Нужно ли платить налог за занижение стоимости дома при продаже?

Какой налог с продажи квартиры и нужно ли платить в 2019

Нужно ли платить налог за занижение стоимости дома при продаже?

Не все граждане знают, какой налог с продажи квартиры им необходимо оплатить, а также возможности для снятия с себя этого обязательства.

При совершении сделок с недвижимостью собственникам необходимо оплатить налог в рамках полученной прибыли. Устанавливается эта сумма индивидуально и зависит от множества факторов. Тем не менее, есть и такие обстоятельства, которые позволяют понизить ставку или же позволяющие вовсе не платить налог с продажи квартиры в 2019 году.

Поскольку правила налогообложения постоянно меняются, не все граждане четко понимают сколько и надо ли вообще платить налог за продажу собственного недвижимого объекта. В 2019 году сумма налога зависит от следующих обстоятельств:

Тут стоит пояснить, что в первом пункте имеется в виду, что если квартира была в собственности менее установленного законодательством срока, то налог равняется стандартной ставке НДФЛ.

Также существуют обстоятельства, при которых собственник имеет право не платить налог. Так, например, на любых основаниях приобретения жилья (покупка, дарственная, наследование или приватизация) до 31 декабря 2015 года гражданин освобождается от выплат.

Если же квартира находилась в собственности менее трех лет, то уплата налога обязательна.

Начиная с 2016 года в случае получения квартиры по наследству, по договору ренты или по приватизации и последующей продаже в течение первых трех лет, налог платить не нужно.

Обратите внимание, что период обладания считается не годами, а месяцами, поэтому период обладания жильем должен составлять именно от 36 месяцев, не менее.

Существенные изменения способа начисления НДФЛ произошли в 2018 году. Налоговое законодательство предприняло меры, из-за которых собственники не могут продать свое жилье по сильно заниженной стоимости.

До этого такой способ помогал уменьшить бремя налогоплательщика. Однако теперь сумма налога высчитывается не только из прибыли, полученной при продаже, но и из кадастровой стоимости недвижимого объекта.

В случае, если подтвердится факт продажи жилья по заниженной цене (в данном случае это менее 70% от кадастровой стоимости), для расчета налога на уплату будет использоваться коэффициент 0,7, который умножается на кадастровую стоимость недвижимости. Если же недвижимость принесла выгоду владельцу более 1 миллиона рублей, то заплатить налог придется по ставке в 13%.

Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.

Уточнение! НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль, то есть разница между первоначальной стоимостью и конечной ценой ее реализации. Также налог на продажу квартиры нерезидентом РФ составляет 30% от полученной прибыли. Об этом говорит статья 224 НК РФ. Резидентами России признаются только те лица, которые пребывают на территории страны от 183 дней в течение последних 12 месяцев.

Избежать оплаты налога после продажи собственного жилья практически невозможно. Однако, при соблюдении некоторых правил торговли объектом, в рамках правовых норм гражданин может освободиться от налогообложения. Для этого нужно обратиться к налоговому и жилищному законодательству, определяющему следующие положения:

· Продажа жилья после трех или пяти лет во владении и после регистрации в ЕГРН освобождает от выплаты налогов.

· Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры. В данном случае рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, так как существует вероятность отказа ФНС от взаимозачета.

· НДФЛ не уплачивается, если первоначальная стоимость жилого помещения равняется его ценой при дальнейшем сбыте.

Также есть несколько законных способов, помогающие минимизировать расходы:

Прежде, чем приступить к расчету налога на продажу недвижимости, нужно определить ее первоначальную и конечную стоимость. Кроме того, необходимо выбрать способ определения обязательств. Вычет расходов, например, применяется в случае получения жилья по наследству или договору дарения. Поэтому обязательно нужно будет предоставить документы, которые подтвердят понесенные расходы.

Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ устанавливает – к тем, кто освобождается от налогов при реализации недвижимого имущества, относятся только те лица, которые владеют жилищем в течение трех или пяти лет в зависимости от способа его приобретения, а также времени оформления права собственности. Льготных категорий граждан не предусматривается.

Часть 1 в статье 220 НК РФ устанавливает срок уплаты налоги – до 15 июля после подачи декларации о доходах за календарный год, в котором было продано жилое помещение.

Налог с продажи квартиры можно уплатить в течение длительного времени, если сумма сбора является неподъемной для резидента страны.

