Продать свою часть квартиры

Продав часть своей квартиры, человек рискует вскоре лишиться всего жилья

Продать свою часть квартиры

В стране действуют хорошо организованные группы мошенников, которые завладевают недвижимостью, выкупая ее долю, а затем вынуждая людей продать за бесценок остальную жилплощадь «Продам треть квартиры», «куплю комнату в коммуналке» — такие объявления иногда встречаются на страницах специализированных рекламных изданий. Все они — либо результат конфликта соседей, распада семьи, либо желание обрести хоть какой-то угол, лишь бы свой. Но, оказывается, продажа части квартиры или дома может вылиться в огромную проблему для остальных жильцов. В стране действуют хорошо организованные группы мошенников или, как их называют, квартирных рейдеров, которые под прикрытием закона лишают людей их собственности. Рассказать о том, как можно продать одну комнату в квартире и какие возможны последствия, «ФАКТЫ» попросили юриста-консультанта агентства недвижимости «Бульвар Гордона» Максима Дячкова.

– В каких случаях люди продают комнату в своей квартире?

– Еще со времен Советского Союза нам осталось несовершенное законодательство, по которому мы вынуждены жить. Когда в 1992-1994 годах шла массовая приватизация жилья, все свидетельства выписывались без указания доли каждого собственника. Семья получала приватизированную квартиру как общую собственность.

Но в жизни бывают разные ситуации, люди сходятся, расходятся, состав семей меняется, и в этих условиях возникает ряд проблем. Например, в трехкомнатной квартире живут родители и сын, который решил отделиться, но никаких сбережений у него нет, только право на треть квартиры (идеальная доля). Чтобы продать комнату, нужно сначала выделить долю каждого владельца.

Кстати, в коммунальных квартирах продажа комнаты зачастую становится результатом конфликта между соседями.

– Существует ли разница между понятиями «доля» и «комната в квартире»?

– Конечно. Доля может не совпадать с размерами комнаты. Тогда она распространяется и на другие жилые помещения. Кроме того, в общем пользовании остаются кухня, ванная, коридор. Хорошо, если площадь и планировка позволяют разделить квартиру, выделив каждому жилое помещение. Но так бывает редко, да и площади комнат в наших домах отличаются.

Поэтому найти взаимовыгодный вариант очень сложно. Хуже, когда доля меньше площади одной комнаты. Если один из собственников не согласен с разделом по помещениям, например, ему предлагают только маленькую комнату, то его доля может быть выделена в судебном порядке. После этого он может реализовать свое имущество.

Чаще всего переход права собственности на часть квартиры или дома осуществляется путем дарения.

– А почему бы не провести обычную сделку купли-продажи?

– Независимо от того, выделена доля по суду или путем обычного раздела имущества, каждый совладелец квартиры, согласно закону, имеет приоритетное право на приобретение этой доли. В соответствии с процедурой, нотариус отправляет всем собственникам специальное письмо с уведомлением. Они обязаны расписаться в получении.

В письме сообщается, что часть квартиры выставлена на продажу и они имеют первоочередное право на ее выкуп. Решение они обязаны принять в течение месяца с момента получения уведомления.

Если совладельцы никак не отреагировали, то продавец отправляется к нотариусу, предъявляет все необходимые документы, в том числе квитанции о том, что письма доставлены, и реализует свою долю постороннему человеку.

Но тут есть множество уловок. Совладельцы стараются не принимать письмо и не расписываться в уведомлении.

Если даже они получили предложение о покупке доли, они могут заявить, что в отпущенный законом период были в больнице, отсутствовали в стране, находились в командировке и так далее.

На этом основании обойденный сособственник может предъявить иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

А вот если человек подарил свою комнату в квартире, то приоритетное право не действует. Ибо по закону каждый гражданин волен сам решать, что и кому он дарит. Именно поэтому чаще продажа проводится путем подписания договора дарения, который всегда гораздо труднее оспорить, чем договор купли-продажи.

– Может ли часть квартиры или дома являться залогом при получении ссуды?

