Покупка квартиры без ключей – риски

Что нужно знать о покупке квартиры в новостройке после 1 июля

Покупка квартиры без ключей - риски

Через несколько дней, 1 июля, радикально меняются правила долевого строительства. Потенциальные покупатели волнуются – схема новая, еще не опробованная. Что стоит знать о ней и к чему готовиться?

Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля – ведь им придется занимать деньги в банках. Photoxpress

Основное изменение – деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.

Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.

Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.

Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги.

“Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете”, – говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН “Бон Тон”.

То есть покупатель кладет на такой счет сумму первоначального взноса, а банк – сумму займа. Так на одном счете формируется полная стоимость квартиры.

Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Если застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест.

Инфографика “РГ” / Александр Чистов / Ирина Жандарова

А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее “кошельке” обычно уже ничего не остается.

Остатки сладки

Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья – 10 процентов.

Процедура покупки таких квартир остается прежней – оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.

Как обезопасить свою квартиру на время отпуска

У такого варианта покупки есть два “но”! Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования “долевки”.

Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не “на глазок”. Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти.

И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы.

Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру – большой риск.

Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября.

А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут.

Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.

Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Ирина Жандарова

Торг вокруг цены

Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат – многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания “Метриум”.

В то же время нельзя говорить, что так же поступят застройщики всей страны. Во многих регионах стоимость квадратного метра находится на максимально возможном уровне, ее повышение приведет к существенному снижению продаж.

Часть квартир будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Но при банкротстве застройщика гарантии возврата средств за такие квартиры нет

Юрий Трутнев: Дальневосточники смогут получить ипотеку под два процента

В общем-то с такой ситуацией рискуют столкнуться и столичные застройщики.

Изменения анонсировались давно, и люди старались решить квартирный вопрос до вступления изменений в силу, тем более что тема повышения цен на квартиры активно обсуждалась и стимулировала к покупке.

Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит. Застройщикам придется искать компромисс с покупателем, предлагать хорошую цену, бонусы и скидки, чтобы не “уронить” продажи.

“Тезисы о том, что масштабное регулирование отрасли приведет к снижению объемов ввода жилья или подорожанию жилья – спекуляция, – говорит председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. – Мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример – компания Urban Group”.

Поддержат фондом

Решать планируется и проблемы сегодняшних обманутых дольщиков. Этому будет способствовать возможность создания регионами специальных фондов. Соответствующий закон на днях принят Госдумой.

Источниками средств для завершения строительства станут компенсационный фонд, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты.

“Это будет абсолютно прозрачная процедура, направленная на то, чтобы ни один бюджетный рубль не был потрачен зря и использовался только для достройки проблемных объектов”, – пообещал Николай Николаев. Все расходы, сметы, финансовые планы будут устанавливаться правительством РФ, чтобы исключить злоупотребления и растрату денег.

Источник: https://rg.ru/2019/06/25/pravila-pokupki-kvartiry-v-novostrojke-izmeniatsia-s-1-iiulia.html

Типовые риски при покупке квартиры

Покупка квартиры без ключей - риски

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена.

А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к признанию сделки недействительной.

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Что касается Продавца, то у него забота одна – как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке.

 Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует.

Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на первичном и на вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют: 

  • «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
  • Банкротство Девелопера/Застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай (подробнее – по ссылке).
  • «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по договору ДДУ).
  • «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Девелоперами договоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).
  • Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).
  • Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, как правильно принимать квартиру в новостройке (см. по ссылке). А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.

Как выбирать Застройщика, где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с Застройщиком».

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски.

Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.).

Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам):

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с правами пользования (правом проживания в квартире).

 То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Как распознавать такого рода риски и как защищаться от них – последовательно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для покупки и продажи квартиры.

Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю.

Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем.

 Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный выбор компании-застройщика. Остальные риски «первички», по сути, являются производными от главного.

А с введением в действие единого компенсационного фонда застройщиков и специальных эскроу-счетов, риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю.

Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат.

 И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.

Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный анализ документов для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для изучения личности и полномочий самого Продавца (ссылки на соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Все это последовательно изложено в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/o-riskax-sdelok-s-kvartirami/tipovye-riski-v-sdelkax-s-kvartirami/

«Как я покупал квартиру. Мануал для нечайников и параноиков»

Покупка квартиры без ключей - риски

Некоторое время назад потребовалось купить квартиру и пришлось получить некоторый опыт, которым хочется поделиться с такими же, как и я, неискушенными в вопросах приобретения недвижимости.