Необходимо обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении рассрочки платежа с описанием обстоятельств, которые препятствуют полной оплате единовременно.

Источник: https://rosreestr.net/info/kakoy-nalog-s-prodaji-kvartiry

Налог на заниженную самооценку

Нужно ли платить налог за занижение стоимости дома при продаже?

Минфин планирует поддержать инициативу Федеральной налоговой службы по борьбе со схемами ухода от налогов при купле-продаже имущества. Предполагается, что НДФЛ будет взиматься с покупателя при покупке квартиры по неоправданно заниженной стоимости.

Ориентиром станет кадастровая стоимость недвижимости, а покупатель будет оплачивать разницу между ценой продажи и кадастровой стоимостью жилья. Минфин, в свою очередь, предлагает установить минимальный порог, по преодолении которого цена сделки будет считаться «заниженной», — на уровне 70–80% от кадастровой стоимости недвижимости.

Дисконт в 20–30% должен покрывать ситуации, когда квартира продается срочно или имеет дефекты. Как уточнили «Газете.Ru» в Минфине, сейчас эта инициатива находится в стадии обсуждения.

По оценкам экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», введение такого налога действительно сократит количество «серых» продаж, когда при владении жильем менее трех лет продавцы указывают в договоре суммы менее 1 млн руб.

«Если налоговое бремя при заключении таких «супердешевых» сделок будет перенесено на покупателя, целесообразность применения этой крайне небезопасной схемы продаж сведется к нулю», — считает генеральный директор «Домус Финанс» Павел Лепиш.

Однако такая схема явно расстроит покупателей — если продажа происходит по «серой схеме», ее инициатором обычно выступает продавец, который хочет уйти от уплаты налогов. «Покупатель как раз вносит полную сумму, и получается, что он должен понести еще и дополнительные расходы.

Возможно, задумка в том, чтобы недобросовестные продавцы прекратили уменьшать налог за счет снижения стоимости жилья по договору. Покупатели, конечно, не заинтересованы платить налог с якобы получаемого дохода, и поэтому будут против этих сделок», — рассказала «Газете.

Ru» руководитель департамента вторичного жилья компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

В Москве на вторичном рынке около 75% сделок заключаются с использованием наличных расчетов, и вычислить, за сколько именно было продано жилье, практически невозможно, считают в компании «Домус Финанс».

По оценкам компании «Континент», занижение стоимости объекта — довольно распространенная практика, до 30% сделок совершается именно по заниженной стоимости.

«Причем раньше процент был еще выше – отчасти доля снизилась за счет ипотечных сделок: хотя некоторые банки и соглашаются кредитовать покупку по цене ниже рыночной, в целом присутствие кредитной организации в сделке все-таки уменьшает вероятность такого занижения.

Размер «дисконта» чаще всего находится в пределах 30–40%, 50% встречаются редко», — уточняет генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева.

Но, как всегда, есть и свои исключения. Например, как рассказали в компании «Бест-Новострой», в их базе на продажу выставлена двухкомнатная квартира за 3,9 млн руб. площадью 45,5 кв. м в районе м.

«Речной вокзал» с условием, что в ней остается прописанной пожилая женщина с правом пожизненного проживания на этой жилплощади. По оценкам экспертов «Бест-Новострой», стоимость такого предложения на 2,5–3 млн руб. ниже рыночной.

Таким образом, заниженная стоимость такой квартиры вполне оправдана, тогда как в допустимый дисконт в 20–30% он не вписывается.

Есть и еще один нюанс.

Зачастую предоставление дисконта является единственным способом ускорить процесс продажи квартир, срок экспозиции которых в последнее время значительно увеличился.

«Сегодня дисконт на вторичном рынке квартир – это не инструмент, чтобы уйти от налогов, а скорее способ ускорить продажу квартиры. Если введут этот контроль малобюджетных сделок, ситуация на рынке вторичного жилья, скорее всего, усложнится: увеличится срок экспозиции квартир и сократится число сделок», — пояснил «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «Инком» Дмитрий Таганов.

Сейчас кадастровая стоимость жилья, которая будет служить ориентиром при взимании, максимально приближена к рыночной — однако переоценка проводится раз в несколько лет. «Есть реальный пример.

