Остаток по долгу договора купли-продажи

Как продать купленную в ипотеку квартиру? / Sibdom.ru

Остаток по долгу договора купли-продажи

Обстоятельства меняются, и ситуация в жизни может сложиться так, что заемщики, купившие в ипотеку квартиру, начинают думать о том, как ее продать. Еще несколько лет назад такие сделки на рынке были исключением, сейчас их количество год от года растет.

Продажа залоговой квартиры связана с множеством тонкостей, механизм сделки значительно варьирует в зависимости от банка, размера остатка долга по кредиту и того, где именно хранится закладная на объект.

Поэтому для совершения таких сделок зачастую привлекают специалистов агентств недвижимости. Они смогут предусмотреть все нюансы, правильно выстроят расчет и подберут объект на замену, если семья занимается улучшением жилищных условий.

Каждая сделка с залоговой квартирой индивидуальна, поэтому необходима схема продажи, оптимальная именно для этого конкретного объекта.

Большинство сделок продажи залоговых квартир связаны с тем, что после нескольких лет выплаты ипотеки семья решает улучшить жилищные условия, купив большую квартиру, в ряде случаев квартиры продаются, потому что заемщик не справляется с выплатой кредита.

Особенность сделок с залоговыми квартирами заключается в том, что такой объект находится в обременении у банка, и для его продажи нужно это обременение снять.

При этом идеальные ситуации, когда продавец сначала находит деньги для погашения долга по кредиту, снимает обременение в пользу банка и только после этого выставляет квартиру на продажу, встречаются нечасто.

Деньги на досрочное погашение ипотеки есть далеко не у всех продавцов, к тому же большинство залоговых квартир продаются в первые несколько лет после покупки, когда остаток долга по кредиту максимальный. Поэтому продавцам приходится прибегать к другим схемам продажи.

Основной риск сделок с залоговыми квартирами состоит в том, что в большинстве случаев покупателю нужно передать продавцу часть суммы за квартиру еще до того, как собственность на объект перешла на него.

Самая безопасная схема продажи залоговой квартиры

Наиболее безопасна для покупателя схема приобретения залоговой квартиры, при которой он сам берет для этого ипотечный кредит в том же банке, что и продавец. Тогда все расчеты идут внутри банка и под контролем кредитной организации.

«Мы сразу ориентируем клиентов на то, что продажа залоговой квартиры — это длительный процесс, только на изъятие закладной в некоторых банках нужно минимум две недели. Покупатель должен быть готов к тому, что посещать органы госрегистрации ему нужно будет несколько раз», — рассказывает ипотечный консультант компании «КИАН» Татьяна Шолохова.

Подготовка к продаже залогового объекта начинается с получения разрешения банка на ее реализацию.

Продавец ставит банк в известность о том, что он хотел бы продать залоговую квартиру, менеджер банка делает запрос на изъятие закладной, как правило, на это требуются две — три недели.

В это время покупатель проходит одобрение в банке в качестве нового заемщика, важно, чтобы он соответствовал требованиям банка.

Как только закладная получена, покупателя и продавца приглашают в банк на подписание кредитного договора и промежуточной закладной (в некоторых банках этот документ называют дополнительным соглашением об изменении параметров закладной). В ней новым залогодателем выступает уже покупатель, а должником продолжает оставаться продавец.

Стороны также подписывают договор купли-продажи квартиры и в этот же день сдают документы на регистрацию в Росреестр.

В договоре предусматривается порядок оплаты при проведении сделки, согласно которому окончательный расчет как за счет собственных средств покупателя, так и за счет заемных средств банка происходит только после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

«В момент подписания договора купли-продажи покупатель не передает первоначальный взнос по кредиту, все деньги продавец получит только после того, как право собственности зарегистрировано на покупателя», — рассказывает ипотечный консультант компании «КИАН» Татьяна Шолохова. Как только происходит погашение кредита, покупатель обращается в Росреестр с новой закладной и заявлением о регистрации обременения на указанную квартиру, в котором залогодателем значится уже новый заемщик, а залогодержателем — выдавший кредит банк.

Схема продажи ипотечной квартиры за наличный расчет

При продаже залоговой квартиры за наличные возможны два варианта расчета.

Первый — когда покупатель оплачивает в день сделки сумму целиком. Этот способ оплаты используют, если долг продавца по кредиту практически равен стоимости квартиры.