Объявления искал в интернете на нескольких сайтах одновременно, выбор квартир приятно радовал (я был наивен и не знал, что половина – дубли).

Естественно, 99% объявлений оказывались от риелторов. Причем все риелторские агенства, как правило, тырят друг у друга инфу и пасутся на 1-2 основных сайтах недвижимости. Особо продвинутые даже заводят “свою” базу.

Если кто то один или даже собственник выложил объявление, то остальные просто внаглую публикуют дубль (иногда даже с существенными отличиями от оригинала +/- этаж, площадь).

Первый опыт. Мутные риелторы и неадекватные собственники.

Решив довериться опыту риелтора, я не стал глубоко вникать в суть вопроса и договорился с одной мадамой посмотреть перспективную квартиру. Меня встретила шустрая девушка лет 25, которая доверительно мне сказала, что собственники пожилые и шуганые люди, поэтому настоятельно предложила цену квартиры с ними не обсуждать и вообще не спрашивать про стоимость (!), а предоставить это ей.

Мои первые ошибки:

– я пошел смотреть квартиру, не узнав предварительно по телефону основные вопросы (о них в конце)

– я смешно согласился не спрашивать цену у собственников, первый признак, что риелтор не чист на руку. Сейчас бы я рассмеялся ей в лицо на такое. Обсуждать цену с собственником это наше право и никакая “прокладка” между нами не должна этому мешать.

Собственники оказались действительно пожилыми, лет 65-70, которые переехали из какой то деревни в город, но деревню из себя так и не смогли вытравить и посему решили туда вернуться.

Ремонт обычный под ключ, запах неприятный, на вопрос “а где тут слив от стиралки” дедок хозяин гордо продемонстрировал сливной шланг из ванны в туалет, который он разворачивает по коридору каждый раз, когда им нужно стираться.

Внимание.

– если собственники пожилые 65-70 лет, то нужно требовать актуальную справку из психдиспансера о том, что они вменяемые. Иначе есть риск, что после покупки окажется, что они давно на учете и как раз в момент продажи их рассудок помутился и суд признает такую сделку ничтожной, а вы огребете кучу проблем.

В принципе, квартира мне понравилась, цена была более менее, но на выходе из подъезда с риелторшой выяснились интересные вещи.

Так как дом новый ( менее 3-х лет ), то при продаже собственники обязаны уплатить налог на прибыль если сумма сделки более 1 млн. То есть квартиру покупаешь за 3 млн, а в договоре пишешь 1 млн.

Риелорша начала уверять, что это нормально, все так делают, составляется договор о ремонте помещения и т.д. бла бла бла, короче все схвачено, все так делают.

Опасность тут в том, что в случае расторжения сделки, а вкупе с пожилыми и не совсем адекватными (это я заметил во второе посещение) собственниками, выплачивать они вам будут ту сумму, что указана в договоре.

Дальше риелтора повезла меня в другую, в хлам убитую квартиру с такой же ценой так сказать для контраста. Контраст ей создать удалось, я повелся и решил дожимать первый вариант. В виду мутности цены и необычных условий с занижением решено было сходить к ним в гости уже без риелторши.

Со второй попытки удалость застать их дома, в процессе общения я уточнил цену, которая оказалась меньше на 150 тыс, чем озвучивала риелторша и – вуаля – собственники не знали ни о каком занижении! Я сказал им о том, что риелтора завысила их цену и еще добавила от себя занижение цены договора, оставил им свой телефон и взял их, договорившись быть на связи.

И через 5 минут после выхода получаю звонок от риелторши, который позвонили эти умники и сказали о моем приходе.

Курица начала мне выговаривать, что так делать нехорошо и тд, в ответ я просто сказал, что не имею дел с мошенниками вроде нее и положил трубку.

Готов был купить эту квартиру по заявленной цене без всяких занижений, но хитросделанная риелторша и маразматики-стукачи сделали все, чтобы я опомнился. Зачем она врала про занижение и в чем ее выгода здесь – до сих пор не пойму.

Из этой истории вынес мораль: если риелторша мутит воду и попалась на вранье – сразу лесом.

Умей разговорить собственника.

Через некоторое время договорился посмотреть квартиру за неплохую цену в том же районе. Предварительно узнал по телефону все ли с квартирой в порядке в плане собственников. Меня уверили, что все ок (ха-ха-ха). Смотрел без риелторши – уже показатель, что что то не то.