– Юридически может. Но нормальные банки часть квартиры в залог не берут и кредиты под нее не выдают. Хотя существуют схемы, с помощью которых квартирами завладевают именно при поддержке финансовых учреждений. Механизм прост.

Один из собственников договаривается с банком или кредитным союзом и берет ссуду под залог своей доли. Долг он не возвращает, и финансовая организация на абсолютно законных основаниях получает право распоряжаться частью квартиры.

Первое, что она делает, это выставляет имущество на продажу, и покупателем выступает заранее определенная группа людей, которые, скупая такие проблемные доли за небольшую цену, затем начинают на вполне законных основаниях выживать владельцев остальной части жилья.

На самом деле сегодня существует хорошо организованный теневой бизнес: квартирами и домами завладевают, выкупая их части и в дальнейшем вынуждая людей продать за бесценок оставшуюся жилплощадь.

«Мошеннические компании имеют в штате пять-шесть высококвалифицированных юристов, разрабатывающих «сценарий», при котором закон не нарушается»

– Какие именно существуют схемы выживания соседей из квартиры?

– Любые законные. Подчеркиваю, о прямом насилии в таких случаях речь не идет. Приведу пример. Трехкомнатная квартира в центре Киева. Одна из комнат была продана.

Новый владелец сам жить там не собирается, но сдает помещение в аренду, например, некой якобы благотворительной организации, оказывающей помощь бездомным, наркоманам и алкоголикам.

Уже через несколько дней квартира превращается в проходной двор, причем «сердобольные» арендаторы постоянно оставляют на ночлег бомжей, которые желают помыться, воспользоваться санузлом, приготовить нехитрую снедь на общей кухне.

Другой вариант: комнату снимает радикальная политическая группа, постоянно проводящая там собрания и митинги. Нередко часть жилья за смешную сумму сдают компании студентов или полулегальных рабочих из Юго-Восточной Азии или Африки. Такие договоры аренды могут быть оспорены в суде, но на это уходит много сил и времени.

Не меньшей популярностью пользуется схема «капитальное строительство». Допустим, семья жила в двухэтажном доме. Сын продал свою долю — две комнаты на верхнем этаже. Новый владелец заявляет, что у него протекает потолок, и затевает капитальный ремонт крыши.

Кровлю разбирают и… на этом работы приостанавливаются. Объяснить простой можно чем угодно, хоть тем же отсутствием денег. А тут наступают холода, выпадает снег. Новый владелец не появляется, крыша разобрана, жильцы нижних этажей мерзнут.

К середине зимы люди уже готовы на все.

Или в одной из комнат городской квартиры разворачивается ремонт: срываются полы, сбивается со стен штукатурка, по всей квартире распространяется пыль и грязь, туда-сюда снуют рабочие. Затем псевдоремонт замораживается, хотя рабочие периодически продолжают бесцеремонно ходить туда-сюда, не давая хозяевам расслабиться и привести квартиру в порядок.

Естественно, в таких условиях остальные совладельцы чувствуют себя, мягко говоря, неуютно. В какой-то момент они уже готовы уехать из этой квартиры. Вот тогда и возникает «выгодное» предложение от нового совладельца, имеющего приоритетное право на покупку всего жилья. Конечно, найти альтернативного покупателя в таких условиях почти невозможно.

Ведь вряд ли какой-либо здравомыслящий человек по своей воле купит комнату в квартире, превращенной в ночлежку или стройплощадку. Есть еще один нюанс. Практика показывает, что в такой ситуации чем дольше длится конфликт, тем больше сторона, желающая заполучить всю недвижимость, вкладывает в это денег. Ведь не секрет, что «массовке», тем же бомжам, надо платить.

И с увеличением расходов уменьшается сумма, на которую могут рассчитывать остальные собственники недвижимости. Квартирные рейдеры, начиная процесс захвата, рассчитывают на определенный срок, например, на один-два месяца. Не заполучив жилье быстро, впоследствии они все свои затраты вычтут из суммы, которую готовы заплатить совладельцам.

