Сколько раз застройщик может вносить изменения в проектную декларацию строительства?

Разъяснение вопроса об обязанности застройщика по предоставлению в Службу и размещению в сети Интернет проектной декларации | Портал Иркутской области

Сколько раз застройщик может вносить изменения в проектную декларацию строительства?
23.03.

2017

В связи с часто поступающим вопросом от застройщиков: «обязан ли застройщик, который до 1 января 2017 был вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию (если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств) в обязательном порядке размещать проектную декларацию и изменения в нее в сети Интернет» Служба публикует соответствующее разъяснение.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон): проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона – контролирующий орган.

Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Таким образом, в настоящее время застройщик может не публиковать свою проектную декларацию, если он привлекает деньги без размещения рекламы в СМИ. Но в этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу по его требованию.

Как видно из содержания Федерального закона (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон») подобных исключений для застройщиков, привлекающих средства без размещения рекламы в СМИ, не предусмотрено.

В силу части 1 статьи 3.1 Федерального закона, застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» своего официального сайта.

На официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена в том числе проектная декларация (пункт 3 части 2 статьи 3.1 Федерального закона).

Указанная информация подлежит размещению на официальном сайте застройщика в течение пяти рабочих дней после дня получения заключения контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона. Фотоматериалы подлежат размещению на официальном сайте застройщика ежемесячно (часть 3 статьи 3.1 Федерального закона).

Таким образом, с начала 2017 года, всем без исключения застройщикам, привлекающим средства дольщиков, предписывается создать собственные интернет-сайты, на которых они обязаны будут размещать в открытом доступе информацию о себе и проекте строительства.

В отношении распространения данного требования на размещение проектной декларации, которую не требовалось опубликовывать до 1 января 2017 года, полагаем необходимым руководствоваться следующим:

Как видим, проектную декларацию и документы застройщики должны будут разместить на своем сайте в пятидневный срок с момента получения заключения контролирующего органа о соответствии ее предъявляемым требованиям (часть 3 статьи 3.1 Закона Федерального закона).

В свою очередь, чтобы получить такое заключение, застройщик направляет проектную декларацию в контролирующий орган (в Службу) до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

То есть, момент опубликования проектной декларации приурочен к исполнению обязанности застройщиком по направлению декларации и получению заключения контролирующего органа (Службы).

В редакции Федерального закона, действующей до 01.01.2017 (до вступления в силу данной обязанности) действовало правило о представлении застройщиком проектной декларации в контролирующий орган (часть 2 статьи 19 Федерального закона).

Полагаем, что если ранее застройщиком во исполнение данной нормы уже была представлена проектная декларация в контролирующий орган, то формальные основания для опубликования такой информации после вступления в силу рассматриваемых изменений отсутствуют.

Вместе с тем, застройщик обязан вносить по мере необходимости в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (часть 4 статьи 19 Федерального закона).

Данные изменения подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в контролирующий орган.

Кроме того, ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату (часть 5 статьи 19 Федерального закона). Указанные изменения также обязательны к размещению на официальном сайте застройщика (часть 6 статьи 19 Федерального закона).

Учитывая неизбежность внесения изменений в первоначальную проектную декларацию и необходимость их размещения на официальном сайте (что с 01.01.2017 касается абсолютно всех застройщиков), полагаем, что опубликования всей первоначальной проектной декларации в связи с необходимостью внесения в нее изменений не избежать.

Следовательно, первоначальную проектную декларацию по строительству объектов, необходимо привести в соответствие с новыми требованиями (по утвержденной форме).

См. также  Обязанность застройщиков по предоставлению в Службу и размещению в сети Интернет проектной декларации >>>

Источник: https://irkobl.ru/sites/stroynadzor/news/232424/?print=y

Выдача заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона №214-ФЗ

Сколько раз застройщик может вносить изменения в проектную декларацию строительства?

