Приватизация при несовершеннолетнем ребенке

Хочу оформить квартиру на несовершеннолетнего. Это возможно? Какие нюансы? — Советы юриста – 3m2 – Онлайн-журнал про новобудови Києва та області

Приватизация при несовершеннолетнем ребенке

Многие родители задаются вопросом передачи имеющейся недвижимости своим детям.

Сделать это можно двумя основными способами — путем завещания либо передачи имущества в собственность ребенка при жизни родителей.

Что же надо учитывать при этом? Разобраться в этом вопросе 3m2 помог адвокат, старший юрист ЮФ TOTUM, Сергей Радченко.

Возраст ребенка и его статус

Как подчеркивает эксперт, объем прав детей зависит от их возраста:

  • до четырнадцати лет ребенок считается малолетним;
  • от четырнадцати до восемнадцати лет ребенок считается несовершеннолетним.

Основное различие в указанных статусах кроется в возможности самостоятельно совершать определенные юридически значимые действия и соответственно нести ответственность за них.

Малолетние дети могут совершать мелкие бытовые покупки невысокой стоимости, соответствующие его развитию и удовлетворяющие его каждодневные потребности; все иные сделки от имени малолетнего ребенка совершают его родители при условии получения разрешения органа опеки и попечительства.

Что же касается несовершеннолетнего, то он имеет на порядок больше прав и обязанностей. Кроме сделок, разрешенных малолетним лицам, несовершеннолетний может самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными доходами, осуществлять права на результаты интеллектуальной, творческой деятельности, открывать банковские счета и распоряжаться вкладом, внесенным им на свое имя.

Они могут самостоятельно подписывать договора при наличии согласия родителей. А вот согласие на подписание сделок с недвижимостью придется еще и нотариально заверить.

Также, родители несовершеннолетнего должны получить положительное решение органа опеки и попечительства, ведь основным видом деятельности этого органа является защита прав и интересов ребенка, в том числе защита от недобросовестных родителей, и он участвует практически во всех отношениях, связанных с передачей имущества детям.

Как купить или продать квартиру с оформлением на детей

Оформить недвижимость на малолетних детей могут исключительно родители, опекуны или усыновители. Но при этом приобрести недвижимость для сына или дочери можно, только получив разрешение органа опеки и попечительства.

Дети, которые достигли четырнадцатилетнего возраста имеют более широкие права в связи с наступлением неполной дееспособности. Такие лица могут самостоятельно участвовать в сделках, при наличии согласия родителей (опекунов), а также после получения разрешения органа опеки и попечительства.

Сделка, совершаемая родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.

Если сделка противоречит правам несовершеннолетнего лица, ее могут признать недействительной.

Как оформить дарение квартиры

Если имущество находится во владении семьи, имеет смысл задуматься о заключении договора дарения. Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Принятие недвижимости одаряемым, облагается обязательным налогом на прибыль (5 %).

От уплаты этого налога освобождаются только родственники первого порядка (жена, муж, дети, родители), а в связи с последними изменениями в законодательстве и второго порядка (родные братья и сестры, дед и бабка).

Эти же лица НЕ платят военный сбор, уплата которого является обязательным для всех остальных в размере 1,5% от стоимости имущества.

Приватизация квартиры

Ребенок, зарегистрированный в квартире, принимает участие в приватизации наравне с совершеннолетними жильцами. А вот исключить его из списка участников гораздо сложнее, чем взрослого, и в отдельных случаях практически невозможно.

Решение о приватизации жилплощади за ребенка принимают его родители или опекуны.

Если лицо не достигло 14-летнего возраста, для согласия с приватизацией достаточно, чтобы законные представители расписались напротив его фамилии в заявлении.

В случаях, когда решение оформляется на участника приватизации возрастом 14-18 лет, законные представители подтверждают согласие соответствующим нотариально заверенным документом.

Если решено написать отказ от приватизации доли несовершеннолетним лицом, на это необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства.

В большинстве случаев оформить такой документ не получится, так как по закону действия с имуществом, которым вправе пользоваться ребенок, не должны влечь за собой ущерб его имущественным правам.