Второй вариант платежа — оплата в рассрочку, в этом случае первый платеж в размере суммы долга продавца по кредитному договору покупатель производит в день подписания договора купли-продажи, а окончательный расчет происходит в день, когда продавец предоставляет письменное доказательство того, что с объекта снято обременение (закладную со штампом банка о погашении кредита и штампом Росреестра о снятии обременения).

Первый вариант расчета за наличные

Продавец письменно уведомляет займодателя о досрочном погашении кредита, у каждой кредитной организации установлен свой срок, в который заемщик должен об этом сообщить.

В день, когда банк согласовал возможность погашения кредита, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, в котором указан порядок оплаты.

Покупатель на основании подписанного договора купли-продажи вносит на счет продавца в банке сумму, необходимую для погашения долга по кредиту. После чего стороны сдают документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Когда заемщик полностью рассчитывается по кредиту, банк осуществляет выемку закладной. Если обременение на квартиру не будет снято до момента регистрации перехода права, регистратор приостановит государственную регистрацию.

Как только происходит погашение закладной, продавец сам или вместе с представителем банка подает в Росреестр заявление о погашении записи об ипотеке.

После этого отметку об ипотечном обременении снимают, и государственный регистратор самостоятельно возобновляет регистрацию перехода права собственности на покупателя.

Эта схема более рискованна для покупателя, так как часть средств — остаток долга продавца по кредиту — ему нужно передать еще до перехода на него права собственности на квартиру.

Чтобы подстраховаться в этой ситуации, покупатель вносит деньги на банковский счет продавца, который используется для платежей по кредиту.

Специалисты советуют обязательно при этом указывать назначение платежа и имя вносителя — покупателя, который этот платеж произвел.

Безопасный способ расчета при покупке за наличные

Во втором варианте расчета при покупке залоговой квартиры стороны подписывают договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа, при этом в нем указывается, что полная оплата по договору будет произведена в день, когда право собственности на покупателя зарегистрирует Росреестр.

Перед совершением сделки продавец письменно ставит в известность банк о досрочном погашении кредита, после чего кредитная организация начинает выемку закладной.

В день сделки продавец и покупатель подписывают и сдают на регистрацию в Росреестр договор купли-продажи.

Как только право собственности на квартиру переходит на покупателя, он передает продавцу всю сумму в оплату за квартиру.

Из этих средств продавец гасит остаток долга по кредиту, после чего сам или вместе с представителем банка (в зависимости от условий конкретного банка) снимает обременение с квартиры в Росреестре.

«Такой порядок расчета, при котором сначала право собственности на квартиру регистрируется на покупателя и только после этого он передает продавцу деньги за квартиру, более безопасен для покупателя.

Поэтому мы стараемся использовать такую схему сделки, если остаток долга по кредиту большой, — рассказывает юрист компании «КИАН» Светлана Ильященко.

— Покупатель в этом случае оказывается более защищен, при этом сами продавцы на такой механизм расчета соглашаются не очень охотно, любому продавцу хочется скорее получить окончательный расчет и погасить кредит».

Какой именно вариант расчета за квартиру использовать при сделке, зависит от того, как удастся договориться продавцу и покупателю.

Что делать, если продавец использовал материнский капитал

Сложнее продать ипотечную квартиру, если для погашения взятого на ее покупку кредита продавец использовал материнский капитал. Увидеть, были ли использованы при покупке квартиры средства маткапитала, можно из графика платежей по кредиту или из справки Пенсионного фонда об использовании семейного капитала на приобретение квартиры, которую должен заказать продавец.

Сложности при продаже залоговой квартиры в данном случае возникают, потому что, используя маткапитал, родители дают нотариальное обязательство включить детей в число собственников квартиры после погашения кредита.

Это обязательство должно быть выполнено перед продажей объекта, иначе для покупателя существует риск, что уже совершенную сделку оспорят в суде прокуратура или органы опеки. Чтобы этих рисков избежать, придется сначала перед продажей квартиры выделить долю в собственности детям, что позволяют сделать не все банки.

Кроме того, в таком случае потребуется также получать разрешение органов опеки на продажу квартиры.

Хотя покупатели обычно неохотно рассматривают находящиеся в залоге у банка объекты, у приобретения залоговой квартиры наряду с минусами (длительным сроком продажи, необходимостью снимать обременение и несколько раз приезжать в Росреестр) есть и большой плюс — юридическая чистота. Риск купить проблемный объект в данном случае минимален, так как, выдавая первую ипотеку несколько лет назад, банк уже проверил квартиру.

