру используют как залог, для гарантии возврата денег.

К сожалению, заложенную квартиру действительно могут отнять за долги.

Причём это реально даже с квартирой, которая является единственным жильём должника.

В первую очередь в зону риска попадает жильё, купленное в ипотеку и заложенное под её возврат. Право банка обратить взыскание на квартиру (то есть «забрать» её и продать) фиксируется в кредитном договоре. При его подписании внимательно читайте, в каких случаях банк потребует не только заплатить проценты и просроченные платежи, но и продать квартиру.

Это может быть не только просрочка платежей, но и нарушение совсем других условий договора. Такие случаи предусматривает и сам закон «Об ипотеке»(ст.

50): например, если собственник недвижимости не делает ремонт, не страхует квартиру или не пускает представителей банка для осмотра заложенной квартиры.

За такие нарушения банк вправе попросить вернуть невыплаченную сумму по кредитному договору, и если должник не сделает это в течение 1 месяца, потребовать продать квартиру.

Банки продают недвижимость с публичных торгов по правилам, которые описаны в том же законе «Об ипотеке». Забрать квартиру могут как по суду, так и без него. В большинстве случаев банки в договоре оставляют за собой право сделать это без суда.

Из этого правила есть исключения: даже если в договоре прямо прописан внесудебный порядок взыскания, то при незначительном размере долга перед банком без суда не обойтись.

Для этого долг должен быть меньше 5% от суммы оценки квартиры в договоре ипотеки, а просрочка — меньше 3 месяцев.

Если выполняются эти два условия одновременно, то банк может «покушаться» на недвижимость только через суд, который учтёт размер долга и серьёзность нарушений, прежде чем принять решение о судьбе квартиры.

Конечно, лучше не доводить ситуацию с просрочкой до такого: как только вы понимаете, что не можете вовремя платить банку или другому кредитору, которому заложили жильё, — обратитесь к нему и попробуйте решить эту проблему совместно. Мы уже писали, какие варианты может предложить банк в сложной жизненной ситуации: любому крупному кредитору выгоднее подождать и заморозить обязательства, чем заниматься продажей квартиры.

Долги без залога квартиры

Если квартира не в залоге, то забрать её в счёт долга можно только при условии, что это не единственное жильё должника. Но бывают исключения.

С долгами, под которые не заложена квартира, дела обстоят лучше.

Лишиться в этом случае недвижимости можно, только если это не единственное жильё (то есть у вас в собственности имеется другая квартира или комната). Гражданский процессуальный кодекс прямо запрещает забирать единственное жильё, если на него не оформлена ипотека, — об этом говорит ч. 1 ст. 446 ГПК РФ.

Этот запрет вызвал бурные обсуждения, потому что давал возможность, к примеру, злостным неплательщикам алиментов проживать в своей единственной пятикомнатной квартире в центре Москвы и не особо волноваться на этот счёт.

В 2016 году появился законопроект, который разрешает забирать за долги и единственное жильё, даже не если оно не отдано в залог. Если законопроект будет принят, то без квартиры может остаться любой должник.

Важно понимать, что суд, рассматривая обстоятельства дела, берёт в расчёт все нюансы конкретного случая. Поэтому «единственность» жилья не всегда спасает от его потери.

Так, например, в судебной практике бывали дела, где должник, злоупотреблявший своим правом, всё же лишался квартиры.

В одном из случаев должник, стремясь сохранить жильё, снялся с регистрации в съёмной квартире, где проживал уже много лет, и прописался в «спорном» собственном жилье. Суд принял во внимание все обстоятельства дела и вынес решение «забрать» квартиру в счёт долга.

Долги родителей и несовершеннолетний собственник

Если квартира не заложена, то её не заберут. Если заложена с долей ребёнка, то увы (

Забрать квартиру, в которой есть несовершеннолетний сособственник, очень сложно.

Во-первых, нужно помнить, что «отобрать» могут только долю должника в праве собственности, а не всю квартиру, потому что должник отвечает только тем, чем владеет сам. Доля несовершеннолетнего остаётся неприкосновенной.

Во-вторых, даже эту долю не смогут забрать, если это единственное жильё должника и оно не заложено.

Пример. Маме, папе и ребёнку принадлежит по 1/3 права на квартиру. Папа набрал кредитов и не в состоянии с ними расплатиться. При этом квартира — единственное жильё для всей семьи. В такой ситуации кредиторы не смогут ничего поделать ни с долей отца, ни тем более с долей ребёнка.

А если такая квартира заложена?

Долю ребёнка в праве собственности заложить можно только с согласия органов опеки. В некоторых случаях они идут на это, например, если квартира закладывается для покупки в кредит другой квартиры (она лучше, в ней у ребёнка тоже будет доля).

Если родители не смогут выплачивать кредит и накопят большой долг, то по закону банк вправе забрать даже единственное жильё, если оно заложено, и несовершеннолетие собственника не спасёт от такого взыскания.