Стоимость земельного участка в Подмосковье с момента кризиса снизилась на 30%, тогда как подмосковные власти посчитали его кадастровую стоимость по базам 2008 года. В итоге кадастровая стоимость участка составляет условно 300 тыс. руб. за сотку, а реальная – 200 тыс. руб.

», — рассказал «Газете.Ru» директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин.

В результате такой аналог будет целесообразен только в стабильной экономической ситуации. Если экономическая ситуация изменится и стоимость недвижимости снизится, то получится, что налог будет взиматься с реальной стоимости квартир, которая формально будет признана заниженной.

Чтобы этот налог максимально учитывал все условия — и возможные изменения экономической ситуации, и другие условия, — минимальный порог нужно устанавливать в размере 50% от кадастровой стоимости недвижимости, либо пересматривать кадастровую стоимость раз в год, считает Александр Пыпин.

Помимо этого организация самого процесса зачастую может помешать выполнению этой инициативы. «Чтобы налоговая инспекция высчитала налог, Росреестр должен ввести все суммы по сделкам, которые происходили.

Распространенная ситуация в Московском регионе — операторы Росреестра просто не вводят данные о сделках в базу.

При этом покупатель может оспорить как кадастровую стоимость недвижимости, так и ту сумму, которая была введена в базу, которая иногда бывает ошибочной», — рассказал Александр Пыпин.

Эксперты также не исключают, что покупатели и продавцы могут перейти на оформление сделок по другим схемам, которые также помогут уйти от налогов. Например, оформить договор дарения. В этом случае для выяснения налогооблагаемой стоимости нужно вызывать оценщика, который имеет широкие возможности для варьирования результатов оценки.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2014/01/30_a_5874929.shtml

Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости

Нужно ли платить налог за занижение стоимости дома при продаже?

Большинство людей знает, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности лица менее 3 лет, необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц, а с 1 января 2016 года минимально необходимый срок владения недвижимостью, позволяющий избежать налогообложения, увеличится до 5 лет, за исключением некоторых случаев, более подробно описанных ниже.

На практике Продавцы нередко предлагают заключить договор, указав в нем более низкую цену недвижимости по сравнению с рыночной. Так Продавцы пытаются снизить свое налоговое бремя. Какие риски для сторон сделки существуют в подобной ситуации?

Если Вы выступаете на стороне Покупателя

В таком случае, Ваш риск в том, что, при последующем признании сделки недействительной и возникновении судебных споров, обратно Вы сможете получить именно ту цену, которая указана в договоре. Если фактически уплачено было больше, скорее всего, эти деньги вернуть не удастся.

Что касается вопросов налогового законодательства, если сегодняшний Покупатель соберется продавать приобретенную недвижимость до истечения установленного законом минимального предельного срока владения объектом (сейчас это 3 года), ему нужно иметь ввиду следующее.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, определяющим размеры имущественных налоговых вычетов при расчете НДФЛ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».

Таким образом, в случае скоропалительной продажи свежеприобретенного жилья, вчерашний Покупатель сможет предъявить к вычету в качестве расходов исключительно ту сумму, которая указана в договоре. С остального придется платить налог.

Если Вы выступаете на стороне Продавца

Тогда для Вас актуальным становится вопрос, не заинтересуются ли налоговые органы такой сделкой и не произведут ли они Вам доначисление налога.

Внимание налоговых органов к конкретной сделке, конечно же, может быть обусловлено различными факторами, включая огромный массив инструкций и внутренних распоряжений ФНС. При этом в случае, если цена сделки значительно ниже рыночной, и, тем более, ниже кадастровой стоимости объекта, указанной в Государственном кадастре недвижимости, вероятность налоговой проверки значительно возрастает.

Еще один фактор риска – если квартира приобретается на кредитные деньги, а в ЕГРН внесены сведения об ограничениях права собственности в виде залога (в пользу, например, банка). При проведении проверки налоговая может проверить условия кредитного договора или договора ипотеки, после чего определить реальную цену передаваемого объекта недвижимости.

Кроме того, обычно налоговые органы приглашают для опроса и дачи объяснений Покупателя, который, как правило, и предоставляет органам нужную информацию, отражающую реальное положение вещей – например, предварительный договор купли-продажи, соглашение об условиях сделки и т.д.