Вас это может заинтересовать: ипотечный калькулятор   купить квартиру в красноярске   новостройки от застройщиков

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1743/

Три способа продать квартиру в ипотеке

Остаток по долгу договора купли-продажи

Если квартира куплена в кредит, то принадлежит не только вам, но и банку. Однако продать ее все же можно. Рассказываем, как.

Предположим, вы решили расширяться — продать свою квартиру и купить побольше. Но ваше жилье куплено в ипотеку и находится в залоге у банка. Говоря бюрократическим языком, на ней есть обременение. Пока оно не снято, распоряжаться квартирой без ведома банка вы не можете. Это несколько удлиняет и усложняет сделку.

Однако таких квартир на рынке немало, и на них находятся покупатели. Чтобы их заинтересовать, придется снизить стоимость квартиры на 20-30% по сравнению с рыночной.

Существует четыре основных способа продать квартиру в ипотеке. Рассказываем о каждом подробно.

Способ первый. Ипотеку гасят за счет задатка от покупателя

Этот вариант не слишком популярен из-за сложности поиска покупателя. Люди должны быть готовы внести задаток в размере остатка вашего долга. А потом подождать пока вы снимите обременение и продадите квартиру, как чистую.

Какие придется пройти этапы

  • Прийти в банк и написать заявление на досрочное погашение ипотеки. Сумму определит банк.
  • Составить и заверить у нотариуса предварительный договор купли-продажи с покупателем. Прописать в нем все сроки и нюансы. В том числе, что задаток от покупателя вычитается из окончательной стоимости квартиры.
  • Выписать всех прописанных жильцов.
  • Получить от покупателя задаток равный остатку вашего ипотечного долга. Отнести его в банк и закрыть ипотеку.
  • Снять обременение.
  • Подписать договор купли-продажи и зарегистрировать его в росреестре.
  • Получить остаток денег от покупателя

Кому подойдет

Этот вариант можно использовать, если у вас есть готовый покупатель с наличкой, который вам доверяет. Ну и если долг по ипотеке остался небольшой, до 500 тыс. Чаще всего его используют собственники квартир, которые находятся в процессе строительства.

Способ второй. Ипотеку гасят в процессе сделки при участии банка

В такой сделке принимает непосредственное участие банк. Покупатель открывает две денежные ячейки — для банка и продавца квартиры. В первую кладут сумму, равную оставшемуся долгу по ипотеке.

Все остальное помещают в ячейку для продавца. После подписания договора купли-продажи и его регистрации в Росреестре продавец раскрывает первую ячейку и гасит ипотеку.

А затем снимает обременение и получает доступ к ячейке с деньгами.

Какие этапы придется пройти

  • Продавец получает от банка согласие на продажу и определить сумму долга.
  • Покупатель открывает две банковские ячейки. В одну кладут сумму, равную долгу о ипотеке. Во вторую — остаток стоимости квартиры.
  • Стороны заключают договор купли-продажи и отдают на регистрацию в Росреестр.
  • Продавец забирает деньги из первой ячейки и гасит остаток долга по ипотеке.
  • Продавец получает в банке закрытую закладную и снимает обременение в МФЦ.
  • Банк открывает доступ ко второй ячейке с деньгами для продавца.

Способ третий. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом — перезайм

Этот способ используют, когда у покупателя нет всей необходимой суммы, и он готов взять ипотеку. Обычно он подает заявку на ипотеку в тот же банк, в котором аккредитован продавец. Если покупатель хочет в другой — ради бога. Тогда покупателем квартиры выступит новый банк. В любом случае покупателю нужно получить одобрение по ипотеке, а предметом кредите указать «ипотечную квартиру».

Способ четвертый. Квартиру продает банк

Обычно такое случается не по желанию продавца, а по стечению обстоятельств. Банк берется за продажу ипотечной квартиры, если есть серьезные просрочки по платежам, или платить ипотеку покупатель и вовсе не в состоянии.

При такой продаже интересы продавца не особенно учитываются. Банк находит покупателя, продает квартиру и забирает себе все, что вы ему должны. Если что-то останется — это сможет забрать бывший собственник.

Прощай, ипотека

Остаток по долгу договора купли-продажи

Рассказываем о том, как можно продать заложенную по ипотечному кредиту квартиру и рассчитаться с долгом

Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто.

«Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров.

«Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя).

Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова.

Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки.

Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры.

«Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи.

При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре.

Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bac999a9a79477bec0b4c9b

Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски

Остаток по долгу договора купли-продажи

Сегодня продажа залогового имущества стала обычным делом. На сайтах и в газетах довольно часто размещаются объявления о распродаже заложенного имущества заемщиков, которые не смогли расплатиться по кредитам.

В случае невыплаты кредита заемщиком банк продает имущество, служившее залоговым обеспечением, возмещая таким образом ущерб, нанесенный клиентом. Зачастую передача имущества заемщиком банку происходит добровольно, однако бывают случаи судебного взыскания залога.

Существуют несколько причин, по которым люди покупают заложенные квартиры:

  • Стоимость такой недвижимости, как правило, ниже. Но это только в том случае, если у заемщика возникли проблемы с выплатами, и ему срочно нужны денежные средства.
  • Родственники или близкие клиента банка выкупают жилье, чтобы выручить заемщика.
  • Покупателя интересует расположение или условия именно этой квартиры.

Предварительный договор

Чаще всего он используется при реализации квартиры в залоговой новостройке. Предварительный договор заключается между продавцом и покупателем. В этом случае понадобится выплата аванса продавцу в размере суммы оставшейся задолженности.

После получения аванса продавец закрывает полностью свой долг по ипотеке, а затем он должен получить официальное письмо, в котором будет отметка о погашении кредита и о выводе квартиры из разряда обременений. После этого производится непосредственно сама госрегистрация.

При таком способе купли-продажи залоговой недвижимости в большей степени рискует покупатель, ведь если продавец нарушит какое-нибудь условие предварительного договора, то у покупателя возникнут трудности с возвратом внесенных им денег. А с учетом того, что зачастую предварительно вносится около 50% аванса от стоимости квартиры, то покупатель может понести серьезные убытки.

Кроме риска в этом способе есть и преимущества.

Например, то, что не требуется согласование продажи объекта с банком, так как еще до подписания официального договора купли-продажи продавец прекратит все взаимоотношения с банковским учреждением, поскольку погасит остаток долга с помощью полученного аванса.

Для покупателя лучше всего соглашаться на такой способ купли-продажи залогового недвижимого имущества в случае, если размер аванса, равный остатку долга по ипотеке, незначительный, а банк не соглашается на другие способы снятия обременений с недвижимости

Использование банковских ячеек

Если жилплощадь уже заложена, существует вариант ее покупки с помощью банковских ячеек. Ячейку со средствами продавца нужно отделить от ячейки с банковскими средствами, в которой будет лежать сумма, равная остатку задолженности по ипотеке. В результате же вы погашаете ипотеку, а заодно и получаете какую-то прибыль от продажи залоговой квартиры.

Однако многих людей волнует все-таки вопрос о безопасности данного способа расчета при покупке залоговой недвижимости. Но специалисты уверяют, что сделки такого рода абсолютно безопасны для банка, продавца и покупателя, что и стало большим плюсом данного способа расчета.

При этом покупателю гарантируется, что сотрудники банка произведут выемку денег из ячейки лишь после официальной передачи объекта покупателю в собственность.

А банк уверен в получении причитающейся ему суммы для погашения кредита, так как денежные средства заложены в банковскую ячейку.

Подобные схемы наиболее безопасны для желающих приобрести заложенное жилье. Для этого способа продажи заложенной недвижимости, как и для всех остальных, необходимо согласие банка-кредитора.

В период недавнего кризиса резко возросло количество заемщиков-банкротов, поэтому вариант расчета при продаже залоговой недвижимости с помощью банковских ячеек устраивает большинство банков, и они с легкостью разрешают подобные сделки.

Не забывайте, что продажная стоимость квартиры должна приравниваться или быть выше остатка долга по кредиту. В ином же случае продавцу придется доплатить недостающую сумму из собственных средств для полного погашения долга.

Как купить квартиру с торгов >>>

Открытый аукцион

Есть еще один вариант, когда продавцом так же является банк, но квартира продается на открытом аукционе. Здесь выгоды для покупателя, по идее, могут быть самыми существенными. Дело в том, что на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда.

Стартовую ликвидационную цену тоже определяет суд с учетом мнения специально назначенной оценочной комиссии и банка-кредитора.

Эта цена по определению значительно ниже рыночной стоимости — по оценкам экспертов, разница в среднем составляет 25-30%.