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) Комитетом по строительству, должностными лицами Комитета по строительству, государственными гражданскими служащими Комитета по строительству в ходе предоставления государственной услуги. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не исключает возможность обжалования решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) в ходе предоставления государственной услуги, в судебном порядке. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не является для заявителя обязательным.

Заявитель может обратиться с жалобой в том числе в следующих случаях:

  • нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении государственной услуги;
  • нарушение срока предоставления государственной услуги;
  • требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги;
  • отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги, у заявителя;
  • отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
  • затребование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы,
  • не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
  • отказ Комитета по строительству, должностного лица Комитета по строительству, государственного гражданского служащего Комитета по строительству в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений.

В случае если жалоба подается через представителя заявителя, также представляется документ, подтверждающий полномочия на осуществление действий от имени заявителя.
В качестве документа, подтверждающего полномочия на осуществление действий от имени заявителя, может быть представлена:

  • оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность (для физических лиц);
  • оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность, подписанная руководителем заявителя или уполномоченным этим руководителем лицом (для юридических лиц);
  • копия решения о назначении или об избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени заявителя без доверенности.

Жалоба может быть подана заявителем:

При личном приеме заявителя в письменной форме на бумажном носителе в Комитете по строительству, в месте предоставления государственной услуги (в месте, где заявитель подавал запрос на получение государственной услуги, нарушение порядка предоставления которой обжалуется, либо в месте, где заявителем получен результат указанной государственной услуги).

Время приема жалоб совпадает со временем предоставления государственных услуг.

Жалоба в письменной форме может быть также направлена по почте.

В случае подачи жалобы при личном приеме заявитель представляет документ, удостоверяющий его личность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В электронной форме в Комитет по строительству, с использованием сети Интернет, официального сайта Комитета по строительству, через Портал, через федеральный Портал.

При подаче жалобы в электронной форме документы могут быть представлены в форме электронных документов, подписанных электронной подписью, вид которой предусмотрен законодательством Российской Федерации, при этом документ, удостоверяющий личность заявителя, не требуется.

Жалоба может быть подана заявителем через МФЦ. При поступлении жалобы МФЦ обеспечивает ее передачу в Комитет по строительству в порядке и сроки, которые установлены соглашением о взаимодействии между МФЦ и Комитетом по строительству, но не позднее следующего рабочего дня со дня поступления жалобы.

Жалоба на нарушение порядка предоставления государственной услуги, поданная через МФЦ, рассматривается Комитетом по строительству. При этом срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в Комитете по строительству.

Жалоба на решения и действия (бездействие) Комитета по строительству, его должностных лиц, государственных гражданских служащих рассматривается Комитетом по строительству.

Жалобы на решения, принятые руководителем Комитета по строительству, подаются вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, непосредственно координирующему и контролирующему деятельность Комитета по строительству в соответствии с распоряжением Губернатора Санкт‑Петербурга от 12.11.2014 №14‑рг «О распределении обязанностей между вице‑губернаторами Санкт‑Петербурга», или в Правительство Санкт‑Петербурга.

В случае если жалоба подана заявителем в орган, в компетенцию которого не входит принятие решения по жалобе, в течение трех рабочих дней со дня ее регистрации указанный орган направляет жалобу в уполномоченный на ее рассмотрение орган и в письменной форме информирует заявителя о перенаправлении жалобы.

При этом срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы
в уполномоченном на ее рассмотрение органе.

Жалоба должна содержать:

  • наименование Комитета по строительству, должностного лица Комитета по строительству либо государственного гражданского служащего Комитета по строительству, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
  • фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
  • сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) Комитета по строительству, должностного лица Комитета по строительству либо государственного гражданского служащего Комитета по строительству;
  • доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) Комитета по строительству, должностного лица Комитета по строительству либо государственного гражданского служащего Комитета по строительству. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

Заявитель имеет право на получение информации и документов, необходимых для обоснования и рассмотрения жалобы.

Жалоба, поступившая в Комитет по строительству, подлежит регистрации не позднее следующего рабочего дня со дня ее поступления.