На практике такое встречается очень редко: как правило, банки не берут в залог недвижимость, где один из собственников несовершеннолетний, а органы опеки не дают разрешение заложить такую квартиру.
 

Самовольные перепланировки или переустройство квартиры

Если перепланировка противоречит техническим регламентам и может угрожать сохранности дома (например, при сносе несущей стены), квартиру могут забрать. И такие случаи были

Самовольной перепланировкой или переустройством квартиры считается перепланировка, на которую не получено согласование уполномоченного органа. Или перепланировка, которую провели с нарушением проекта перепланировки, поданного на согласование.

Некоторые перепланировки можно узаконить задним числом, если они не нарушают никакие технические регламенты. Но есть перепланировки, которые согласовать в принципе невозможно — они угрожают целостности здания и безопасности людей, которые в нём живут. На такую могут банально пожаловаться соседи.

Если подобная перепланировка или переустройство будут обнаружены, для начала собственнику квартиры предложат вернуть всё в первоначальный вид. Срок на это отведёт  орган, согласовывающий перепланировки.

Если собственник оставит всё как есть, он может лишиться квартиры по решению суда. Иск вправе подать орган, который согласовывает перепланировки. Если квартиру заберут, то после продажи с публичных торгов экс-владелец получит часть денег, вырученных за продажу, за вычетом расходов на восстановление квартиры.

Например, если суд решит, что стоимость квартиры 6 млн рублей, но при этом восстановить снесённую стену стоит 500 000 рублей, а убрать батареи с балкона — ещё 500 000, то квартиру продадут за 5 млн рублей, которые и достанутся прежнему владельцу.

Долги по коммунальным платежам

Долг по коммуналке не может расти вечно — рано или поздно квартиру просто отключат от благ цивилизации. Но не отберут. Однако, если вы не собственник, а только снимаете жильё по договору социального найма, то квартиру за долги можно потерять.

Долги в квартире по договору социального найма

Некоторые категории граждан России получают квартиру от государства. Но не в собственность, а для проживания. В этом случае оформляется договор социального найма, по которому наниматель платит за коммунальные услуги и другие текущие расходы на квартиру.

Выселить за долги по коммуналке такого нанимателя могут, если он без уважительных причин не платит за квартиру и за коммунальные услуги больше 6 месяцев. Это предусмотрено ст. 90 Жилищного кодекса РФ. Такого нанимателя вместе с членами семьи через суд выселяют в другое помещение — вот только его размеры будут рассчитываться по нормам, установленным для общежития.

Ещё хуже обстоят дела с нанимателями квартир, которые пользуются ими не по назначению, «убивают» их или нарушают интересы соседей: таких нанимателей после предупреждений выселяют, не давая взамен никакого жилья.

Долги по коммуналке в собственной квартире

Квартиру не отберут, но долг заплатить придётся.

Поставщик коммунальных услуг вправе ограничить, а после этого и приостановить предоставление ресурсов. Сначала он предупредит о задолженности и потребует её погасить. Через 20 дней, если не оплатить долг, услугу могут ограничить (при наличии технической возможности), а ещё через 10 дней — и вовсе отключить.

Будьте внимательны: предупредить вас могут разными способами: лично под роспись или по почте России с уведомлением о вручении, через личный кабинет на сайте Госуслуг, позвонив по телефону или просто сделав запись в очередном платёжном документе. И такое уведомление будет считаться полученным.

Предупреждение об отключении направляют, если вы задолжали хотя бы за один вид коммунальных услуг условно за 2–3 месяца (по закону такой долг считается на основе двухмесячной нормативной стоимости услуги).

На практике это редко происходит так быстро. Отключать ли квартиру от коммунальных услуг — решает суд.

Он часто встаёт на сторону потребителя: «наказание» должно быть соразмерно нарушению, не иметь альтернативы и не вредить другим жильцам дома.

На сумму долга будут начисляться пени, и рано или поздно придётся заплатить не только сам долг, но и неустойку, которая будет становиться всё больше.

Долг могут взыскать через суд. Если задолженность не превышает 500 000 рублей, то решение выносят в порядке приказного производства — то есть без вызова сторон и без судебного разбирательства. Такой суд очень легко пропустить, особенно если вы живёте не по месту регистрации. О том, что суд вынес решение взыскать с вас долги, вы можете узнать уже от приставов.

И пусть незаложенное единственное жильё при этом не пострадает, зато всё остальное имущество, включая деньги на ваших счетах, зарплату и машины, легко пойдёт в ход, чтобы погасить долги по коммунальным платежам.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Родион Китаев

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/za-chto-mogut-otobrat-kvartiru

Как не допустить обращения взыскания на недвижимость за долги

Могут ли за долги забрать жилье, оформленное на несовершеннолетнего ребенка?
19.04.2017 | Рубрика: Полезные советы

Потерять недвижимость рискует каждый, кто привык жить в долг. Крупные кредиты, займы или задолженность по налоговым платежам и штрафам заведомо ставят заемщика в невыгодное положение и ущемляют его имущественную свободу.