Если жильцы дома с разобранной крышей сразу не захотят продать свою часть недвижимости за 100 тысяч долларов, то после зимовки без кровли они, скорее всего, согласятся и на 50 тысяч.

– Но ведь, чтобы прокручивать такие схемы, нужно хорошо знать законы.

– В том-то и дело. За это не берутся одиночки-любители.

Группы, занимающиеся таким, с позволения сказать, бизнесом, имеют в штате пять-шесть высококвалифицированных юристов, которые разрабатывают «сценарий», а затем консультируют исполнителей, как себя вести, чтобы ни на йоту не нарушить закон и не дать жильцам квартиры шанса на получение помощи от суда или правоохранителей. Не говоря уже о том, что вся документация оформлена безукоризненно с точки зрения закона.

– Какие документы необходимы при продаже комнаты в коммунальной или приватизированной квартире?

– В первую очередь — нотариальное подтверждение уведомления сособственников о продаже и доказательство их нежелания участвовать в сделке. В остальном пакет мало чем отличается от стандартного, подаваемого при продаже всей квартиры.

Потребуются: правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизационное свидетельство, дарственная и так далее), справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект, справка из жэка «форма Ь 3» с указанием, кто прописан в данной части квартиры, паспорта, идентификационные коды всех собственников, разрешение опекунского совета в случае, если в семье есть несовершеннолетние.

– На что нужно обратить внимание добропорядочному покупателю, решившему купить комнату?

– По моему мнению, сегодня люди практически не покупают отдельные комнаты. Еще в середине и конце девяностых годов прошлого века многие шли на это из-за финансовых проблем. Сейчас такое бывает очень редко. Да и все объявления о продаже комнаты в первую очередь отслеживают квартирные рейдеры.

Кстати, при нынешних ценах это даже экономически невыгодно. Цена комнаты в «хрущевке» на столичных Нивках соизмерима с ценой нормальной однокомнатной квартиры в Борисполе или Броварах. Продавец желает получить максимальную цену, чтобы купить хотя бы «гостинку» на окраине.

Соответственно покупатель, имеющий такую сумму, лучше приобретет ту же «гостинку» или квартиру в пригороде, чем отдаст деньги за комнату с соседями.

Вот тогда-то и появляются рейдеры, которые, оценив привлекательность квартиры (например, она в центре или рядом с метро) и убедив продавца в бесперспективности его затеи, предлагают свою цену или даже находят ему вариант покупки жилья где-нибудь за чертой города.

– Кому, кроме мошенников, может быть выгодна продажа не всей квартиры, а лишь одной комнаты?

– Никому. В ситуации с продажей части квартиры теряют все. Тот, кто реализует, как правило, вынужден соглашаться на цену ниже рыночной. Тот, кто остается, получает в своем доме, где он привык чувствовать себя хозяином, в лучшем случае постороннего человека, а в худшем и наиболее распространенном — перекупщиков, которые будут делать все возможное, чтобы выжить людей из их квартиры.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/40766-prodav-chast-svoej-kvartiry-chelovek-riskuet-vskore-lishitsya-vsego-zhilya

Можно ли продать свою долю в квартире — все тонкости этого вопроса

Продать свою часть квартиры

Такой вопрос, как правило, возникает в крупных городах, когда количество совладельцев достигает трех, а то и семи человек.

Более того, собственники могут являться абсолютно чужими людьми друг другу. Это может стать основной причиной, по которой многие ищут, как правильно продать долю в вашем расположении.

Начальная стадия

С чего следует начинать? Для инициализации процесса продажи необходимо предварительно выполнить ряд процедур.

Реализовать или сделать простой ремонт помещения невозможно без согласия других владельцев. Поэтому продажа квартиры по долям или сдача в аренду может быть разрешена лишь с письменного согласия остальных.

После приватизации своей доли, вы имеете полное право распоряжаться таким имуществом.