Многое в данной сфере изменится с 1 января 2016 года. С этой даты вступают в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом № 382-ФЗ от 29.11.2014г., после чего у «хитрых» Продавцов недвижимости почти не останется шансов.

В соответствии с новыми правилами, при продаже недвижимости, которой лицо владело меньше минимального предельного срока (сейчас это 3 года, но с 1 января 2016 года – это 5 лет, за исключением случаев приобретения права собственности в результате дарения от близкого родственника, наследования, приватизации, ренты), цена объекта в целях расчета НДФЛ не может быть меньше 70 % от его кадастровой стоимости. Таким образом, начиная с 1 января 2016 года, указывать в договоре номинальную цену недвижимости будет нецелесообразно, так как налоговая служба все равно рассчитает налог, ориентируясь минимум на 70 % от цены, указанной в кадастре.

При этом субъектам РФ предоставлено право снижения вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков вышеуказанный минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, а также размер процентного коэффициента от кадастровой стоимости объекта для расчета налога.

Учитывая огромное количество нюансов, которые невозможно охватить в рамках данной заметки, если Вы намереваетесь заключить сделку, где цена объекта значительно отличается от рыночной, мы рекомендуем Вам обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы оценить все потенциальные риски, связанные с подобным решением.

В большинстве случаев грамотное структурирование сделки позволяет законными способами свести размер начисляемых налогов к минимуму. Юристы нашей Компании, специализирующиеся в сфере налогового права, знают, как в каждом конкретном случае уменьшить налоговое бремя при совершении сделки.

Обратиться за помощью / задать вопрос

Источник: http://www.yurbureau.ru/answers/chem_opasna_prodazha_kvartiry_po_zanizhennoy_stoimosti/

Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

Нужно ли платить налог за занижение стоимости дома при продаже?

Последнее обновление: 14.06.2018

► Знаете ли Вы, что…

С января 2016 года налог при продаже квартиры взимается с ее кадастровой стоимости. Точнее, с ее кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Но у этого правила есть нюансы. Дьявол, как всегда, кроется в мелочах. О чем тут речь – сейчас поясним.

Каждый Продавец квартиры обязан уплатить налог 13%-НДФЛ с полученного от продажи квартиры дохода, с учетом имущественных налоговых вычетов (на величину которых Продавец  может уменьшить свой налогооблагаемый доход).

Дело в том, что до 2016 года этот самый «полученный доход от продажи квартиры» считался от той суммы, которая была указана в качестве цены в Договоре купли-продажи (ДКП).

А с января 2016 года налоговики получили право исчислять НДФЛ при продаже квартиры с ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5, ст.217.1 НК РФ).

 Это свое право налоговики используют только в том случае, если цена договора ниже, чем кадастровая стоимость Х 0,7. Если же цена договора выше, то налог возьмут именно с нее (то есть с той суммы, которая оказалась больше).

Продавец, конечно, по-прежнему имеет право указывать любую цену в своем Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), но если размер полученного им дохода окажется меньше, чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог (13%-НДФЛ) ему все равно придется уплачивать именно от этой суммы – от 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом, возможность применения налоговых вычетов при продаже квартиры у Продавца сохраняется, и в некоторых случаях налог может быть сведен к нулю (подробнее о вычетах – см. по ссылке).

Помощь в оформлении налоговой декларации и получении налогового вычета можно получить – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Кадастровая стоимость квартиры для целей налогообложения берется по состоянию на 1 января того года, в котором происходит продажа квартиры.

А в случае, если эта кадастровая стоимость для квартиры не определена, то положения данной статьи не применяются, и налог исчисляется по-прежнему с цены, указанной в договоре.

Но таких случаев сейчас очень мало, а с годами, по мере проведения регулярных работ по кадастровому учету объектов недвижимости, таких случаев не будет вообще.

Кроме того, в пункте 6 той же статьи 217.1 НК РФ указана возможность для каждого субъекта РФ по своему усмотрению понижать коэффициент 0,7 для кадастровой оценки в целях налогообложения. Причем, отдельным законом субъекта РФ этот коэффициент может быть понижен вплоть до нуля как для всех, так и для отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимости.

Поэтому в разных субъектах России, перед тем как продавать квартиру, имеет смысл выяснить текущую ситуацию насчет местной величины коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости квартиры для целей налогообложения при ее продаже. Такую информацию можно получить, например, в региональном Управлении Росреестра, филиале Кадастровой палаты Росреестра, или у местных консультантов.