Часто кредиторы и другие заинтересованные лица через суд отбирают квартиры и другую собственность, принудительно взыскивая деньги с должника. Краткую инструкцию о том, как предотвратить репрессивные меры и уберечь жилье от обременения и взыскания даст адвокат Олег Сухов.

Предвидеть свои жилищные проблемы собственник должен задолго до того, как окажется на улице. Самый простой способ исключить риски – перерегистрировать имущество на близкого человека – того, кому вы доверяете. Можно, например, оформить дарственную или брачный договор, по которому вся собственность после развода перейдет супругу.

Кроме того, в силу статьи 446 ГПК РФ (Ст. 376 ХПК РБ), суды пока еще могут занять сторону заемщика и отказаться взыскивать  за долги квартиру, если это единственное жилье. Плюс ко всему имеет смысл прописать в квартире или оформить долю в ней на несовершеннолетних детей.

Тогда «правовую оборону» займут еще и органы опеки и попечительства, так как будут отстаивать имущественные интересы ребенка.

В качестве показательного примера того, как могут действовать должники, когда кредиторы идут в наступление и вполне законными методами пытаются «выбить» свои миллионы, приведу решение Московского областного суда.     

Заемщица не смогла вовремя вернуть долг в 5 миллионов рублей, оформленный по договору займа, который был нотариально заверен. Кредитор, не получив свои деньги через пол года, обратился в суд и принудительно взыскал с должницы 5 млн. 250 тысяч рублей.  Однако и в этом случае займ не был возвращен.

После запроса в службу судебных приставов, истец узнала, что взыскивать с женщины уже давно нечего.

Буквально через месяц после оформления долга она заключила брачный договор, по которому все ее имущество перешло в собственность уже бывшего супруга – к слову, брак официально был расторгнут наскоро, по решению мирового судьи уже через полтора месяца.

Далее все имущество муж успешно реализовал. Земельный участок по дарственной перешел несовершеннолетнему ребенку. Автомобиль БМВ по договору купли-продажи приобрел брат супруга, владельцем другого транспортного средства – Шевроле стал сторонний покупатель.

В своих требованиях истец просила признать брачный договор недействительным и заявляла о его мнимости.

Все остальные сделки, по ее мнению, являлись производными, и были заключены с целью защиты собственности от взыскания для того, чтобы избежать выплаты долга и дальнейшей ответственности.

Однако такие доводы суд счел недостаточными, – обращает внимание адвокат Олег Сухов. Например, истица так и  не смогла представить доказательства мнимости  брачного договора. А аргументы о том, что ее вовремя не уведомили о заключении соглашения между супругами, оказались несостоятельными.

Ответчик представил письменные подтверждения того, что почтовое извещение кредитору направлялось и не один раз.

Все последующие сделки по отчуждению имущества суд также посчитал законными – собственник мог свободно распоряжаться и земельным участком, и автомобилями, поскольку они не находились в залоге или под арестом.

При этом единственное, на что был шанс обратить взыскание – это ½ доли в квартире, которая по соглашению об отступном между бывшими супругами, согласно брачного договора, переходила в собственность жены в качестве компенсации за ее часть имущества.

Рыночная стоимость доли составила 3 миллиона рублей и могла бы покрыть долг частично. Но суд отказал истице и в этой части ее требований, поскольку выяснилось, что спорное жилье – является единственным для заёмщицы и ее несовершеннолетнего ребенка.

  

Однако такое основание не может быть принято во внимание, если речь идет об ипотечной квартире, которая находится в залоге у банка. Поэтому взять  жилье в кредит и не рассчитать свои силы – означает потерять его. По нормам ГК кредитор вправе обратить взыскание на такую квартиру.

Но не всегда эта норма безапелляционна, закон и здесь защищает права должника – как минимум, в двух случаях: когда сумма долга составляет менее 5 % от рыночной стоимости жилья или если просрочка – не постоянная, то есть факты неплатежей фиксировались не более трех раз в течение года.

 

Вот пример того, как суд может посчитать просрочку по ипотечному кредиту незначительной и отказаться изымать заложенную квартиру. Банк обратился с иском к заемщику о взыскании с него просроченной задолженности и реализации ипотечного жилья. Клиент взял в кредит 1 млн.

190 тысяч рублей под 11,7 % годовых на 8 лет для приобретения квартиры, но уже через год не смог исполнять обязательства. Период просрочки составил 8 месяцев. Решением суда банку было отказано в иске по нескольким причинам.

Во-первых, в силу статьи 347 ГК РФ (Ст 328 ГК РБ), когда изъятие не допускается, если нарушение незначительно и требования залогодержателя явно несоразмерны стоимости заложенного имущества.

Во-вторых, после обращения кредитора в суд заемщик самостоятельно погасил текущие платежи, поэтому на тот момент убытков у организации уже не было. В-третьих, клиент продолжает добросовестно исполнять свои обязательства.  