Кроме того, она может быть выражена дробно. Это означает, что в целом жилье с несколькими собственниками, у каждого будет своя часть или даже комната. Хотя даже в таком случае каждый имеет возможность воспользоваться помещениями общего пользования: кухней, ванной комнатой или кладовой.

Процесс оформления

С чего начать продажу доли в квартире? Все документы официально заверяются у нотариуса.

Устные договоренности в таком вопросе просто неприемлемы, так как документ является гарантией, что в случае судебного разбирательства справедливость будет на вашей стороне.

Ведь, как это часто бывает, совладельцы могут не прийти к разумному решению, что влечет длинный процесс выяснений отношений.

Как правило, иск обычно подают именно те особи, которые наиболее заинтересованы в долевом разделении наследства. Единственный минус – это долгий процесс разбирательства, который может затянуться на неопределенный срок.

В наследство может достаться очень выгодное преимущество: доля в квартире, долей в квартире может быть много, а значит и количество собственников пропорционально им. В таком деле, как правило, возникают множество разногласий.

В любом случае всегда оставайтесь человеком, ведь именно хорошее отношение к окружающим поможет совершить желаемую сделку.

Продажа

Как продать долю в приватизированной квартире? Каждый владелец своей части в праве ее реализовать.

 Процедура имеет одну тонкость: перед тем как искать клиента для сделки, вы обязаны предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам.

Следуя закону, владелец должен в письменной форме сообщить, о своем решении реализовать часть, предложив выкуп доли в приватизированной квартире. В предложении вы указываете предпочитаемую стоимость и технические характеристики помещения.

Каждый собственник имеет в наличии один месяц, чтобы принять решение. В случае игнорирования отказ будет принят автоматически.

Полезный совет: отправляйте все необходимое заказным письмом. В таком случае у вас на руках остается документ, подтверждающий отправку письма.

Это позволит избежать неприятностей во время судебного разбирательства, когда один из участников наследства утверждает, что указанное письмо не было отправлено. Кому будет приятно такое общение? Поэтому решайте свои проблемы мирным путем как можно быстрее.

Необходимые сведения

Многие задаются вопросом: можно ли продать долю в квартире, если совладельцы выступают против? Большинство ошибочно считает, что мнение соседей может помешать процессу реализации.

Единственное, что каждый владелец должен сделать по отношению к другим собственникам – сообщить о своем намерении и предложить покупку своей части.

В случае отказа или несогласия, они не имеют никакого юридического права запретить вам такие действия. После одного календарного месяца вы имеете полное право распоряжаться имуществом, как захотите.

Единственный нюанс, который нужно всегда помнить, реализовывать приватизированную квартиру необходимо строго по указанной цене в письме-уведомлении. Если вы нарушили это условие, участники долевого имущества вправе оспорить вашу сделку в суде.

Более того, в случае изменения хозяину части необходимо заново повторить процедуру с отправкой письма и указать новую цену.

Обходной путь

Существует некоторая хитрость, которая позволяет обойти процедуру уведомления совладельцев о продаже. Вместо договора о купли-продажи предприимчивые особи оформляют дарственную, о которой не нужно в письменной форме сообщать остальным.

Оформление дарственной – это выгодно: процесс обойдется гораздо дешевле.

Правда и здесь нужно знать все нюансы. Если вы дарите часть человеку, который не состоит в родственных связях с вами, то такое решение смогут оспорить остальные хозяева. В принципе, скрыть факт, что такое жилье будет продаваться – довольно нетрудно, а вот доказать родственные связи не составит труда.

Выходом из ситуации станет соглашение с покупателем о процедуре выплат: реализацию можно осуществить при условии отсрочки платежа или в рассрочку. Речь не идет о том, как быстро это сделать. Этот способ для тех, кто твердо заявил себе, хочу заработать больше. Таким образом, можно эффективно использовать свой потенциал в роли наследника.

Все зависит от того, на каких условиях будет проходить сделка. Если вы решили сделать это тайно, убедитесь, что вам попался надежный клиент. Хотя в таком случае вероятность возникновения разногласий только увеличивается.