Поэтому, если ребенок в квартире зарегистрирован, и нет возможности оформить отказ, он безусловно становится участником приватизации.

Иногда чтобы исключить претендента из списка участников приватизации, его снимают с регистрации в квартире. Но в отношении детей такие действия считаются неправомерными.

Наследование квартиры ребенку

Действующее законодательство, выделяет два способа, согласно которым наследуется имущество. Это наследование по закону и наследование по завещанию.

Самый известный способ оформления наследства — завещание. Это личное распоряжение лица на случай смерти, в котором он выражает свою волю – кому и на каких условиях переходит его имущество. Завещание носит односторонний характер, поэтому для его составления не требуется согласие наследников. Наследодатель может в любой момент изменить или отменить завещание.

При наследовании по закону, все наследуемые ценности могут быть переданы во владения наследника по очередности. Существует пять очередей наследования, и наследники каждой такой очереди на законном основании имеют равные доли.

Но существуют некоторые оговорки, которых необходимо придерживаться. К таким факторам относится случай, когда у завещающего имеются малолетние, несовершеннолетние либо совершеннолетние нетрудоспособные дети.

В этом случае они, согласно закону, являются претендентами на долю в его наследстве независимо от того, указаны ли они среди наследников или нет.

Ими наследуется не менее 1/2 части обязательной доли, даже если такое наследование приведет к тому, что доли остальных участников завещательного процесса могут быть ущемлены и уменьшены.

Собственность, наследуемая членами семьи наследодателя первой степени родства, облагаются по нулевой ставке.

Итог и выводы

Дети (как малолетние, так и несовершеннолетние) могут иметь в собственности любые объекты недвижимости, в том числе квартиры.

В силу усложненных механизмов отчуждения недвижимости, собственниками которой являются дети, такая передача может быть использована не только с целью обеспечения будущего детей, но и способом дополнительной юридической защиты активов семьи.

«Однако, при такой передаче недвижимости необходимо обдумывать свои планы на будущее, так как эти же усложненные механизмы отчуждения могут создать трудности для самой же семьи при необходимости срочной продажи такой недвижимости», — констатирует Сергей Радченко, адвокат, старший юрист юридической фирмы TOTUM.

Источник: https://3m2.ua/stati/analitika/oformit_kvartiru_na_nesovershennoletnego/

Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир

Приватизация при несовершеннолетнем ребенке

Последнее обновление: 24.03.2018

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее. 

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ).

В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешениидолжны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже).

Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной.

Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см.

по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.

Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю.

Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты территориальных Органов опеки и попечительства Москвы и Московской области можно посмотреть здесь.

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов.

Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен).

Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.

Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба).

И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

 

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала.

При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости.

Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Дети и приватизация жилья

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать здесь.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prava-nesovershennoletnix-detej-v-kvartire/

Особенности оформления квартиры на несовершеннолетнего ребёнка

Приватизация при несовершеннолетнем ребенке

17/10/2017

    Существует мнение, что оформлять недвижимость на ребёнка, не достигшего совершеннолетнего возраста, запрещено, но это не совсем так. Каждый ребёнок может быть полноправным владельцем квартиры, дачи, гаража и любого другого недвижимого имущества, и при этом не важно, какого он возраста – квартиру можно оформить и на грудного младенца, и на ученика старшей школы.

    С того момента, как владельцу недвижимого имущества исполнится 18 лет, он сам сможет распоряжаться своей собственностью.

Если ребёнок не достиг 14-летнего возраста, все документы, касающиеся прав на недвижимость, подписываются законными представителями от его имени – такими лицами могут выступать родители, опекуны и органы опеки (если ребёнок находится на попечении государства). С 14 до 18 лет подросток самостоятельно подписывает документы, но только с письменного согласия своих представителей.

    Однако заключать сделки, в которых фигурирует недвижимость, владелец которой не достиг 18 лет, а именно продавать, обменивать или сдавать квартиру в аренду, можно исключительно по разрешению органов опеки, поскольку по действующему законодательству они обязаны проследить, не ущемляются ли при этом права ребёнка.