Жалоба подлежит рассмотрению должностным лицом, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее регистрации, если более короткие сроки рассмотрения жалобы не установлены Комитетом по строительству.

В случае обжалования отказа Комитета по строительству, должностного лица Комитета по строительству в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.

По результатам рассмотрения жалобы Комитет по строительству принимает одно из следующих решений:

  • удовлетворяет жалобу, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных Комитетом по строительству опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга, а также в иных формах;
  • отказывает в удовлетворении жалобы.

При удовлетворении жалобы Комитет по строительству принимает исчерпывающие меры по устранению выявленных нарушений, в том числе по выдаче заявителю результата государственной услуги, не позднее пяти рабочих дней со дня принятия решения, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

В ответе по результатам рассмотрения жалобы указываются:

  • наименование Комитета по строительству, должность, фамилия, имя, отчество (при наличии) его должностного лица, принявшего решение по жалобе;
  • номер, дата, место принятия решения, включая сведения о должностном лице, решение или действие (бездействие) которого обжалуется;
  • фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование заявителя;
  • основания для принятия решения по жалобе;
  • принятое по жалобе решение;
  • в случае если жалоба признана обоснованной, — сроки устранения выявленных нарушений, в том числе срок предоставления результата государственной услуги;
  • сведения о порядке обжалования принятого по жалобе решения.

Ответ по результатам рассмотрения жалобы подписывается уполномоченным на рассмотрение жалобы должностным лицом Комитета по строительству.

По желанию заявителя ответ по результатам рассмотрения жалобы может быть представлен не позднее дня, следующего за днем принятия решения, в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного на рассмотрение жалобы должностного лица и (или) Комитета по строительству, вид которой установлен законодательством Российской Федерации.

В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 5.63 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, или признаков состава преступления должностное лицо, уполномоченное на рассмотрение жалоб, незамедлительно направляет имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Комитет по строительству отказывает в удовлетворении жалобы в следующих случаях:

  • наличие вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда по жалобе о том же предмете и по тем же основаниям;
  • подача жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
  • наличие решения по жалобе, принятого ранее в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы.

Комитет по строительству вправе оставить жалобу без ответа в следующих случаях:

  • наличие в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;
  • отсутствие возможности прочитать какую‑либо часть текста жалобы, фамилию, имя, отчество (при наличии) и (или) почтовый адрес заявителя, указанные в жалобе.

В случае оставления жалобы без ответа по основаниям, указанным в абзаце втором настоящего пункта, Комитет по строительству сообщает заявителю, направившему жалобу, о недопустимости злоупотребления правом.

В случае оставления жалобы без ответа по основаниям, указанным в абзаце третьем настоящего пункта, Комитет по строительству в течение семи дней со дня регистрации жалобы сообщает об этом заявителю, направившему жалобу, если его наименование, фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению.

Порядок обжалования решения по жалобе

Решение, принятое по результатам рассмотрения жалобы, может быть обжаловано вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, непосредственно координирующему и контролирующему деятельность Комитета по строительству в Правительство Санкт‑Петербурга, а также в суд, в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством.

Вице‑губернатор Санкт‑Петербурга, непосредственно координирующий и контролирующий деятельность Комитета по строительству:

Смольный, Санкт‑Петербург, 191060;

E‑mail: albin@vg.gov.spb.ru;

Телефон: +7(812)576‑4866

Правительство Санкт‑Петербурга:

Смольный, Санкт‑Петербург, 191060;

E‑mail: gov@gov.spb.ru;

Телефон: +7(812)576‑60‑94.

Информирование заявителей о порядке подачи и рассмотрения жалобы на решения и действия (бездействие) Комитета по строительству, его должностных лиц, государственных гражданских служащих осуществляется посредством размещения информации на Портале.

Консультирование заявителей о порядке обжалования решений и действий (бездействия) осуществляется также по телефонам, адресам электронной почты, а также при личном приеме.