Несовершеннолетний владелец: что делать?

В этом вопросе все зависит от того, является ли несовершеннолетняя особа собственником жилья или нет. В случае попытки продать приватизированную часть такой персоны, необходимо сперва получить все разрешения от специальных органов опеки.

Процедура одинаковая: будет требоваться письменное предложение покупки своей части в квартире другому собственнику, адресованное родителям несовершеннолетнего или его опекунам.

Прежде чем продать часть квартиры несовершеннолетнего, родители обязаны получить согласие в учреждении органов опеки.

Нужно представить доказательства, что условия проживания данной особи ни в коей мере не ухудшатся, а новый дом будет таким же по площади, как и проданный. В таком случае, органы опеки потребуют документы на недвижимость, которую вы планируете покупать взамен. Бывают случаи, когда вместо бумаг требуют открыть счет на имя такого гражданина, или иные типы доказательств.

Альтернативный способ

Правом распоряжаться собственностью обладает каждый, даже если это неизолированная комната.

По закону разрешено реализовывать часть однокомнатного жилья. Единственное на практике – это довольно сложное задание. Продажа доли в квартире, которая составляет меньше половины всей площади – практически нереальна, тем более цена будет довольно низкой.

Легкий путь — договориться с другим совладельцем, а в случае его несогласия решать через суд.

В вопросе, как продать половину квартиры все обстоит легче. Гораздо проще найти покупателя, кому можно продать и который согласится на поставленные условия.

Но для начала следует помнить: все полученное имущество в обязательном порядке надо приватизировать.

Возможные трудности

Специалисты утверждают, в вопросе, как продать долю в квартире могут возникнуть множество проблем.

Порой собственники путают возможность преимущественной покупки другой части с разрешением на реализацию. Более того, некоторые намеренно уклоняются от ответа на письма, делая возможность сделки нереальной из-за отсутствия их официального отказа.

Гражданский кодекс, к сожалению, не способен повлиять на решение таких трудностей. Закон гласит, что заставить других владельцев реализовать свою часть – нелегально, так как данные действия будут рассматриваться как незаконное посягательство на частную собственность.

Полезный совет может быть следующего характера: решайте все проблемы мирно, ведь только так можно прийти к наилучшему решению. Выбор покупателя между несколькими участниками наследства вы совершаете самостоятельно.

Анализ стоимости

Решив проблемы с оформлением документов, стоит узнать примерную стоимость недвижимости, чтобы продать максимально выгодно. На цену могут влиять следующие факторы:

  1. Количество помещений.
  2. Месторасположение дома и отдаленность от транспортных коммуникаций.
  3. Площадь жилья.
  4. Рыночная стоимость.

Владелец самостоятельно определяет желаемую стоимость, хотя цена все равно будет гораздо ниже полной рыночной стоимости.

Следует быть готовым к любым трудностям в этом сложном деле, чтобы выгодно продать долю квартиры.

Минусы

Первый минус – это довольно заниженная цена, которая служит некой компенсацией за проживание с чужими людьми.

Порой случается, что продажа доли в приватизированной квартире становится причиной несогласия других собственников, которые могут всячески препятствовать нормальному проживанию вплоть до смен замков на дверях.

Конечно же, суд станет на сторону потерпевшего, а вот для покупателя продаваемый дом может обратиться настоящим адом.

Именно это и влияет на предоставление скидки заинтересованному человеку, который в худшем случае столкнется с возможными конфликтами. Задаваясь вопросом, могу ли я продать долю от жилья без лишних конфликтов, в первую очередь оцените все вероятности.

Изменения в 2017

Реализация части жилого помещения – это довольно обычная вещь для рынка недвижимости, которая требует особой внимательности и терпения. Все также нужно уведомить жильцов или владельцев о намерения в письменной форме. Процедура происходит без изменений.

Но следует напомнить, что в случае нарушения вами предписаний или законов в процессе оформления, приватизации или процедуры оповещения, совладельцы имеют полное право начать судебное разбирательство и получить полное право на всю собственность.