Ведь банку важно быстро и сполна вернуть кредитные средства, которые остались неуплаченными на момент торгов. Этот способ приобретения наиболее выгоден для потенциального покупателя.

Если продавец нарушит какое­нибудь условие предварительного договора, то у покупателя возникнут трудности с возвратом внесенных им денег.

Какие риски существуют и как их избежать

Директор астанинского юридического агентства «Феникс» Талгат Мылтыкбаев считает, что при правильном подходе к делу рисков можно избежать.

«Конечно, лучше купить чистое жилье, — говорит специалист, — но если будет привлечен хороший юрист, то риск минимален. Надо учитывать, нет ли претензий других лиц, как и при любой другой сделке. Но надо знать, что иногда вопросы, связанные со снятием обременений могут длиться годами и не всегда заканчиваются благополучно. Поэтому в каждом конкретном случае необходима консультация».

Основные риски

  • Продавец, получив деньги, не гасит долг, а тратит деньги на другие цели, либо скрывается с деньгами. В дальнейшем сделку завершить невозможно, поскольку обязательство не погашено и залог не снят. Это может произойти в случае, если покупатель не проконтролирует передачу денег кредитору.
  • Суммы, которую покупатель готов уплатить за недвижимость, не хватает для освобождения ее от залога из-за накопившихся штрафных санкций. Это выясняется уже после внесения основной суммы, которую потребовать у кредитора назад невозможно. Такие случаи возникают из-за неполной осведомленности покупателя обо всех имеющихся обязательствах продавца.
  • Поскольку ни риелторы, ни сотрудники банка не занимаются выселением прежних хозяев, новый владелец квартиры только в судебном порядке может заставить их съехать. Однако прежние хозяева могут подать встречный иск о признании незаконности сделки купли-продажи. Все судебные разбирательства и дополнительные проверки документов отнимут много времени, денег и нервов.

Как обезопасить сделку

  • Прежде чем покупать залоговую недвижимость, надо взять у банка все необходимые документы о бывших владельцах квартиры. В документах должно быть зафиксировано согласие всех жильцов залоговой квартиры о передаче ее банку.
  • Данное имущество должно пройти полную юридическую проверку, чтобы избежать появления третьих лиц в правах на жилье. Следует помнить, что бывшие владельцы, у которых в судебном порядке конфисковали имущество, могут так же отсудить его.
  • Организуйте встречу вместе с должником и представителем банка. Тогда у вас будет полная информация о сумме долга и состоянии объекта недвижимости, так как бывают случаи, что на залог накладывают штраф. Еще получите в ЦОНе справку о том, что нет никаких обременений на объект.
  • Специалисты советуют выдавать деньги на погашение кредита в качестве задатка. Поставьте условие, что, если сделка не состоится, то продавец вернет двойную сумму. Выдавайте в качестве задатка только ту сумму, которая покроет сумму долга. Передачу денег производите в присутствии представителя банка или же непосредственно в кассу.
  • После того, как произойдет регистрация прекращения залога, заключайте договор купли-продажи и производите окончательный расчет.
  • Во избежание этих нюансов, специалисты советуют собрать как можно больше информации о продавце. Главное, чтобы он не имел залоговых обязательств перед иными банками. Тогда на эту квартиру могут наложить арест третьи лица из других банков. Продать квартиру при таких обстоятельствах нельзя.

25-30% составляет разница между рыночной и стартовой ценой квартиры на открытом аукционе, по мнению экспертов 

Цепочка последовательных действий должна быть такова: продавец заранее оповещает банк о том, что погашается кредит по залоговой квартире. После этого в банке для нотариуса готовится письмо о снятии запрета. Время сделки намечается заранее вместе с нотариусом, и обязательно местом для проведения сделки должно выступать помещение банка.

Чтобы все прошло «без сучка, без задоринки» и в один день, нужно проверить нотариусом все аресты помимо банка-кредитора, предоставить письмо нотариусу банком, снять с ареста, рассчитаться-погасить по кредиту, зарегистрировать договор купли-продажи и зарегистрировать имущество в едином государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество. Так вы сделаете процедуру купли-продажи максимально безопасной.

Мрхат АЖИГАЛИЕВ, Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/helpful/view/id/304/

Задаток или купля-продажа в рассрочку?

Остаток по долгу договора купли-продажи

Как оформить сделку, когда часть денег передается вначале, а часть – через некоторое время? Какой из вариантов выбрать: задаток или куплю-продажу в рассрочку? И какой из них выгоднее для продавца или для покупателя?