Источник: https://gu.spb.ru/386779/

Что изменилось в проектной декларации в 2017 году?

Сколько раз застройщик может вносить изменения в проектную декларацию строительства?

С 2017 года объем информации, содержащийся в проектной декларации трансформировался в связи с изменениями Закона №214-ФЗ. Раньше описание строящегося объекта могло уместиться на 10-30 страницах документа. Теперь же дольщикам придется перечитывать гораздо более объемные документы, количество страниц в которых порой сравнимо с томиком «Войны и мира».

Теперь, чтобы получить исчерпывающую информацию о строящемся доме или будущей квартире, дольщику придется иметь дело с проектными декларациями, текст которых может достигать 100 и более страниц. При этом описание самого строящегося объекта начинается с девятого раздела.

Форма проектной декларации утверждена Приказом Минстроя РФ от 20.12.2016 года №996/пр. Даже незаполненный шаблон документа насчитывает 21 лист. Чтобы изучить заполненный застройщиком вариант, дольщику придется проштудировать солидный объем информации.

Совет эксперта

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения:

– касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ);

– касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату – ежеквартально (ч. 5 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ).

Все внесенные изменения подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию  (ч. 6 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ).

Недавно созданная компания с небольшой историей может уложиться в 50 страниц. Это касается и крупных девелоперов, создающих новые компании под каждый свой проект.

Те девелоперы, которые предпочитают строить исключительно под своим именем, вынуждены будут издавать декларации, содержащие 100 и более страниц.

Бывает и так, что одна проектная декларация содержит информацию о нескольких домах, и тогда ее объем может превышать все 200 страниц.

Изменения для любителей почитать

Как известно, в ходе строительства в декларации вносятся изменения.

Хорошо, если потенциальный дольщик относится к любителям почитать — это новшество как раз для него! Дело в том, что застройщика обязали вносить изменения в проектную декларацию в виде отдельного документа, сохраняя предыдущую версию. Соответственно, все последующие варианты этого документа не будут уступать предшественникам по объему.

Совет эксперта

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть Приказ Минстроя от 09.12.2016г.

№914/пр «Об утверждении требований  к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (далее «Приказ 914/пр»). Согласно п.

7 Приказа 914/пр, при внесении изменений в размещенные на официальном сайте застройщика документы (включая проектную декларацию), создается их новая версия. Все предыдущие редакции  документов сохраняются и остаются доступными для свободного ознакомления всеми пользователями.

При размещении или при изменении данных застройщик обязан фиксировать точное время, дату и содержание информации. Это же правило касается вносимых в декларацию изменений. Кроме того, компания должна обеспечить пользователям возможность определения даты и содержания размещенной и измененной информации. 

В каком виде должны вноситься изменения в проектную декларацию?

Как именно должны вноситься изменения в проектную декларацию, в каком-либо отдельном документе не сказано. Нет у застройщика и обязанности  маркировать или выделять новые положения.

Между тем, в самом конце утвержденной Приказом Минстрой РФ формы декларации, есть раздел №26: «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию».

Предполагается, что именно в нем внимательный застройщик укажет произошедшие изменения.

Если же этот пункт не заполнен, то особо терпеливому дольщику придется просмотреть и сравнить все варианты проектных деклараций, чтобы понять, как она выглядит на текущий момент.

Напрямую в законе нигде не сказано, что застройщик должен заполнить пункт № 26 проектной декларации. Однако логично предположить, что раз законодатель предусмотрел  такой раздел в утвержденной форме декларации и обязал застройщика вносить изменения в нее, то он подлежит заполнению.

Сроки начала строительства

Отныне дольщики не смогут найти информацию о сроках начала строительства объекта непосредственно в декларации нового образца.

Как сообщили в министерстве строительства Нижегородской области, в соответствии с новой формой документа, утвержденной Приказом Минстроя РФ, этой информации там не содержится.