Список документов, необходимых для продажи квартиры – смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Для каких квартир действует новое правило налогообложения?

Важный момент! Это законодательное новшество (учет кадастровой стоимости при исчислении налога с продажи квартиры) применяется только для тех квартир, которые были приобретены в собственность после 1 января 2016 года. Об этом прямо говорится в п.3, статьи 4 вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014.

Другими словами, если квартира была оформлена в собственность (приватизирована, унаследована, куплена, и т.п.) до 2016 года, а продана после, то правило определения налога с продажи по кадастровой стоимости не применяется.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

Стоит ли занижать цену в договоре купли-продажи квартиры?

Ранее многие Продавцы, пытаясь избежать уплаты налога с продажи квартиры, указывали в Договоре купли-продажи (ДКП) заниженную стоимость квартиры – в пределах 1 млн. рублей. Это давало им возможность использовать положенный по закону налоговый вычет в размере того же 1 млн. рублей, и таким образом «законно» избегать уплаты налога с продажи.

Такой трюк радовал Продавцов, но пугал Покупателей, так как в случае признания сделки недействительной, Покупателю к возврату полагалась та самая «уменьшенная» сумма из договора, а не та, которую он реально заплатил.

Но налог с продажи квартиры обнуляется для Продавца и вполне легальным способом, без всяких трюков, после нескольких лет владения квартирой.

Если, например, он ее ранее купил, то после 5 лет владения он может продавать ее без налога (п.4, ст.217.1 НК РФ).

Если он получил ее в подарок, унаследовал или приватизировал, то он освобождается от налога с продажи уже после 3 лет владения (п.3, ст.217.1 НК РФ).

Если же он продает квартиру, не дожидаясь этих сроков, то налог возникает, и легально уменьшить его можно только с помощью налоговых вычетов. Вот тут у Продавца и возникает соблазн занизить цену квартиры в Договоре купли-продажи, чтобы подогнать ее под размер вычета и ничего не платить в бюджет.

Такой соблазн останется у Продавцов до начала 2021 года (если квартира была прежде им куплена: 2016 год + 5 лет владения), или до начала 2019 года (если квартира была им получена в подарок, унаследована или приватизирована: 2016 год + 3 года владения). Покупателям надо иметь это в виду, и не поддаваться на подобный трюк с занижением цены в договоре купли-продажи недвижимости.

Какие способы передачи денег за квартиру применяются в практике рынка недвижимости – смотри в Глоссарии по ссылке.

Где узнать кадастровую стоимость квартиры?

Этот вопрос теперь стал актуальным для всех продавцов квартир. Перед тем, как указывать реальную рыночную стоимость в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП), неплохо было бы знать, какая именно величина окажется налогооблагаемой базой – указанная в ДКП цена или кадастровая стоимость квартиры с коэффициентом 0,7?

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно на сайте Росреестра, в разделе «Сервисы» – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: здесь.

Такая информация является открытой и общедоступной, и предоставляется любому желающему, который может ввести в соответствующее поле точный адрес или кадастровый номер квартиры. Актуальные данные о стоимости предоставляются автоматически из базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Кадастровая оценка недвижимости – это не статичная величина, а периодически изменяемая. При проведении такой оценки стараются все больше исходить из рыночных параметров квартиры, поэтому кадастровая стоимость близка к реальной рыночной цене квартиры, и иногда даже может превосходить ее.

Если оказалось, что кадастровая стоимость квартиры существенно превосходит ее реальную рыночную стоимость (например, в 1,5 – 2 раза) то владелец квартиры имеет право оспорить проведенную кадастровую оценку. Но в этом случае уже без специалистов (юристов и оценщиков) не обойтись.

В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Для того, чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость своей квартиры, физлица могут обращаться как сразу в суд, так и попытаться решить этот вопрос во внесудебном порядке (а если не получится – тогда в суд).

Для внесудебного решения нужно обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такая комиссия работает при филиалах Росреестра в каждом субъекте РФ. Комиссия должна отреагировать в месячный срок – отказать заявителю или удовлетворить его просьбу.