Как продать долю в имуществе? Можно сделать следующий вывод: осуществить такое желание – это реально, но, как и в любом деле, необходимо всегда быть готовым к любым ситуациям.

Выполнять все предписания гражданского кодекса, беспрекословно следовать закону и нотариально заверять всю документацию – вот способ избежать неприятностей и финансовых потерь.

Обязательно ознакомьтесь со всеми законными процедурами, которые способны дать вам преимущество в этом вопросе.

Хотеть не всегда означает мочь, поэтому всегда будьте максимально любезны, чтобы любая сделка прошла гладко и быстро.

Источник: https://rieltor.today/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Собственная доля – Как продать часть дома или квартиры

Продать свою часть квартиры

Aвтор: Юлия КОРНИЛОВА

У жилья, как и у любой другой собственности, может быть не один владелец, а несколько. Люди приватизируют на несколько человек свои квартиры, наследуют их частями и в результате возникает долевая собственность. При этом владелец доли в квартире или доме имеет полное право продать или обменять ее в любой момент. Однако сам процесс продажи подчинен определенным нормам и правилам.

«Сделки по купле-продаже доли в квартире или доме – явление не самое распространенное, тем не менее, встречающееся на рынке жилой недвижимости. На практике достаточно ситуаций, когда люди вынуждены прибегать к подобного рода сделкам.

Например, взрослый сын-собственник женился, а родители не хотят разъезжаться, либо в право наследства вступили сразу несколько родственников, или при разводе один из бывших супругов хочет продать свою долю в квартире.

Как правило, к продаже долевой части квартиры или дома приводят либо жизненные трудности, либо это попытка улучшить свои жилищные условия», – комментирует руководитель отдела продаж АН «Новая жизнь» Сергей Талагаев.

Если необходимость продажи доли все-таки возникла, то ее владельцу следует знать и соблюдать определенные правила. Так, продать общедолевую собственность можно, но преимущественное право покупки предоставляется другим сособственникам этой квартиры.

Поэтому, если человек решается на продажу своей доли квартиры, то первое, что он должен сделать, – это известить об этом остальных сособственников и предложить им первоочередное право выкупа. Гражданский кодекс предусматривает обязательное письменное извещение в течение месяца.

Если же этого не было сделано, сособственники имеют право подать иск в суд. В случае, если сособственники откажутся от покупки или вообще ничего не ответят (по умолчанию) в течение месяца, то тот, кто хотел продать свою долю, может продавать ее кому хочет (третьим лицам).

При продаже доли следует учитывать, как формируется ее стоимость.

Продажа происходит по рыночной цене, но сумма от продажи доли в квартире значительно меньше, чем деньги, полученные за эту долю в результате продажи всей квартиры целиком и разделения полученных средств между собственниками в соответствии с размером их долей. «Поэтому всегда выгоднее продать квартиру целиком», – отмечает Сергей Талагаев.

Все выше сказанное относится к продаже доли в общей долевой собственности, т.е. когда один из собственников наряду с остальными собственниками пользуется всей квартирой или домом.

Однако возможен вариант, когда общая долевая собственность прекращается (в основном это касается продажи части жилого дома), а вместо нее возникает собственность на части жилого дома по отдельности, независимые друг от друга, которые впоследствии возможно продавать как самостоятельный объект. На юридическом языке это называется выделение доли в натуре.

«Самостоятельная» доля
«Продать часть дома возможно лишь после предварительного раздела объекта.

Реальный раздел дома по фактическому пользованию возможен только при технической и правовой возможности и может произойти лишь в том случае, если эти части будут отвечать всем признакам, характеризующим «жилое» помещение», – поясняет юрист юридической фирмы «РБЛ» Елена Калашникова.

Жилищный кодекс устанавливает следующие признаки жилого помещения: изолированность – жилое помещение должно быть отдельным и ограниченным пространством от других жилых помещений; принадлежать к категории недвижимых объектов – жилое помещение представляет собой строение (здание), перемещение которого на другое место невозможно без ущерба для его назначения; пригодность для проживания – жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Также раздел не должен привести к нарушению прав и законных интересов других правообладателей.