В декларации указывают данные относительно каждого из этапов строительства: 20%, 40%, 60%, 80% готовности, получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Где же теперь можно узнать о том, когда начнут возводить дом?

По закону №214-ФЗ, данные о сроке начала строительства должны указываться на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома. Это предусмотрено ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В реальности же понять, когда именно начал строиться дом, дольщику будет непросто. Как показывает практика, редкие компании размещают на своем сайте информацию с конкретной датой и формулировкой «срок начала строительства».

Если же нужную дату на официальном сайте застройщика найти так и не удалось, информацию о сроке начала строительных работ можно получить у самого застройщика либо в ряде организаций.

Ч.5 ст.52 Градостроительного кодекса предусматривает проведение государственного надзора в процессе строительства или реконструкции объекта капитального строительства.

Со своей стороны застройщик или технический заказчик заблаговременно (но не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ на объекте) направляет извещение о начале таких работ в уполномоченные на проведение госнадзора органы:

– федеральный орган исполнительной власти;

– орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

– уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения.

По большому счету начало строительных работ определяется моментом получения разрешения на них – документа, который застройщик обязан раскрывать на сайте.

Если же рассматривать фактическую сторону вопроса, то застройщик может установить для себя прогнозируемые сроки строительства и указать их во внутренней документации, а также в договоре участия в долевом строительстве – ДДУ. Фактические сроки могут отличаться. 

Что будет если застройщик нарушил требования?

Итак, декларация стала более развернутой. С одной стороны, это «плюс» как для потенциальных покупателей, так и для профессионалов.

Теперь  практически вся обязательная информация о застройщике собрана воедино.

Дольщику сразу становится понятно, где расположена квартира (подъезд, этаж), ее площадь, размер кухни, комнат и прочих помещений. Однако осилить такой объемный документ дольщику будет непросто.

Добавила новая форма проектной декларации забот и самим застройщикам. Помимо усложнения процедуры долевого строительства, более трудозатратным стал процесс раскрытия обязательной информации. Это связано и с объемом документов и усложнением процедур/согласований с Минстроем  в рамках новых требований Закона 214-ФЗ.

К слову, за нарушение установленных требований к проектной декларации, а также за отсутствие в документе каких-либо данных застройщики рискуют не только репутацией, но и финансами.

Совет эксперта

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

В соответствии с ч.2 статьи 14.

28 КоАП РФ, опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

Равно как п.

3 этой же статьи 3 предусматривает ответственность за непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

По большому счету, для «некомпетентных» лиц ничего не изменилось: юридическая, финансовая и строительная информация, как и прежде,  выдается без расшифровок, и ее надо уметь читать.

Кроме того, следует учитывать, что Единый реестр застройщиков (та информация, которую мы видим на сайте регионального минстроя) содержит только адресные сведения о компании, соответствующие требованиям закона 214-ФЗ.

Это означает, что никакой аналитической, справочной или комментирующей информации почерпнуть из этого реестра невозможно.

Что это значит для дольщика? Только то, что он доложен либо самостоятельно изучить  проектную декларацию, изменения к ней и прочие документы застройщика, либо обратиться за консультацией к специалисту.  

Елена Карал

Источник: http://www.domostroynn.ru/statyi/obzory/chto-izmenilos-v-proektnoy-deklaracii-v-2017-godu

Проектная декларация в строительстве

Сколько раз застройщик может вносить изменения в проектную декларацию строительства?

Последнее обновление: 23.01.2019

Проектная декларация – это официальный документ Застройщика, в котором он публично раскрывает информацию о себе и о конкретном инвестиционно-строительном проекте (жилом многоквартирном доме), к которому эта декларация относится. Этот документ фигурирует на первичном рынке жилья, и является одним из ключевых для оценки проекта дольщиком.

В соответствии с законом ФЗ-214, каждый Застройщик, привлекающий деньги граждан на условиях долевого строительства, обязан заранее публиковать в СМИ (включая собственный сайт), Проектную декларацию к каждому своему строительному проекту.