Придя по адресу, я увидел межкомнатную дверь, установленную в качестве входной. За дверью женщину лет 40 с 4-мя детьми, которой нужно срочно продать квартиру, чтобы купить себе подешевле, так как эта обходится слишком дорого.

В процессе непринужденной беседы выяснилось, что один из собственников находится в местах не столько отдаленных, но имеется от него доверенность.

Про доверенность я скажу отдельно, но если вы не хотите, чтобы к вам вселили зека или чтобы он к вам ломился после освобождения, с такими вариантами лучше не связываться.

Женщину жалко, она сказала, что уже год не может продать квартиру. Риелторша даже не тратила время на эту квартиру, тупо ждала когда какой нибудь лох клюнет и отстегнет ей за услуги.

Мораль: если даже риелторша не идет с вами – соваться нет смысла.

Почти купил, но сомнения победили.

В том же доме смотрел такую же квартиру, риелторша оказалась более менее приличной теткой, но страдала словесной диареей. Собственники были внешне благополучной семьей, основательный мужик, жена и 2 несовершеннолетних детей. Мужик по общению понравился. Сказали, что присмотрели уже более просторную квартиру себе и теперь продают свою.

Риелторша без перерыва нахваливала квартиру, общалась непринужденно с хозяевами, вместо того, чтобы отвечать когда ее спрашивают и не путаться под ногами.

В итоге квартира понравилась, но был подводный камень.

Когда вы продаете квартиру, собственники в которой несовершеннолетние дети, вам требуется одобрение опеки. Причем одобрение будет под гарантию приобретаемого жилья, то есть просто так продать квартиру детишек вам никто не даст. И новое жилье должно быть либо аналогичной площади, либо большей, чем текущее.

А теперь важный момент для покупателя. Если сделка продавцов по какой то причине сорвется, то и ваша будет признана недействительной! И вас выкинут как котят из вроде бы честно купленой квартиры.

Здорово да? Мне тоже понравилось. Естественно, риелторы вам этого не скажут за редким исключением (я нашел это исключение, который мне посоветовал просто не связываться с такими квартирами).

Уберечься от этого никак нельзя.

Хотя может как то можно, но вряд ли вам кто то пойдет навстречу или прогнется под вас.

Мораль сей истории: собственники несовершеннолетние ? – до свидания.

Идеальный вариант, но не без ложки го…эээ риелтора.

Квартиру я нашел, хозяевами была молодая семья (лет 25), собственником квартиры был только муж. Жена и ребенок даже не прописаны. Они тоже нашли уже себе квартиру больше и искали покупателя.

Цена была 300 тыс больше, чем в предыдущих, а площадь меньше, но жена сказала “покупай, пока не увели” и я решил брать. Надо сказать, что там тоже была риелторша, вела она себя чуть поскромнее, чем предыдущие и тем усыпила мою бдительность.

Продавец скинул цену ровно на стоимость услуг риелтора.

Далее мы с ним спокойно подписали предварительный договор в котором зафиксировали сам факт намерения о покупке квартиры, причем детали мы не писали, надеясь на риелтора (ах какие мы наивные), я заплатил комиссию риелтору и мы разошлись готовить документы и ждать определенных движений от риелтора.

И тут мы поняли насколько же “полезные” люди эти риелторы. Этой личности, берущей 2% со сделки с покупателя, ровным счетом было насрать на наш комфорт, на наши тревоги и заботы.

Она предоставила мужику список справок, которые он сам должен был собирать, сказала число, когда ее верные миньоны займут нам очередь в Регистрационную палату, куда попасть “нереально сложно”, по ее же словам и на этом забила на все.

А мы остались со своими сомнениями, так как никто до этого не покупал и не продавал квартир. Как подстраховаться ? А вдруг он не отдаст денег ? А вдруг квартиру не оформят, а деньги отдашь? Короче, пришлось лопатить кучу информации в интернете и ходить к другим риелторам, которые бесплатно (!) ответили не некоторые вопросы.

В итоге идеальная сделка выглядит так:

– собственник среднего возраста, семейный, имеющий права на машину (гарантия, что не псих и не нарк, не оспорят на этом основании сделку в суде)

– нет несовершеннолетних собственников

– нет отбывающих наказание собственников

– никаких доверенностей, только очное подписание. Кинуть по доверенности – это плевое дело.

Собственник может отменить доверенность в любом месте страны за 5 минут до подписания договора вами, он может быть мертв к моменту подписания и вы об этом не узнаете, а потом придут наследники и судом аннулируют доверенность, он может быть психом и т.д. Во всех этих случаях сделка признается ничтожной по суду. Исковая давность 3 года. Доверенность? – Досвидос.