Очень часто возникают ситуации, когда при покупке дорогостоящего имущества (недвижимость, автомобиль и т. п.) покупатель первоначально выплачивает продавцу часть причитающихся денег, а оставшаяся часть должна быть выплачена в определенный сторонами срок. И здесь возможны следующие варианты оформления сделки:

  • Покупатель выдает продавцу задаток, который представляет собой часть причитающихся по предстоящей сделке денег, а оставшаяся часть должна быть выплачена в оговоренный сторонами срок при подписании договора купли-продажи. Оформляется такая сделка составлением письменного соглашения о задатке;
  • Стороны заключают договор купли-продажи в рассрочку, в котором указывается, какая часть денег уплачена при подписании договора купли-продажи, и в какой срок должна быть уплачена оставшаяся стоимость.

Рассмотрим теперь отличия указанных вариантов, а также, какой из них выгоден для каждой из сторон сделки. Для примера будем использовать ситуацию с куплей-продажей недвижимости (например, квартиры).

Задаток

Обычно оформление частичной выплаты денег в виде задатка более выгодно продавцу, и вот почему. В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи он теряет право на внесенный задаток. Таким образом, задаток дисциплинирует покупателя, побуждая его к установленному сторонами сроку внести оставшуюся часть денег и заключить договор.

При нарушении покупателем условий соглашения о задатке (например, деньги не уплачены в оговоренный срок) продавец без особых проблем может заняться поиском нового покупателя на свою недвижимость, ведь документы по-прежнему оформлены на его имя, и он продолжает оставаться ее собственником.

Продавцу не следует, однако, забывать, что если он сам откажется от заключения сделки, то будет вынужден выплачивать стороне, выдавшей задаток, его двойную сумму.

Купля-продажа в рассрочку

В этом случае составляется обычный договор купли-продажи.

В разделе договора, говорящем о цене и порядке оплаты указываются общая продажная стоимость, сумма, уплаченная при подписании (или до подписания договора), оставшаяся сумма, подлежащая уплате и срок в который эта сумма должна быть уплачена.

При окончательном расчете стороны письменно фиксируют передачу денег. Если сделка была оформлена нотариально, то стороны вновь встречаются у нотариуса, а на договоре делается отметка о полном расчете, которая заверяется подписями сторон и печатью нотариуса.

Заключение договора купли-продажи в рассрочку более выгодно покупателю.

После подписания договора купли-продажи и его регистрации в органе юстиции покупатель может считать себя собственником недвижимости, а, следовательно, въехать в квартиру, зарегистрироваться по этому адресу, начать делать ремонт, перепланировку и т.п. Нет угрозы потерять внесенную сумму, как при задатке, существует только определенный в договоре срок окончательного расчета.

Продавцу же следует соглашаться на такой вариант с осторожностью, и серьезно взвесив все возможные осложнения.

опасность – это несоблюдение покупателем сроков окончательного расчета по договору.

Согласно пункта 2 стати 442 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) в случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за имущество, проданное в рассрочку, продавец вправе отказаться от договора потребовать возврата имущества, за исключением случаев, когда сумма полученных платежей превышает половину его стоимости. Таким образом, если при заключении договора была уплачена сумма, не превышающая половину стоимости, можно требовать возврата имущества, вернув покупателю при этом полученные от него деньги. Если же первоначально уплаченная сумма превышает половину стоимости имущества (а это бывает в большинстве случаев), то продавец вправе требовать от покупателя можно только выплаты оставшейся суммы и неустойки за пользование чужими деньгами, рассчитываемой исходя из установленной ставки рефинансирования. И то, и другое придется делать в судебном порядке.

Предупредить подобную ситуацию продавец может следующими мерами.

  • Можно настоять на включении в договор купли-продажи условий о том, что право собственности на приобретенное имущество у покупателя возникает с момента полной оплаты покупной цены. В этом случае орган юстиции откажет покупателю в регистрации права собственности. Покупатель при этом не сможет распорядиться имуществом до полной оплаты, что будет стимулировать его к более скорому выполнению своей обязанности.
  • Можно также потребовать включения в договор условия о неустойке за неуплату или несвоевременную уплату суммы долга по договору. При отсутствии условия о неустойке продавец имеет право на законную неустойку, исчисляемую исходя из размера ставки рефинансирования. Однако сумма такой неустойки невелика. Чтобы угроза штрафных санкций была реальной, можно указать более существенный размер, например 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Размер неустойки устанавливается соглашением сторон.