«Если порядок пользования домом уже сложен, и каждый участник общей долевой собственности пользуется изолированной частью дома с отдельным входом, то по взаимному согласию составляется соглашение о разделе дома, в последующем по данному соглашению будет необходимо зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе на отдельные части дома. В случае если согласия о способе и условиях раздела общего имущества не достигнуто, участник общей долевой собственности может в судебном порядке требовать выдел в натуре своей доли либо раздела общего имущества», – разъясняет Елена Калашникова.

Регистрации соглашения о разделе дома в натуре предшествует сбор необходимых документов, подаваемых вместе с соглашением в регистрирующий орган.

В самом соглашении в обязательном порядке указываются все собственники, их доли и то обстоятельство, что прекращается право общей долевой собственности и иные необходимые для регистрации данные. С этим соглашением необходимо обратиться в БТИ, где составляются отдельные технические паспорта на каждую часть жилого дома.

В дальнейшем на основании технических паспортов объекты ставятся на кадастровый учет в ФБУ «Кадастровая палата». Основанием для регистрации части жилого дома будут являться соглашение о разделе и кадастровые паспорта на каждую часть дома.

После получения свидетельства о праве собственности на часть дома эту часть можно смело продавать. Для этого вместе с покупателем необходимо обратиться в органы регистрации. Единственный документ, который понадобится, – договор купли-продажи части дома.

При невозможности выдела доли в натуре компенсация за стоимость доли может определяться соглашением сособственников, а при недостижении соглашения размер такой компенсации устанавливается судом по иску выделяющегося сособственника.

«На сегодняшний день критерии, по которым определяется размер компенсации, определены Верховным судом РФ применительно к жилому дому. Чтобы интересы выделяющегося сособственника не были ущемлены, компенсация должна соответствовать реальной, рыночной стоимости имущества на момент разрешения спора.

При определении компенсации должны учитываться все имеющие значение факторы: объяснения сторон, отчет оценщика, заключение экспертов, а также все обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки, такие, как имеющиеся удобства, местоположение жилого помещения», – заключает Елена Калашникова.

Источник www.online.ru

Мы рекомендуем
Произвесту оценку наследуемого имущества в оценочной компании Аплайн Быстро и качественно! Большой опыт работы с нотариусами. Удобное расположение на м. Юго-Западная. Тел. (495) 724-75-82
Вопрос-ответ
Вы спрашиваете, специалисты отвечают

Источник: http://www.enasled.ru/docs/494.html

Как продать квартиру, если один собственник против?

Продать свою часть квартиры

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

Продажа части квартиры

Продать свою часть квартиры

Как осуществляется продажа квартиры? Что делать, если на жилплощади прописаны дети? Какие действия предпринимать, если владелец квартиры сменил фамилию? Деталей проведения сделок очень много, и мы хотим осветить их, чтобы у вас не возникло проблем в любой из перечисленных ситуаций.

Сразу следует оговориться: разделяйте понятие продажи комнаты в общежитии и комнаты в коммунальной квартире.

Кстати, предложение о продаже комнаты в общежитии появилось после того, как на законодательном уровне было разрешено приватизировать такой тип жилья.

Если речь идет о продаже комнаты в общежитии, то она будет осуществляться практически по такому же принципу, как и самостоятельная квартира – вам понадобятся документы на конкретный объект недвижимости, в которых будет указываться, что вы имеете право на «комнату № «N», имеющую фактический адрес «Y».

Продажа комнаты в коммуне предполагает иную ситуацию – у вас на руках находятся документы, подтверждающие ваше владение долей в квартире. Т.е.

квартира находится в совместном владении у всех собственников, которые обладают правоустанавливающими документами.Изначально, каждый, кто включен в долю владения, имеет преимущественное право выкупа вашей доли.