Сама схема проведения сделки:

– вы заранее кладете на свой счет сумму

– приходите вместе с продавцом и в его присутствии получаете эти деньги в кассе. Это избавит вас от необходимости пересчитывать каждую пачку.

– поднимаетесь в отдел ячеек и заключаете типовой договор банковской ячейки. Сотрудники банка отлично знают каким он должен быть.

– закладываете деньги в ячейку и ключ берете себе или отдаете продавцу. лучше себе конечно.

– едете в Регистрационную палату и заключаете договор купли-продажи. Набор справок можно загуглить либо попросить в той же рег-палате. Разговоры о том, что туда нереально попасть справедливы лишь для утренних часов, когда там реально очередь хвостом на улицу. В середине дня или ближе к концу, там НИКОГО не было.

– ждете две или три недели и едете с продавцом в Рег-палату, получаете документы, свидетельство собственника и тут же отдаете ключ продавцу

– едете в банк, продавец получает свои деньги из ячейки и пишет вам расписку, что деньги получил, расчет произведенг. Рыба расписки гуглится.

Спорные места в этой схеме.

– банк не несет ответственности за содержимое ячейки. Теоретически деньги оттуда могут испариться. Но, на мой взгляд, вероятность тут крайне мала. Выбирайте центральный офис, этим вы ее еще больше понизите, если же вы оба параноики, то оформите аккедитив. Он будет стоить в районе 10 тысяч, вместо 1 тыс. за ячейку, но дает гарантию 146%.

– у кого находится ключ до сделки. Особой разницы тут нет, доступ к ячейке можно получить и без ключа при наличии документов, которые прописаны в договоре аренды ячейки, а за ключ придется заплатить штраф как за утерю. Это если вдруг вам покупатель не отдаст ключ.

Есть еще вариант сделки с обременением: на квартиру накладывается обременение продавцом до момента расчета. Это дополнительная подстраховка для продавца от вышеописанных неожиданностей. Также такие сделки оформляются за 5 дней вместо 18.

И вот тут возникает оооочень спорный момент для покупателя. Продавец может не снять обременением после продажи. В таком случае доказать факт получения денег вам будет нечем 🙂 Доказательством является его расписка или приход денег на банковский счет и устанавливается судом. И вы получите купленную вами квартиру с обременением в пользу продавца.

Конечно, случаи бывают разные и нужно внимательно смотреть с кем ты имеешь дело. Кому то можно поверить, а вообще стоит максимально подстраховаться обоим. Поэтому либо сделка без обременений по вышеприведенной схеме, либо аккредитив.

Можно конечно просто заключить предварительный договор купли продажи, договор купли продажи, перекинуть деньги на счет продавца и даже если он откажется продавать вам, то по суду вы заставите его продать вам квартиру и докажите факт получения им денег (только счет проверьте куда кидаете, а то окажется однофамильцем). Но учтите, что пока договор не зарегистрирован в Регпалате, он не дает вам прав на квартиру.

Еще очень важный момент.

Досконально прописывайте в договорах все этапы сделки. Когда, сколько денег, через ячейку или аккредитив, счет продавца, куда будут переводиться деньги.

Внимательно проверяйте паспортные данные ВЕЗДЕ. В моем случае, в банке при заключении договора доблестные работники перепутали продавца с покупателем. И я мог получить и квартиру и деньги (естественно, я бы так не сделал).

Ну и конец истории.

Участие риелторши в нашем деле сводилось к тому, что она привела меня, потом распечатала один договор, другой и заняла очередь в Рег палату. Все.

При этом она меня еще и прогибала отдать часть денег продавцу перед оформлением сделки в Рег палате, чего делать не рекомендуется. То есть я ей заплатил 2%, а она в первую очередь учитывала интересы продавца. Хорошо, что он оказался порядочным человеком.

Вывод: с паразитами – риелторами я больше дел иметь не буду.

Они не несут никакой ответственности и их прямая выгода в том, чтобы вы как можно быстрее купили квартиру, без разницы насколько она подозрительная, они будут впаривать вам дичь, что все в порядке.

Более того, я уверен, что абсолютное большинство их не знает и половины вещей, что я описал выше. Да им это и не надо, вся их работа это разместить объяву, свести и забрать свое бабло.