Если дело дошло до суда, то можно, воспользовавшись нормами статьи 213.13 закона о банкротстве (ст. 9 закона РБ об экономической несостоятельности (банкротстве)), настаивать на своей платежной несостоятельности и ходатайствовать о запуске процедуры реализации имущества.

Поскольку у большинства банкротов никакого имущества в собственности нет кроме квартир, которые являются единственным жильем, а значит не входят в конкурсную массу, то «пускать с молотка» часто бывает нечего, – объясняет адвокат Олег Сухов.

Финансовый управляющий в короткий срок закроет такое дело.

Вот пример. Набрав 17 кредитов в разных банках, заемщик не смог по ним расплатиться, задолжав в общей сложности почти 5,5 миллионов рублей. После чего он обратился в арбитражный суд о признании себя банкротом. Ходатайство было удовлетворено, в отношении заявителя был запущен процесс реструктуризации долгов.

А позже суд прекратил производство по делу из-за отсутствия у должника средств для возмещения судебных расходов на проведение необходимых процедур, связанных с банкротством, и компенсацию оплаты арбитражному управляющему.

Такое основание допускает не только статья 57 Закона о банкротстве, но и пункт 22 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 45 от 13.10.

2015 “О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан”, который подразумевает, что дело о банкротстве может быть прекращено арбитражным судом в любой момент. Кроме того, в решении было отмечено, что фактическая реализация имущества возможна только при обязательном его наличии. А оно у должника отсутствовало.

Исследование его финансового положения показало, что у  заемщика имеются дом и земельный участок, но это является единственным жильем, которое находится в совместной собственности с супругой, поэтому и не может быть включено в конкурсную массу.

В такой ситуации процедура реализации имущества, как сказано в судебном решении, «сводится к формальной констатации факта отсутствия имущества, что не соответствует цели соответствующей процедуры банкротства, а также обеспечению баланса интересов кредиторов и должника».

Олег Сухов, адвокат

Источник: https://www.nb.by/publikacii-poleznye-sovety/kak-ne-dopustit-obrashchenija-vzyskanija-na-nedvizhimost-za-dolgi/

За что могут отобрать квартиру – МК

Могут ли за долги забрать жилье, оформленное на несовершеннолетнего ребенка?

Этот вопрос открыт для россиян, которые должны денег государству, банкам, знакомым. Как многие думают, единственное жилье – весомый аргумент против выселения должников и их семей. Так и есть, но только недавно стало известно, что арестовать квартиру все равно возможно. Для кого остаться на улице – реальная перспектива – в материале «МК».

Долги – разные, но всегда опасные

Возможно, Вы вовремя не оплатили штраф в ГИБДД, позабыли об алиментах, или кредите? Может быть, взяли у знакомой деньги под расписку? Что общее у таких обязательств – это возможность взыскать долг через суд.

Как только решение обретает законную силу, работают судебные приставы: они ищут, что и где можно забрать, накладывают арест, а после взыскивают, то есть продают имущество.

Как водится, по долгу есть проценты, и в один прекрасный день под удар может попасть не только счет в банке, но и машина, и даже квартира может «уйти с молотка».

Обидно, но сносно, если Вы продадите бизнес, но у Вас останутся дом и средства. Совсем другое – Вас выселяют, а жить негде. По закону есть общее правило: должник не окажется на улице, если принадлежащая ему недвижимость – единственная. Как известно, из каждого правила есть исключения. Рассмотрим все варианты…

Живи, но помни

Вариант первый: Вы не брали ипотеку, квартиру не закладывали, и мошенником Вас назвать – язык не повернется. Но задолжали сумму, а у самого – только жилье. На практике применяется принцип: арест взысканием не является.

Как недавно решил Верховный суд, арестовать единственное жилье можно, а вот «пустить с молотка» в счет долга нельзя. Получается, должник может жить в квартире, но распоряжаться ей не имеет права: ни продать, ни подарить ее не сможет, даже прописать никого нельзя.

Оставить в наследство – пожалуйста, но вместе с долгами. И такой арест может длиться десятилетиями: пока не будет другого решения суда.

Я от бабушки ушел…

Рассмотрим другой вариант: некий гражданин заблаговременно переписал имущество на семью, друзей, а потом отказался возвращать долги. У него в собственности осталось единственное жилье, или вовсе ничего нет. Ни то что распродать – даже арестовать нечего.

Тогда на помощь кредитору приходит закон о банкротстве физлиц. Подается иск на банкротство должника. Суд назначает финансового управляющего, который контролирует счета, недвижимость и сделки неплательщика. «Ревизор» обнаруживает, что должник недавно продал или подарил свое имущество.

Выяснить это просто: достаточно получить выписку из ЕГРП…

Игра в кошки-мышки

Как пояснили МК в Арбитражном третейском суде города Москвы, в таком случае суд может отменить сомнительные сделки за последние 3 года до процедуры банкротства. А далее все по графику: арест, продажа в счет долга.

Правда, сначала нужно будет доказать, что сделки были совершены в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. К тому же теоретически финансовый управляющий может вступить в сговор с должником и закрыть глаза на нарушения.