Так, продать квартиру можно будет только при условии, что в собственность к продавцу перейдёт недвижимость, которая лучше по квадратуре, состоянию ремонта или расположению.

Сдавать квартиру или гараж можно будет только при условии, что вырученные средства после удержания налогового сбора будут направлены на улучшение жизни ребёнка.

Как сделать владельцем квартиры несовершеннолетних детей

    Оформить жилую недвижимость или её части на ребёнка можно только при таких условиях:

  • если несовершеннолетний является участником приватизации;
  • все участники приватизации подали официальный отказ от своих долей в пользу ребёнка;
  • заключая договор купли-продажи, несовершеннолетнего записывают собственником;
  • имущество может перейти подростку в результате договора дарения;
  • оно было ему завещано от умерших родственников.

    Рассмотрим основные способы оформления квартиры или частного дома на ребёнка.

Приватизация

    Инициируя процесс приватизации, все люди, прописанные в квартире на текущий момент, автоматически становятся его собственниками, в том числе и несовершеннолетние дети. Перед заключением договора на приватизацию жилья каждый её участник может отказаться от своей доли в пользу любого из прописанных жильцов, в том числе и ребёнка.

    Очень важный момент: даже если в квартире на момент приватизации проживает выписанный младенец, то по достижению совершеннолетия он имеет право обратиться в суд с просьбой прописать его в данное жильё и выделить его долю собственности, ведь на момент несовершеннолетия его права на жильё были ущемлены.

Поэтому если вы планируете продавать квартиру по завершении приватизации, следует выписать из неё несовершеннолетнего, а также прописать его в неприватизированный дом – если он будет приватизированным, права на получение доли в квартире, в которой он проживает на текущий момент и был выписан перед приватизацией, сохраняются за ним, при этом саму недвижимость продать будет очень сложно.

Наследство

    Любой из близких родственников вправе завещать своё имущество ребёнку. Однако это не самый надежный способ передачи недвижимости. Так как если оно не будет опубликовано, то ребенок получит только положенную ему по закону долю наследия.

Кроме того другие наследники могут оспаривать завещание в суде. Поэтому если вы все таки не хотите оформить более надежную сделку по передаче имущества, позаботьтесь о том что бы все возможные споры были улажены при жизни завещающего.

Объявите свое волеизъявление не держа в секрете существование данного документа.

Дарственная

    Если за предметом дарения не числятся долги, то вы без проблем можете подарить его любому ребёнку, независимо от того, является он вашим родственником или нет. Дарение жилой, нежилой и коммерческой недвижимости не может быть оспорено в судебном порядке.

Только если сделка не является мошеннической (если за переданное имущество даритель получил денежную компенсацию) – в таком случае сделка купли-продажи была скрыта от государства и выставлена как дарение.

Крайне важно, чтобы даритель предоставил справку из налоговой службы, которая подтверждала бы отсутствие задолженностей по налогам на даримую квартиру или частный дом.

Покупка

    Совершеннолетний гражданин, выступающий покупателем в договоре купли-продажи, имеет право оформить собственниками своих детей. Несовершеннолетний сможет владеть частью имущества и быть одним из совладельцев – в таком случае доли каждого из собственников должны быть прописаны в процентном соотношении.

Заключение

    Сделать ребёнка собственником недвижимого имущества возможно. Но при оформлении квартиры или частного дома на несовершеннолетнего нужно понимать, что любые действия с недвижимостью придётся согласовывать с органами опеки.

Так, если вы приобретаете жильё по программе «материнский капитал», то дети автоматически становятся её совладельцами.

И если со временем вы решите улучшить условия их проживания, то продать жильё вы сможете только по разрешению органов опеки, которое они дадут в том случае, если подтвердят, что на вырученные деньги мать будет покупать новое, более благоустроенное жильё.