Справедливости ради скажу, что есть и добросовестные честные риелторы, чтобы их распознать – спросить о рисках покупки квартиры по доверенности и с несовершеннолетними. Тот, кто вам не скажет хоть про из вышеприведенных рисков – либо лжец, либо непрофессионал.

Надеюсь, моя портянка будет кому то полезна и отнимет часть прибыли у 2%-х паразитов. И помните, что деньги вы отдаете в один момент, а в случае ошибки получать их будете с продавца очень долго и малыми порциями, поэтому если есть хоть малейшие сомнения в сделке – не идите на нее. Всегда найдется лучший вариант.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_ya_pokupal_kvartiru_manual_dlya_nechaynikov_i_paranoikov_4344439

Покупка квартиры риски покупателя: 11 рисков при купле-продаже

Покупка квартиры без ключей - риски

Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

Узнайте при покупке квартиры какие расходы несет покупатель

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Статья о минусах покупки квартиры по доверенности от собственника

Риски покупателя при покупке квартиры в 2018 году

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и  оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но  меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

  • Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных рисков покупателя.
  • Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по квартире строго индивидуальна.

Кстати, вы всегда можете задать вопрос полноценному юристу, который занимается решением перечисленных в статье щекотливых вопросов. Он поможет нивелировать риски, либо решить проблему, если у вас уже что-то случилось.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Успешных покупок!

Источник: https://www.habrealty.ru/pokupatelyu/11-riskov-pokupatelya-kvartiryi.html

Как безопасно купить квартиру

Покупка квартиры без ключей - риски

И при покупке жилья в новостройке, и на вторичном рынке есть риск остаться у разбитого корыта – но этого можно избежать.

Когда в кошельке наконец-то есть сумма, которая приближает к покупке заветного жилья, начинаются сомнения, — купить квартиру на вторичном рынке или в новостройке? И дело не только в расположении, возможности перепланировки и качестве коммуникаций: многие боятся стать жертвой мошенников или недобросовестных застройщиков, и в итоге остаться и без квартиры, и без денег. Как купить жилье без риска оказаться у разбитого корыта — читайте ниже.

КВАРТИРА НА БУМАГЕ

Многие отдают предпочтение покупке квартиры в новых домах. И неудивительно, ведь в этом есть два существенных плюса. Во-первых, вы можете сделать все “под себя” (сантехника, добротные трубы, умные радиаторы отопления и энергосберегающее оборудование, счетчики воды и тепла по последнему слову техники и т.д.).

Во-вторых, стоимость квадратного метра на первичном рынке дешевле, а значит, появляется возможность купить больший метраж за те же деньги. Особенно это касается домов, строительство которых не завершено на момент сделки. Рассмотрим подробно этот вариант, поскольку благодаря своим преимуществам он очень популярен среди украинцев. А между тем именно он имеет больше всего недостатков.

Блоги Татьяна Перевощикова

И главный состоит в том, что уплатив деньги, человек становится лишь инвестором (дольщиком) строительства, а не хозяином собственной квартиры.

Это серьезный риск, так как объект может оказаться недостроенным вовремя или вообще будет заморожен из-за мошенников, которые изначально не планировали сдавать дом в эксплуатацию.

Только знание действующего законодательства, проверка документов застройщика от А до Я и грамотное заключение договоров может уберечь покупателя от покупки кота в мешке.

Под лупой адвоката

Перед сделкой нужно проверить информацию о том: кто застройщик, сколько времени он работает на рынке, сколько он сдал объектов, историю их возведения, наличие-отсутствие судебных исков против застройщика, а также его финансовое состояние (не близок ли он к банкротству).

После этого предстоит посетить отдел продаж и проверить следующую документацию:

  • регистрационные документы компании;
  • лицензию на строительные работы (с указанием целевого назначения);
  • правоустанавливающие документы на земельный участок (лучше, если он в собственности застройщика, а не арендован);
  • договор генерального подряда;
  • документы о создании фонда финансирования строительства (фонда операций с недвижимостью) и правомерность его создания;
  • разрешение на строительство дома именно на данном земельном участке;
  • проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора;
  • уступка имущественных прав, заключения предварительных, инвестиционных или других договоров;
  • техпаспорт объекта, проект строительства, поэтажные планы и прочее.

Лучше, если с самого начала за проверку берется адвокат, так как увидеть сканы или копии документов недостаточно. Полученную информацию нужно изучить, проанализировать, сопоставив все факты, и добиться соблюдения интересов инвестора в договоре (нотариус от застройщика все равно “играет” на стороне застройщика).