Но тогда участники этого «дела» смогут рассчитывать не только на списание долгов, но и уголовное преследование. Впрочем, информации о такой практике по делам о банкротстве физлиц еще нет.

Заложено и перезаложено

Единственное жилье могут забрать только в одном случае: неоплаченный долг обеспечен недвижимостью. Например, берете ипотеку – квартира остается в залоге у банка, пока долг полностью не выплачен.

Распоряжаться заложенной квартирой (продать, или «перезаложить») Вы тоже не можете, пока не расплатитесь. Правда, факт залога должен быть зарегистрирован в официальном реестре (ЕГРП).

Это обычная практика для заключения того же ипотечного договора.

Долг реструктуризацией красен

Последний шанс сохранить ипотечное жилье для заядлых неплательщиков – пройти реструктуризацию. Причем сначала в банке – и только в случае отказа – в суде. Если долг превышает 500 т.р. а просрочка – более 90 дней, Вы вполне можете подать и на банкротство, и на реструктуризацию своего долга.

Но и в том, и в другом случае работает принцип, описанный выше: жилье в залоге – могут выгнать на улицу. Просто реструктуризация в суде позволит сохранить ипотечную квартиру и списать часть долгов. Главное в этом случае – официальный постоянный доход у должника.

И все же, сможет ли человек расплатиться, и оставлять ли ему жилье – решать будет суд.

Дом – моя крепость

Руководитель отдела анализа судебной практики Арбитражного третейского суда города Москвы Олеся Петренко сообщает, что основной вид задолженностей физлиц, по которым обращается взыскание – это платежи по кредитам.

«Главное для заемщика перед тем, как брать кредит – оценить свои силы», – предупреждает юрист. Как правило, выплачивает кредит вся семья. Есть негласное правило: сумма ежемесячного платежа не должна превышать одной трети общего дохода.

Как говориться, лучше синица в руке, чем журавль в небе. Поэтому берегите жилье, которое у Вас есть.

Источник: https://www.mk.ru/economics/2016/03/17/za-chto-mogut-otobrat-kvartiru.html

Недвижимость и права ребенка

Могут ли за долги забрать жилье, оформленное на несовершеннолетнего ребенка?

Ситуация, когда несовершеннолетний ребенок является собственником квартиры, дома, земельного участка или имеет долю в праве собственности на них, на сегодняшний день встречается часто.

При этом собственник, не обладая в силу своего возраста полной дееспособностью, не может наравне с дееспособными взрослыми людьми осуществлять свои права и защищать свои интересы.

Обязанность защиты интересов несовершеннолетних возложена на их законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов и попечителей). Но последние не всегда с этими обязанностями справляются.

Поэтому законодательство уделяет данному вопросу отдельное внимание, что обязывает правоохранительные органы, органы опеки и попечительства, нотариусов, регистрирующие органы, а также самих участников сделок проявлять повышенную осмотрительность с к сделкам с участием несовершеннолетних.

Как ребенок может стать собственником недвижимости

Наиболее распространенные основания, по которым ребенок выступает в качестве совладельца или единственного владельца недвижимости:

Приватизация жилища

Согласно статье 227 Гражданского кодекса Республики Казахстан (общая часть) и пункта 2 статьи 13 Закона Республики Казахстан “О жилищных отношениях”, выкупленное или приобретенное безвозмездно жилище в домах государственного жилого фонда, переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе несовершеннолетних и временно отсутствующих. В этом случае несовершеннолетние наряду с другими членами семьи оказываются включенными в договор о приватизации и на равных с ними долях имеют право собственности на имущество. Распространено заблуждение, когда бывший наниматель после приватизации жилища считает, что жилье принадлежит только ему, и не подозревает, что наряду с ним собственниками жилья являются его члены семьи, участвовавшие в приватизации. А это означает, что их интересы необходимо учитывать.

Наследование недвижимости

В частной собственности находятся не только дома, дачи и квартиры, но и земельные участки, а также объекты коммерческой недвижимости (магазины, офисы, производственные и прочие здания и сооружения, имущественные комплексы). Рано или поздно возникает вопрос о наследовании такого имущества.

Поскольку дети, наряду с родителями и супругами умершего, являются наследниками первой очереди, то зачастую они получают свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество. Если наследование происходит по закону (когда наследодатель не оставил завещания), то дети получают долю наследства наравне с другими наследниками.

Если порядок наследования был определен завещанием, то распределение наследственного имущества производится согласно завещанию. И здесь нужно помнить, что несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя независимо от содержания завещания получат не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Это так называемая обязательная доля в наследстве (статья 1069 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть)). Таким образом, полностью лишить наследства своего несовершеннолетнего ребенка нельзя.

Дарение или купля-продажа недвижимости

Недвижимость может быть подарена несовершеннолетнему ребенку родителем или другим близким (как впрочем и любым другим) человеком. Несовершеннолетний может выступать также и в качестве покупателя недвижимости.