Что выбрать?

Мы видим, что заключение соглашения о задатке определенно более выгодно продавцу, а купля-продажа в рассрочку – наоборот, покупателю. Необходимо с учетом указанных рекомендаций выбрать вариант, устраивающий обе стороны.

Самым же лучшим вариантом, особенно для продавца, несомненно, является уплата полного размера покупной цены в момент совершения сделки.

Да и для покупателя будет лучше уплатить всю стоимость, если, конечно, у него есть такая возможность.

Источник: http://www.defacto.kz/content/zadatok-ili-kuplya-prodazha-v-rassrochku

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Остаток по долгу договора купли-продажи

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Потеряли работу? Заболели? Выросла семья и в маленькой квартире уже тесно? Нужно уехать? Развод или склоки с соседями? Мало ли еще жизненных ситуаций, когда имеющаяся ипотека по квартире. становится проблемой. Данная статья поможет найти выход.

Лучший вариант — продать. Возникает вопрос: можно ли это делать? Она же не ваша, фактически принадлежит банку.
Вот несколько способов выставления на продажу квартиры, которая в залоге у банка.

  1. Найти деньги выплатить ипотеку до окончания ее срока.
  2. Договориться с будущим хозяином залоговой собственности.
  3. Реализовать самому квартиру под залогом, но в рамках закона.
  4. Оформить процедуру сделку с банком.

Досрочное погашение ипотеки

Если найден претендент, который согласится купить квартиру с ипотекой в придачу и займет собственнику деньги на закрытие остатка долга перед банком. Это бывает, когда покупателю интересен именно район проживания или привлекла интересная планировка в строящемся доме особенно при завершении строительства.

Вначале обязательно нужно получить согласие банка, потому, что он теряет свою выгоду и не каждый на это пойдет.
Далее продавец делает запрос на оставшуюся сумму долга.

Затем составляется нотариально заверенное соглашение между заемщиком и покупателем.

Следующий шаг-выписать всех членов семьи.

Покупатель передаёт продавцу разницу между долгом и стоимостью квартиры и вносит задаток в банк для досрочного погашения долга.

Отметка по обременению снимается. Конечный этап переоформление передачи права собственности на предмет залога в регистрационной палате.

Перекредитование

Во втором случае продаются заемщиком долговые обязательства перед банком другому лицу.
Не стесненные в средствах люди сами хотят купить квартиру с обременением ипотекой, т.к. по стоимости они намного ниже рыночной и на этом можно заработать. При этом покупатель предоставляет стандартные документы в банк на ипотечный кредит.

При вынесении положительного решения все дальнейшие вопросы решает банк. Заемщик только подпишет документ о перекредитовании. В этой схеме есть подводные камни: банки тщательно проверяют платежеспособность и чистоту кредитных историй новых заемщиков, а за продажу залоговой квартиры первичного заемщика могут оштрафовать.

Продать самому квартиру с обременением

Самостоятельно продавать квартиру в кредите сложнее. Продавцу нужно сразу сообщить покупателю об имеющейся ответственности перед банком. Все делать законным путем.
Пошаговая реализация сделки:

  1.  Человек пожелавший купить квартиру с обременением обращается в банкс заявлением о выкупе залога.
  2.  Банковский работник нотариально заверяет предварительное соглашение.
  3.  Претендент на покупку жилья вносит в ячейку банка деньги за квартиру, а остаток суммы для заемщика в другую.
  4. После снятия долговых обязательств в Росреестре оформляется договор купли-продажи квартиры, регистрация прав собственности на нового владельца. По которому обеспечивается доступ к ячейкам с деньгами и банку и заемщику.В случае, если квартира находилась в собственности меньше трех лет и покупатель заплатит более высокую цену, владельцу нужно будет заплатить налог с продажи квартиры (13%).

Оформить процедуру купли-продажи с банком

В случае, если по ипотеке нечем платить, выплаты просрочены-то квартира может быть продана на торгах. Для этого требуются согласие и банка и заемщика.

Производится оценка собственности, поиск покупателей через торги — на эти процедуры уходит время и стоимость квартиры может снизиться. Покупатель (банк или другая кредитная организация) создает две банковские ячейки. В одной размещается сумма задолженности, во второй сумма для продавца.