Источник: https://akcent.pro/content/osobennosti-oformleniya-kvartiry-na-nesovershennoletnego-rebenka

Все, что нужно знать о несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

Приватизация при несовершеннолетнем ребенке

2018-10-18T13:08+0300

2018-10-18T15:26+0300

https://realty.ria.ru/20181018/1530956771.html

Все, что нужно знать о несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

https://cdn24.img.ria.ru/images/153095/65/1530956547_0:160:3072:1888_1036x0_80_0_0_31a102fa8eb4d29a0756e76dce445f.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Сделки с недвижимостью совершают не только взрослые, но и те, кто еще не достиг совершеннолетия. Сайт “РИА Недвижимость” спросил экспертов об особенностях купли, аренды и продажи жилья несовершеннолетними.

Материал подготовлен при участии: агентства недвижимости “Бон Тон”, адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры”, московской коллегии адвокатов “Арбат”, управляющего партнера компании “Метриум” Марии Литинецкой и юриста федерального портала о недвижимости Move.ru Александра Шарапова.

В ситуации, когда граждане сдают квартиру в наём, эксперты рекомендуют делать временную регистрацию арендаторов на основании договора аренды помещения. В такой ситуации проблем при дальнейшей продаже квартиры не возникнет.

Добровольное снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего до 14 лет осуществляют его законные представители. По достижении 14 лет несовершеннолетний подает заявление лично с согласия законного представителя.

В случае если собственник зарегистрировал несовершеннолетнего ребенка на постоянной основе (по месту жительства), после чего несовершеннолетний (его законные представители) отказываются добровольно снимать несовершеннолетнего с учета по указанном адресу, собственник квартиры может в судебном порядке потребовать снятия их с регистрационного учета.

Гражданским кодексом РФ предусмотрен своеобразный механизм защиты для арендаторов помещений, вне зависимости от их правового статуса – юридическое или физическое лицо и типа помещений.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Данная норма обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.

Следовательно, продажа квартиры проходит по общим правилам для такого типа сделок, а наличие в квартире арендаторов никаким образом не осложняет данный процесс в документальном плане.

Иная картина складывается, если арендодателем и арендатором в договоре предусмотрено условие о расторжении договора в случае перемены собственника.

В таком случае, если арендодатель уклоняется от исполнения своих обязанностей по договору, новый собственник вправе обратиться в суд о принудительном прекращении регистрации по месту нахождения.

Однако каждый такой случай имеет очень много нюансов и подводных камней, и рассматривать их в комплексе не представляется возможным.

При приватизации квартиры эксперты всегда советуют выделять долю несовершеннолетним детям. Хотя многие продавцы считают иначе. Для того чтобы не связываться с органами опеки, некоторые специально выписывают детей к родственникам, оформляя долю в приватизированном жилье только на взрослых. В таком случае при продаже им не нужно дополнительных разрешений.

Как отмечают риелторы, своим клиентам они не советуют приобретать такую недвижимость. Дело в том, что выписанные до приватизации дети могут через суд потребовать от покупателя возместить им стоимость их доли, которую им не выделили родители.

И самое главное – в отношении таких дел фактически нет искового срока давности. Гражданин, права которого были ущемлены, может потребовать компенсации и в 25, и в 45, и в 75 лет. Жизнь “на пороховой бочке” мало кого устроит.

Поэтому лучше потратить время и силы на получение разрешения органов опеки, чем давать значительный дисконт за возможные риски нового собственника.

Ситуация, когда без ведома органов опеки и попечительства, квартира, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, приватизируется без оформления на него доли, маловероятна.

Сделка по сдаче в аренду недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, невозможна без согласия органов опеки и попечительства. Родители не могут самостоятельно сдать собственность ребенка в аренду, в безвозмездное пользование или в залог.

При согласовании договора аренды в органах опеки и попечительства предполагается, что родители (опекуны) должны будут согласовать условия сдачи в аренду недвижимости, а также условия получения арендной платы несовершеннолетним.

Чаще всего, в таких ситуациях орган опеки обязывает открыть специальный счет на имя несовершеннолетнего, на который будут поступать денежные средства.

Обналичить их он сможет, только достигнув совершеннолетия, до этого времени деньги будут “заморожены”, родители получить доступ к ним также не смогут (это объясняется условиями специального счета).

Продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний, можно, получив разрешение органов опеки. Причем вполне вероятно, что они попросят “заморозить” перечисленные от покупателя средства на специальном счете, который будет раскрыт ребенку по достижению им 18 лет.

Поэтому большого смысла продавать такое жилье нет. В качестве альтернативы органы опеки могут попросить выделить ребенку еще большую долю в новой квартире. Иными словами, просто потратить деньги родителям не удастся.

Придется либо купить новое жилье, либо “заморозить” деньги, что с учетом текущей инфляции будет даже убыточно.

Действующее законодательство допускает продажу недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему. Однако содержит в себе ряд особенностей и ограничений при их совершении.

Так, до наступления совершеннолетия самостоятельно проводить сделки с жильем невозможно.

Для продажи требуется письменное разрешение родителей, усыновителя или опекунов, даже если вся квартира полностью принадлежит несовершеннолетнему.

Есть и исключения, когда несовершеннолетний с 16 лет через суд может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью, если его признают дееспособным, к примеру, при вступлении в брак или рождении ребенка.

Для получения разрешения законные представители ребенка должны обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства, где можно будет запросить полный перечень документов и проконсультироваться по конкретной ситуации (к примеру, если в результате продажи недвижимости семья планирует переезд в другой город).

Орган опеки и попечительства рассматривает заявление, руководствуясь исключительно интересами несовершеннолетнего, и выдает решение или мотивированный отказ. При этом законом не регламентирован перечень конкретных оснований, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. Отказ может быть обжалован заявителями в суде.

Вне зависимости от возраста ребенка, для проведения сделки требуется одобрение органов опеки и попечительства. Для них родители или опекуны должны предоставить доказательство того, что условия жизни несовершеннолетнего будут как минимум не ухудшены в результате продажи жилья. Без разрешения органов опеки сделка в дальнейшем может быть признана недействительной.

Увы, не всегда удается доказать, что в результате продажи старой квартиры условия проживания ребенка улучшатся.

В таком случае обычно собственники выделяют альтернативную по площади долю в квартире родственников, например, бабушки или дедушки, чтобы получить разрешение.

Такой прием используется, когда семья переезжает в квартиру меньшей площади, но, например, с лучшей локацией. Однако, как показывает практика, органы опеки в первую очередь ориентируются на сухие цифры.

Недвижимость, в которой находятся несовершеннолетние, можно продать, если покупатель готов приобрести квартиру с зарегистрированными лицами, что будет отражено в договоре.

В случае проведения альтернативной сделки в договоре прописываются условия и сроки выписки.

Если речь идет о простой купле-продаже, то покупатель может попросить продавцов вместе с другими пользователями сняться с регистрационного учета до сделки. Подтверждением этому будет выписка из домовой книги.

Также покупателю стоит удостовериться, есть ли жилье по иному адресу, куда могут прописаться жильцы после снятия с регистрации.

Переход права собственности на квартиру является основанием для прекращения права пользования со стороны собственников. Прежний владелец уже не имеет права пользоваться квартирой и проживать в ней.

Но при этом есть ситуации, когда пользователя нельзя выписать из квартиры, потому что он приобрел право пожизненного пользования, например, в случае отказа от приватизации. Поэтому все моменты нужно выяснять заблаговременно перед сделкой.

В Гражданском кодексе РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.

Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок. В первом случае за детей расписываются родители или же законные представители ребенка. Во втором варианте подросток самостоятельно подписывает все документы.

Однако все действия должны проходить с письменного согласия родителей несовершеннолетнего.

СделкиПокупкаПродажаАрендаНедвижимостьЖильеРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20181018/1530956771.html

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком! – Первое юридическое агентство

Приватизация при несовершеннолетнем ребенке

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно.

Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации.

Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.

Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии)

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

Источник: http://xn--80adbddebbac1ab1a0ceggbudzhwb7i4h.xn--p1ai/novosti/prodazha-kvartiry-s-propisannym-nesovershennoletnim-rebenkom/

Правовая помощь
Добавить комментарий