Часто оформляют имущество на детей с целью избежать последующих формальностей с оформлением наследства, исключения возможности его раздела, претензий со стороны других наследников. Один из родителей может оформить квартиру на ребенка для того, чтобы затруднить распоряжение ею другим родителем, если супруги состоят в разводе.

Но встречаются случаи мнимых и притворных сделок, когда имущество оформляется на детей с целью избежать обращения взыскания на него.

Как происходит распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего

В связи с тем, что несовершеннолетние не обладают в полной мере дееспособностью, но имущественные права свои должны осуществлять и реализовывать, закон предусматривает следующие особенности заключения сделок:

  • Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с согласия родителей и иных законных представителей (усыновителей, попечителей). Применительно к договору это выглядит следующим образом. Ребенок подписывает его сам, но рядом ставит подпись один из родителей с отметкой, что он согласен на совершение данной сделки.
  • От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители: родители, усыновители, опекуны. В этом случае в договоре стоит подпись родителя, а также отмечается, что он действует от имени несовершеннолетнего ребенка.

К сожалению, как показывает практика, родители не всегда в полной мере заботятся об интересах своих несовершеннолетних детей. Поэтому государство вынуждено предусмотреть специальные правила.

На совершение сделки по распоряжению недвижимостью, совладельцем или единственным владельцем которой является несовершеннолетний, требуется разрешение органа опеки и попечительства (пункт 3 статьи 13 Закона “О жилищных отношениях”, статья 24 Гражданского кодекса).

Для каких сделок с недвижимостью несовершеннолетнего требуется согласие органа опеки и попечительства?

Согласие требуется на любую сделку по распоряжению недвижимостью, то есть предполагающей изменение юридического статуса недвижимости:

  • продажу;
  • обмен;
  • передачу в залог;
  • передачу в аренду.

Практически невозможно получить согласие на такие сделки от имени несовершеннолетнего как дарение, заем, отказ от наследства, передача в безвозмездное пользование и иные сделки, вследствие которых размер имущества ребенка изменится в меньшую сторону.

Получение согласия органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего

Для получения согласия на сделку обеим супругам необходимо обратиться в местное управление или отдел образования через Центр обслуживания населения (ЦОН) со следующим перечнем документов:

  • заявление установленной формы;
  • нотариально заверенное заявление от законных представителей о предоставлении гарантированного жилья либо нотариально заверенное заявление от близких родственников о предоставлении гарантированного жилья;
  • справка-согласие несовершеннолетнего, являющегося собственником жилища, с места учебы на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, написанная в присутствии администрации учебного заведения в произвольной форме;
  • нотариальная доверенность от имени отсутствующего супруга (супруги);
  • свидетельство о сметри (в случае смерти одного из супругов);
  • свидетельство о рождении ребенка (в случае рождения до 13 августа 2007 года);
  • свидетельство о заключении или расторжении брака (в случае заключения или расторжения брака до 2008 года);
  • справка по форме № 4 с территориального органа юстиции (в случае рождения ребенка вне брака до 2008 года);
  • правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.

(Перечень документов – в соответствии со Стандартом государственной услуги «Выдача справок органов, осуществляющих функции по опеке или попечительству, для оформления сделок с имуществом, принадлежащим на праве собственности несовершеннолетним детям»).

Данная услуга может быть получена также через портал “электронного правительства”. В этом случае документы представляются в электронных копиях.

Орган опеки и попечительства изучив представленные документы и доводы родителя о необходимости совершения сделки, в течение 5 дней может дать свое согласие на сделку или мотивированно отказать.

Орган образования должен определить, каким образом должны расходоваться средства, полученные в результате сделки. При продаже жилья, например, возможны следующие варианты:

  • включение несовершеннолетнего в число совладельцев при приобретении нового жилья;
  • помещение денег, вырученных от продажи стоимости доли несовершеннолетнего, на его счет в банке;
  • получение денег, вырученных от продажи стоимости доли несовершеннолетнего, родителем.

Принятое решение зависит от конкретной ситуации, но при наличии уважительных причин получить разрешение возможно. Однако это не значит, что получив данное разрешение родитель может поступать в дальнейшем, руководствуясь только своими интересами.

Как могут быть нарушены права несовершеннолетнего при сделке?

Нарушения прав несовершеннолетних при продаже принадлежащего им жилья и иного имущества встречаются очень часто. Сущность таких нарушений в том, что родитель, получив деньги за долю несовершеннолетнего, начинает считать эти деньги своими.

Поэтому чаще всего нарушителями интересов ребенка являются его законные представители. Но и другие участники сделки зачастую заведомо с этим соглашаются.

Кажущаяся легкость обхода закона, когда получается разрешение органа опеки и попечительства, а последующая сделка заключается в ущерб интересам несовершеннолетнего, не выгодна никому – ни продавцу, ни покупателю.

При выявлении нарушений, влекущих недействительность сделки, суд вероятнее всего встанет на защиту прав несовершеннолетнего. А это повлечет признание сделки недействительной и возврат сторон в первоначальное положение.