Пытаться таким образом оспорить (снизить) кадастровую стоимость квартиры имеет смысл только в том случае, если она превышает рыночную цену минимум на 35-40%. При меньших расхождениях в стоимости, комиссия вряд ли примет запрос к рассмотрению. Но владелец квартиры, опять же, может оспорить такой отказ в суде.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/nalog-s-prodazhi-kvartiry-po-kadastrovoj-stoimosti/

Как легально минимизировать сумму налога с продажи квартиры?

Нужно ли платить налог за занижение стоимости дома при продаже?

Сделки с занижением стоимости квартиры в договоре до 1 млн рублей, похоже, останутся в прошлом. 1 января 2016 года вступают в силу изменения в Налоговом Кодексе. Уже через месяц уйти от выплаты подоходного налога при продаже квартиры будет невозможно. Однако сумму налога можно будет сократить. Для этого есть один способ, говорят юристы.

В вопросе выплаты подоходного налога при продаже жилья все изменится уже в январе 2016 года.

В силу вступает ФЗ № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Законодатель, с одной стороны, увеличивает срок владения квартирой, после которого отпадает необходимость платить налог с продажи, а с другой – перекрывает «лазейку» ухода от выплаты налога.

Первая пятилетка

В 2016 году трехлетний срок владения объектом недвижимости, после которого отпадает необходимость платить налог с продажи, заменят на пятилетний. Сокращенный период владения – 3 года – предусмотрен только в нескольких случаях:

  • квартира была подарена или получена в наследство от близкого родственника (в настоящий момент налог с продажи при дарении не возникает в принципе; подарить квартиру можно хоть на следующий день после покупки, вопросов у налоговой инспекции к дарителю не будет);
  • квартира была приватизирована;
  • квартира была получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Успевать с продажей жилья рекомендуют до конца 2015 года. Пятилетний срок владения будет распространяться только на сделки, заключенные в 2016 году.

Между тем, регионы могут сокращать срок владения квартирой с пяти до трех лет, и даже полностью отказываться от этого срока. Право такое есть, однако налоговые преференции не выгодны для регионального бюджета.

До вступления в силу изменений остался один месяц, но в Свердловской области пока что заявлений никаких сделано не было. Впрочем, надеяться на возврат к трехлетнему сроку владения жильем можно вплоть до 2019 года.

юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес» Поскольку новые нормы вступают в силу с 1 января 2016 г., то минимальный срок владения недвижимостью с целью освобождения от уплаты налога на доход будет отсчитываться для тех, кто приобретет имущество после 1 января 2016 г. Однако следует помнить, что пятилетний срок может быть уменьшен, если будет принят соответствующий региональный закон (субъектам РФ такое право предоставлено).

Проверочная цифра

Желающим продать жилье до истечения пятилетнего срока предстоит выплачивать 13%-ый налог. Базой для исчисления налога останется цена объекта, зафиксированная в договоре купли-продажи. Однако правдоподобность указанной цифры будет проверяться – ее будут сравнивать с кадастровой стоимостью.

Если у отчуждаемого объекта уже определена кадастровая стоимость, то смотреть будут на то, насколько соответствует цена, отмеченная в договоре, кадастровой стоимости. Если указанная цена будет ниже кадастровой, то исчислять налог будут из кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент – 0,7%. В случае, когда кадастровая стоимость не определена, налог будет рассчитан, исходя из указанной продавцом стоимости.

Кадастровая оценка в последний раз проводилась в 2012 году. Подавляюще большинство квартир в Екатеринбурге ее прошли. Узнать, была ли проведена кадастровая оценка квартиры, можно на сайте Росреестра в разделе «Публичная кадастровая карта».

зам. начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости управления Росреестра по Свердловской области Кадастровая оценка объектов капитального строительства Свердловской области проведена единственный раз в 2012 году по состоянию – на 05 июля 2012 года.
Оценка проводилась оценщиками с использованием методов массовой оценки. Объектами оценки являются объекты недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства), расположенные на территории Свердловской области, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки. Исходный перечень объектов оценки включал около 2 млн объектов недвижимости, в настоящее время их более 3 млн.

При проведении оценки использовались методы массовой оценки (индивидуальные особенности объектов не учитывались), однако кадастровая цена, в целом, соответствует рыночной, считают риэлторы.

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» В целом, кадастровая стоимость соответствует рыночной. Если не брать какие-то исключительные случаи, к примеру, новостройки – там кадастровая стоимость ниже рыночной. В частности, сейчас мы приняли однокомнатную квартиру-студию в «Солнечном», у которой кадастровая стоимость – 226 тысяч рублей.