К примеру, нередко покупателю предстоит оплатить разницу между фактической площадью и той, которая указана в документах. Может оказаться, что в процессе строительства площадь вашего жилья увеличилась, а поскольку вы уже сделали вклад, то другого выхода, кроме как оплатить новоявленные метры, у вас нет.

Блоги Иван Божко

Застройщик не всегда честно поступает в таком случае, и часто сдирает за “бонусную” жилплощадь завышенную цену. А погрешность иногда оказывается в 10 кв. м и даже больше, в итоге сумма доплаты за нее нарисовывается просто космическая.

Поэтому необходимо проконтролировать, чтобы в договоре была указана максимальная разница (это не более 2 кв. м), за которую доплатит клиент. Причем по заранее оговоренной адекватной цене.

Иногда инвестор — покупатель квартиры — приходит к застройщику через брокера. Бытует мнение, что якобы он обеспечит безопасность сделки. Увы, это не всегда так. Нет никакой гарантии, что проверку документов действительно добросовестно и качественно проведут. Как и уверенности в том, что агентство недвижимости понесет ответственность в случае нарушения прав его клиента.

Утром — деньги, вечером — стулья

Деньги вносятся в кассу компании застройщика либо же уплачиваются через банк. При этом, несмотря на скидки при полной оплате, лучше перестраховаться и не вносить 100% стоимости — это необходимо согласовать и указать в договоре о инвестировании в строительство. Если все же объект окажется проблемным, то хоть какую-то сумму покупатель сбережет. 

После сделки у него на руках должны остаться документы, подтверждающие полную оплату или внесение стартового взноса, договор о купле-продаже недвижимости, заверенный застройщиком и покупателем (неотъемлемая часть договора — график платежей) и ключи от квартиры, — даже если дом еще не завершен, ключи уже должна быть.

Несмотря на то, что некоторые застройщики прописывают в договоре возможность возврата средств, на практике, если инвестор передумал совершать покупку, это сложно реализовать.

Любой застройщик уже давным-давно вложил ваши деньги, и в лучшем случае вам, как инвестору, предложат перепродажу или переуступку (когда предлагается уступить все права и обязанности другому инвестору и таким образом вернуть вложенные деньги).

ПЛАТИ И ЖИВИ!

Приобретение жилья на вторичном рынке имеет больше преимуществ. Вы видите, что и у кого покупаете, можете сразу въехать и быть полноценным хозяином. Но риски в таком случае тоже есть.

Например, продавец может оказаться мошенником, предъявить поддельные документы, могут появиться люди, которые имеют какие-то права на квартиру уже после того, как вы отдали за нее деньги или же за ней обнаружится судебный шлейф.

Дабы избежать неприятностей, покупатель должен потребовать у продавца такие документы:

— паспорт и справку о присвоении ИИН;

— правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследства, решение суда, договор о разделе имущества, доверенность на осуществление сделки);

— справку из паспортного стола о количестве прописанных жильцов по форме-3;

— экспертную оценку недвижимости;

— справку о наличии-отсутствии долгов за коммунальные услуги;

— согласие супруга-супруги на продажу (вне зависимости от совладения);

— разрешение опекунского совета, если в квартире живут несовершеннолетние и/или малолетние дети.

Помимо этого необходимо проверить по реестрам легитимность предыдущих сделок с данной недвижимостью.

Ну и нельзя не остановиться на способах оплаты покупки квартиры.

Это может быть перевод денег на банковский счет, при этом продавец платит налог 5-15% цены жилья и оценку недвижимости, а потом еще пополам с покупателем 1% госпошлины, 1% пенсионного сбора и 1% комиссии нотариусу.

Можно осуществить сделку и через договор дарения. В этом варианте налоги меньше, но рисков больше — даритель может передумать/оказаться аферистом и начать оспаривать договор в суде.

После заключения сделки на руках у покупателя должны остаться:

  • документ, подтверждающий полную оплату;
  • договор купли-продажи недвижимости, заверенный сторонами и удостоверенный нотариусом;
  • техпаспорт на квартиру;
  • ключи от нее.

Главное же, что какой бы вариант вы не выбрали, необходимо быть предельно внимательным, изучить каждую запятую всех документов и лучше не экономить на адвокате. Ведь на кону стоит не только немалая сумма, но и мечта — мечта о счастливой жизни в собственной квартире. 

Присоединяйтесь также к группе ТСН.Блоги на  и следите за обновлениями раздела!

Источник: https://tsn.ua/ru/blogi/themes/law/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-903930.html

Правовая помощь
Добавить комментарий