Аналогично, кредит, полученный под залог недвижимости несовершеннолетнего, может быть не возвращен банку, что создаст угрозу утраты недвижимости. Надо заметить, что банки крайне неохотно принимают в качестве залога жилье, собственником которого (даже в доле) является несовершеннолетний, во избежание последующих споров о нарушении его прав.

Основные причины нарушения прав несовершеннолетних нам видятся в следующем:

  • Родители на деньги, вырученные от продажи имущества, в котором доля принадлежит несовершеннолетнему, приобретают имущество на свое имя. Эта проблема порождена нежеланием в последующем получать разрешения органа опеки и попечительства на продажу в дальнейшем. Также, к примеру, продав одну квартиру, практически невозможно получить в банке ипотечный кредит на покупку более дорогой квартиры, если в качестве покупателя новой квартиры будет указан несовершеннолетний.
  • Почти всегда в рассматриваемых ситуациях права ребенка нарушают сами родители или другие родственники – люди которым он чаще всего безусловно доверяет. Понятно, что ребенок не может обратиться в суд за защитой своих прав самостоятельно. Это смогут сделать органы опеки и попечительства или прокуратура, при условии, что информация о нарушении прав ребенка станет им доступна.
  • Кредит в банке может браться изначально с умыслом на его невозврат, а затруднения в реализации банком заложенной недвижимости будут использованы родителем в своих интересах. Обращение за разрешением на залог и последующее получение кредита могут обосновываться родителями как вынужденные действия в связи с тяжелым материальным положением и срочной нуждой в деньгах.

Стоит ли заключать сделку с недвижимостью, если в ней участвует несовершеннолетний?

Определенное количество судебных споров по сделкам о нарушении прав несовершеннолетних породило обоснованные опасения у потенциальных покупателей недвижимости.

Заключать подобную сделку можно без опасения, только убедившись, что права несовершеннолетнего в результате нее не будут нарушены. Это можно сделать, принимая участие в получении разрешения на сделку, либо обратившись в орган образования за информацией об обоснованности выдачи уже имеющегося у родителей заключения.

Нужно ли получать согласие на сделку, если несовершеннолетний не является собственником недвижимости но проживает в ней?

Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию (пункт 4 статьи 66 Кодекса о браке (супружестве) и семье).

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Закона “О жилищных отношениях” отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников.

Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилища, требуется согласие органа опеки и попечительства.

Таким образом, что согласие органа опеки попечительства на продажу, залог и внесудебную реализацию требуется только если несовершеннолетний является сособственником недвижимости или ее части. Факт проживания несовершеннолетнего в жилище, не делает его собственником.

Источник: http://www.defacto.kz/content/nedvizhimost-i-prava-rebenka

Могут ли забрать за долги единственное жилье должника?

Могут ли за долги забрать жилье, оформленное на несовершеннолетнего ребенка?

Действующее казахстанское законодательство не содержит в себе ограничений в части обращения взыскания на единственное жилье.

Если коротко, то да, могут. Точнее, на жилище должника (даже если оно является его единственным) может быть обращено взыскание по его долгам, будь то по кредиту перед банком, по возмещению причиненного вреда, по алиментам или по какому-либо другому обязательству.

Действующее казахстанское законодательство не содержит в себе ограничений в части обращения взыскания на единственное жилье; оно не включено в состав имущества, на которое нельзя обратить взыскание.

Единственная поблажка для должников, относящихся к социально уязвимым слоям населения – их нельзя выселять в отопительный сезон (пункт 3-1 статьи 29 Закона РК “О жилищных отношениях”).

Однако ситуация может измениться. Дело в том, что Минфин разработал законопроект о банкротстве физических лиц – документ, несомненно, нужный и ожидаемый с нетерпением многими должниками. Так вот, одна из норм законопроекта допускает при определенных обстоятельствах обращать взыскание на единственное жилье должника.

Согласно представленной его редакции взыскание не может обращено на единственное жилье должника, если одновременно:

оно не является предметом залога;размер его полезной площади не превышает установленных нормативов на одного проживающего должника и лиц, находящихся у него на иждивении (сейчас это 18 квадратных метров на одного проживающего);

размер выплаченной суммы основного долга по договору займа составил более 50% на дату открытия процесса восстановления платежеспособности.

К примеру, заемщик купил на кредитные деньги квартиру, оформив ее же в залог банку. По квадратуре квартира небольшая и не превышает норматива. При сумме основного долга 16 млн тенге заемщику достаточно оплатить в банк более 8 млн тенге – и квартиру уже не заберут.

Банковский сектор уже заявил о несогласии с предлагаемым законопроектом в этой части, указав, что его принятие в таком виде неизбежно исключит кредитование под залог небольшого по площади жилища: принимать такой залог станет для них высокорискованным. Банкиры предупреждают, что под угрозой может оказаться ипотечная программа “7-20-25”, нацеленная, в первую очередь, на кредитование такого жилья. Соблюдение такого принципа кредитования, как возвратность займов, ставится под сомнение.