При этом у экспертов есть опасения, что кадастровую стоимость вскоре пересмотрят. И оказаться она может выше рыночной.

Со следующего года хотят плотно взяться за пересмотр кадастровой стоимости квартир. Есть опасение, что кадастровая стоимость будет завышена.

Сокращение суммы налога с продажи в таком случае будет зависеть от результатов оспаривания кадастровой стоимости. Проблема, с которой борются владельцы земли, может стать актуальной и для собственников квартир.

Продавцам запретят прибедняться

Квартиры, которые находятся в собственности менее трех лет, чаще всего продают с занижением цены в договоре купли-продажи до 1 млн рублей. Фиктивное занижение стоимости объекта позволяет продавцу не платить налог с полученного от продажи дохода. Схема эта является незаконной и для покупателя рискованной.

юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес» Указание фиктивной стоимости имущества в договоре с целью избегания уплаты налога чревато последствиями для покупателя, который рискует в случае признания сделки недействительной получить обратно лишь то, что указано на бумаге. Таких случаев на практике встречается немало.

В 2016 году занижать цену в договоре до 1 000 000 рублей станет бессмысленно. При сопоставлении двух величин (рыночной и кадастровой цен) нарушителей вычислят моментально, и налог начислят с большей суммы.

Между тем, запрет на указание в договоре 1 млн рублей не означает, что занижать стоимость объекта участники сделки не будут. По подсчетам специалистов по недвижимости, максимальная величина для занижения в договоре купли-продажи возможна до 30% от кадастровой стоимости объекта.

Иными словами, объект по договору не должен стоить меньше 70% от кадастровой стоимости.

Впрочем, далеко не факт, что продавцам удастся использовать схему с занижением. И дело даже не в законодательных изменениях. В текущей ситуации разбалансировки спроса и предложения найти покупателя на квартиру весьма проблематично, между объектами возникает конкуренция. Маловероятно, что при выборе из 11 500 квартир покупатель согласится участвовать в рискованной для него сделке.

Законный способ экономии

Сэкономить на выплате налога при продаже квартиры, которая в собственности менее пяти лет, в будущем все-таки будет возможно. И сделать это получится абсолютно законным способом.

Эксперты рекомендуют продавцам при заполнении налоговой декларации снижать размер дохода от продажи на величину понесенных расходов.

Иными словами, продавец может минимизировать базу для исчисления налога, показав, сколько он потратил на покупку квартиры (недавно проданной или только что купленной). Такая возможность предусмотрена Налоговым кодексом (п.2 ст. 220).

юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес» Гражданин вправе уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры или же может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. рублей.

Для этого после продажи квартиры, при подаче налоговой декларации на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ, необходимо приложить документы, подтверждающие понесенные расходы. Ими могут стать договор купли-продажи, расписка в передаче денег за квартиру продавцу или договор на оформление ипотеки.

Вообще-то, пользоваться этим способом никто не запрещает и сейчас. Но камнем преткновения чаще всего выступает то, что квартира покупалась когда-то с аналогичным занижением до 1 млн рублей. У владельцев зачастую нет документов для того, чтобы показать, сколько они заплатили на самом деле за купленную квартиру. Так, замыкается  порочный круг.

С 2016 года сделки, вероятно, уже будут совершаться без занижения (либо с минимальным занижением) стоимости в договоре. Документально будут зафиксированы реальные суммы сделок. А это значит, что цена покупки и цена продажи будут более или менее равными величинами. Доход от продажи, если и будет возникать, то минимальный.

Впрочем, эксперты уверены, что прибыли может и не быть вовсе. Рыночные тенденции к получению дохода от спекуляции недвижимостью сегодня не располагают.

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Налог платится с полученного дохода. На рынке сейчас – стагнация, наблюдается снижение цен. Допустим, квартира была куплена за 3 млн рублей, а в следующем году ее продадут только за 2,8 млн рублей ( есть такая вероятность). Дохода нет, с учетом того, что кадастровая стоимость, скорее всего ниже стоимости продажи, соответственно и налог не возникнет. В связи с этим, системных сдвигов и изменений в схеме реализации недвижимости я не жду.

.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/9111

Правовая помощь
Добавить комментарий