Если же покупателем является человек, не относящийся к владельцам этой жилплощади, то вам нужно будет собрать дополнительный пакет документов:

  • Получить отказ в письменной форме от каждого из владельцев о выкупе вашей доли. Это бывает сделать крайне сложно, особенно, если держателей недвижимости много.
  • Можно обратиться к нотариусу, переложив на него право отослать каждому собственнику письмо с предложением выкупить вашу долю. Если по истечении месяца не будет получено согласие на сделку, вы можете заняться продажей вашей доли на условиях, которые ничуть не хуже, чем для собственников.
  • Конечно, вы можете просто продать свою долю, не уведомляя никого из совладельцев о факте продажи. Но в этом случае вы рискуете получить иск о переводе права собственности. Некоторые идут этим путем, но это случается весьма редко, так как для инициации процесса нужно внести на депозит сумму, за которую была продана доля в недвижимости.

В любой из ситуаций надо сделать одну важную вещь – здраво оценить свои возможности, а также предусмотреть реакцию собственников, учтя их возможности с точки зрения финансов. Случается, что принцип оказывается важнее, чем сумма, необходимая для начала процесса.

Чтобы обойти систему получения отказов от владельцев, некоторые риелторы используют схему с дарением недвижимости. Итогом становится притворная сделка, которая, по своей сути, противоречит законодательству. Этот шаг владельцы доли в квартире совершают строго на свой страх и риск.

Список документов для продажи доли квартиры

Чтобы произвести сделку продажи, вам нужно собрать следующие документы:

  1. Правоустанавливающие документы на недвижимость, в которых будет содержаться решение о регистрации права собственности.
  2. Вам понадобится свидетельство, распоряжение о приватизации и техпаспорт, если комната была приватизирована и не отчуждалась.
  3. Нотариус затребует у вас паспорт и ИНН. При этом, проверьте актуальность вашего паспорта – на 25 и 45 лет в него должны быть вклеены фотографии. Иначе сделка будет недействительна до тех пор, пока вы не совершите необходимые действия с паспортом.
  4. Если продавец состоит в браке, понадобится предоставить паспорт и ИНН второй половинки. Если же супруг(а) не может присутствовать при заключении сделки, заблаговременно оформите у нотариуса согласие на сделку, так как этот документ будет являться одним из основополагающих для законности сделки.
  5. Если одним из владельцев недвижимости является ребенок, не достигший 18 лет, вам дополнительно понадобится получить согласие от органов опеки и попечительства об отчуждении. Примите к сведению: процедура весьма долгая, и достаточно бюрократизированная. Как правило, согласие на проведение сделки можно получить при условии, что на имя ребенка будет куплен другой объект, имеющий условия проживания не хуже, чем в продаваемой недвижимости.
  6. Понадобится предоставить справку о составе семьи. Если в списке присутствуют несовершеннолетние, будьте готовы предоставить тут же справку, о которой шла речь в предыдущем пункте.

Важно: все 3 документа являются в совокупности вашими правоустанавливающими бумагами, и отсутствие одного делает невозможным проведение сделки – придется восстанавливать утерянную справку.

Если комната приобреталась посредством схемы «биржевого договора», то, возможно, вам придется обратиться в суд для того, чтобы подтвердить право собственности.

Но это требуется не всегда, и о том, является ли приведенная ситуация вашим случаем, лучше уточнять у нотариуса.

Кстати, даже развод не является основанием для игнорирования мнения супруга(и), если право собственности на объект сделки было получено в браке. Поэтому вам придется все равно получать согласие на отчуждение у бывшего супруга(и).

Существует несколько ситуаций, в которых не понадобится согласие вашей второй половинки:

  • недвижимость была приобретена до брака на собственные средства владельца,
  • объект был получен в наследство или дар в период действия брака,
  • приватизирован во время брака.

Существуют и другие условия, однако, они более редки, и о них лучше уточнять у юриста.

Источник: https://od.van.ua/news/articles/prodazha-chasti-kvartiry/

Правовая помощь
Добавить комментарий