Надо отметить, что вопрос о возможности, грубо говоря, отбирать единственное жилье за долги всегда являлся достаточно спорным и болезненным, причем, не только для нас.

Подход законодателей в разных странах в решении этой проблемы различен.

В одних странах закон по умолчанию допускает обращение взыскание на единственное жилье (Великобритания, Франция, Испания, Италия, Швейцария, Эстония, Латвия), в других устанавливает запрет на это, хотя и с некоторыми исключениями (Российская Федерация, Бразилия, Белоруссия, Туркменистан, Узбекистан, Швеция, Португалия), в третьих допускает, но с сохранением права пользования должником жилищем (Австрия, Бельгия, Германия, Лихтенштейн).

Что ж, вопрос, действительно, непростой. Даже если отбросить в сторону эмоциональную риторику, правовой аспект этой проблемы тоже достаточно сложный.

Во-первых, интересы кредитора требуют отсутствия в законе каких-либо препятствий для обращения взыскания на единственное жилье должника. Кредитор резонно вправе требовать полного удовлетворения своего требования с должника.

Если последний должен – пусть отвечает перед кредитором всем своим имуществом, включая жилье.

Это следует из правовых принципов обеспечения восстановления нарушенных прав и добросовестного исполнения обязательств (статьи 2, 8 Гражданского кодекса).

Во-вторых, невозможность взыскания на единственное жилье фактически означает невозможность полного исполнения судебного акта о взыскании в пользу кредитора по гражданско-правовому обязательству: решение суда о взыскании долга с должника есть, но его нельзя исполнить из-за указанного ограничения. Тем самым, подрываются конституционное право каждого на судебную защиту и конституционный принцип обязательности судебных актов на территории республики (статья 76 Конституции).

В-третьих, подобного рода исключения подрывают стабильность имущественного оборота, поскольку его участники теряют уверенность в надлежащем исполнении контрагентами своих обязательств и возможностях защиты своих нарушенных имущественных прав и интересов. Подобного рода исключения ответственности должников могут служить демотиватором для надлежащего исполнения ими своих обязательств, способствуя недобросовестным должникам в игнорировании законных требований кредиторов.

Однако, с другой стороны, Конституция говорит о том, что “в Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем” (пункт 2 статьи 25). Обратим внимание на то, что наша Конституция, в отличие от российской, не гарантирует право каждого на жилище.

Но даже в такой редакции сторонники могут узреть основания конституционного ограничения на лишение единственного жилья: раз государство создает условия для обеспечения граждан жильем, следовательно, оно должно создать условия, не допускающие лишения граждан жилья.

Кроме того, человек является высшей ценностью для государства, его достоинство неприкосновенно (статьи 1, 17 Конституции). Лишение же единственного жилья едва ли согласуется с международно признанным правом каждого на достойный жизненный уровень, провозглашенным статьей 25 Всеобщей декларацией прав человека и статьей 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах.

Как видно, поднятый вопрос с единственным жильем далеко неоднозначен с позиции права. Обе изложенные выше точки зрения имеют свое обоснование. Как всегда, важен поиск баланса, той “золотой середины”, которая позволила бы учесть интересы кредитора и должника с позиции справедливости.

У юристов есть такой тезис: “Собственность обязывает”. Это означает, что право собственности – это не только право каждого на владение, пользование и распоряжение имуществом; это и обязанность (способность) отвечать им по своим обязательствам, в том числе всем своим имуществом.

Собственность должна порождать ответственное отношение граждан к осуществлению ими своих гражданских прав и обязанностей.

Непонимание этой стороны собственности, потакание избежанию ответственности по своим долгам – все это ведет к взращиванию иждивенческих настроений в обществе, патернализму (веру в то, что государство решит все проблемы гражданина).

Любопытно, что в Российской Федерации, в отличие от нас, поначалу не решились на то, чтобы разрешить обращение взыскания на единственное жилье (исключение – жилье, приобретенное по ипотеке). Почему? Потому что посчитали, что люди не отошли еще от совкового сознания, не готовы отвечать полностью по своим долгам.

Но в последнее время российское общество приходит к пониманию того, что так долго продолжаться не может, что нужно приучать людей отвечать по своим долгам. Появляются законопроекты, которые призваны расширить список случаев, когда у должника могут отобрать жилье (даже единственное) за долги (по коммунальным услугам, алиментам и пр.).

Сопротивление таким инициативам колоссально. Но, тем не менее, они движутся в этом направлении.

Мы же, собираясь отменить возможность обращения на единственное жилье, движемся, как ни странно, в обратном направлении.

Конечно, помня о необходимости соблюдения баланса интересов кредиторов и должников, можно допустить ситуации, когда не следует лишать должника того или иного имущества. Но следует ли относить к нему жилье – большой вопрос.

Даулет Абжанов, к.ю.н.

Больше новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

Источник: https://www.zakon.kz/4912925-mogut-li-zabrat-za-dolgi-edinstvennoe.html

Правовая помощь
Добавить комментарий