Заключается сделка, снимается обременение и открываются банковские ячейки. Часто размер суммы продажи такой же как остаток займа по ипотеке, и покупатель ничего не получит от этой сделки только возвращает свои, выданные на кредит, деньги.В установленном порядке производится регистрация перехода права собственности на нового владельца.

Сопровождение всех этапов осуществляет и контролирует банк, это гарантирует безопасность сделки для всех ее участников.

Необходимые документы для продажи квартиры в ипотеке

  1.  Документ о закрытии кредита.
  2.  Выписка, подтверждающая платежеспособность.
  3.  Договор купли-продажи с покупателем.
  4.  Поручительство по займу.
  5.  Выписка о совершении зачисления покупателем средств, которыми будет погашен остаток по кредиту
  6.  Выписка о снятии жилья с обременения.
  7.  Паспорт владельца
  8.  Свидетельство права собственности
  9.  Технический паспорт жилья.

Продать собственность находящуюся в заеме – вполне возможно. Важно не скрывать различные нюансы. А что скрывают?
Рассмотрим различные виды обременения.

Обременение — это ограничение на продажу жилья собственника, т.е. хозяин не вправе продать квартиру, не получив согласие тех, кто тоже имеет право владения. Бывают случаи продажи квартиры с проживающим там человеком, которого нельзя выселить. Дополнительные сведения по приобретаемой жилплощади можно узнать, запросив информацию в ЕГРН.

Ипотека

В настоящее время самое распространенное обременение это ипотека. О продаже таких квартир рассказано ранее. Чего опасаться? Если претендент на покупку такой квартиры оплатил остаток по задолженности, а владелец, оплатив ипотеку, организует форс-мажор и срывает сделку. Возникнет судебное разбирательство. В итоге крупная сумма может возвращаться по решению суда десятилетия.

Арендаторы

Квартира может продаваться, когда в ней проживают люди-съемщики. Покупать квартиру с проживающими там людьми, которые снимают это жилое помещение и оплату внесли на много месяцев вперед, не каждый захочет. Поэтому процедуру продажи нужно начинать после того как жильцы съедут.

Желающий приобретет квартиру, где есть квартиросъемщики и в договоре передачи прав отражается срок договора найма.

Жилплощадь достается правоприемнику вместе с арендаторами и они так же оплачивают съемную квартиру только новому хозяину.

В других случаях выставляющий на продажу квартиру предупреждает квартиросъемщиков, возвращает им взятые вперед деньги и расторгает договор найма до указанного срока. Это происходит по обоюдному согласию.

Рента

Это еще один вариант получения дохода с находящейся в собственности квартиры. Обычная практика правоприменения пожилыми людьми без родственников. Такой человек передает право собственности на квартиру рентодателю, сам получает уход и содержание. Пожилой человек имеет право жить там до смерти.

В справке от ЕГРН рента обязательно указывается. При необходимости продать такую квартиру договор ренты перезаключается, и покупатель с нотариально заверенного согласия пожилого человека приобретает квартиру вместе с ним. Это серьезная ответственность и такие сделки очень редки. При этом не исключается подлог документов.

Арест

За долги или при имущественных спорах супругов во время процедуры развода квартира может находиться под арестом. Это отражается в выписке по ЕГРН. Такую квартиру невозможно продать, это противозаконно.

Завещание

Приобрести право пожизненного проживания в квартире можно по завещанию. Такое право не всегда регистрируется и трудно проверяется. При приобретении квартиры, полученной по наследству необходимо запрашивать у наследника копию завещания, т.к. выселять из проданной квартиры такого человека незаконно.

Права детей

В случае, когда на приобретение использовался мат капитал, дети имеют право на доли в этой квартире, это будет обременением. Продавец без участия органов опеки и попечительства не сможет совершить сделку.

При наличии зарегистрированных на продаваемой жилплощади (приобретенной без материнского капитала)несовершеннолетних детей покупатель просит так же предоставить разрешение органов опеки и попечительства о сохранении прав ребенка.

Как видим, кредитные квартиры и продать и купить можно. Для новых жильцов это более выгодные варианты по цене, но он будет ограничен и не сможет полноценно распорядиться новой жилплощадью. Лучше, если продавец избавляется от обременения во время сделки. Очень внимательно проверяйте все необходимые документы до подписания договора купли-продажи, чтоб в последствие не судиться.

Источник: https://zakon436.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Правовая помощь
Добавить комментарий