Покупка квартиры в новостройке – это, по сути, инвестиция. Инвестиция в будущий результат. Проектная декларация направлена на то, чтобы дольщики (покупатели квартир в новостройке) имели максимум информации о том, куда они вкладывают и кому доверяют свои деньги.

Проектная декларация привязана к конкретному проекту долевого строительства. В составе этого проекта может быть как один жилой многоквартирный дом, так и несколько таких домов, и даже целый микрорайон (при комплексной застройке). Тем не менее, каждый жилой дом описывается в декларации отдельно (см. образец ниже).

При покупке новостройки, смотри не на цену квартиры, а на Застройщика. Что это значит – см. в отдельной заметке по ссылке.

Что включает в себя Проектная декларация Застройщика?

Проектная декларация содержит сведения о строительной компании и о строящемся объекте недвижимости, а также ежеквартально обновляемые данные о финансовом результате текущего года, дебиторской и кредиторской задолженностях Застройщика.

Форма Проектной декларации о строительстве жилого многоквартирного дома может быть произвольной, однако общие требования к ней содержатся в законе ФЗ-214 (ст. 19 – 21).

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В частности, Проектная декларация Застройщика должна содержать сведения:

  • о компании-застройщике (см. об этом шаг ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с Застройщиком»);;
  • о результатах гос. экспертизы проектной документации на строящийся дом;
  • о правах Застройщика на земельный участок;
  • о разрешении на строительство;
  • о количестве квартир в строящемся доме и описании их технических характеристик;
  • о функциональном назначении нежилых помещений строящегося дома;
  • о составе общего имущества многоквартирного дома;
  • о планируемом подключении дома к инженерным сетям;
  • о примерном графике ведения строительства;
  • о предполагаемом сроке ввода дома в эксплуатацию и перечне гос. и муниципальных организаций, участвующих в приемке дома;
  • об общей стоимости строительства и об источниках финансирования стройки (кредиты и/или собственные средства), за исключением средств, привлекаемых от дольщиков;
  • о способе обеспечения обязательств Застройщика по Договорам долевого участия (страхование ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или использование эскроу-счетов);
  • о возможных рисках проекта (финансовых, строительных и т.п.) и мерах по добровольному страхованию Застройщиком этих рисков;
  • о перечне основных подрядчиков на стройке.

Правда содержание этих пунктов каждый Девелопер может выражать более или менее подробно – на свое усмотрение. Интуитивно ощущается, что Девелопер, у которого все дела и документы в порядке, предоставит информацию о себе и о своем проекте максимально подробно.

В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри ответ здесь.

Изменения в Проектной декларации

По мере развития проекта, Девелопер может вносить изменения в свою Проектную декларацию. В этом случае, информация о внесенных изменениях должна быть опубликована на сайте строительного проекта.

Если эти изменения не ухудшают условия для Покупателя квартиры, то все хорошо. Но если такие изменения затрагивают интересы дольщиков (например, Девелопер может изменить технологию утепления и отделки фасада, или изменить количество объектов инфраструктуры), то такие сюрпризы могут дольщиков не обрадовать.

Поэтому при покупке квартиры в новостройке, перед подписанием Договора долевого участия (ДДУ),  разумно будет выяснить этот вопрос у Девелопера, и уточнить условия возврата внесенных по договору денег, в случае, если новые изменения в проекте нас не устроят.

При существенном изменении проектной документации строящегося дома, дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ) в судебном порядке, в соответствии с п.2, части 1.1., статьи 9, закона ФЗ-214.

Как происходит расторжение ДДУ по инициативе дольщика, и когда это можно сделать – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Образец Проектной декларации Застройщика можно посмотреть здесь.

Помимо Проектной декларации, каждый Застройщик при реализации строительного проекта многоквартирного дома, должен максимально полно раскрыть информацию об этом проекте (это требование закона ФЗ-214). Для этого он обязан выложить на своем сайте в свободном доступе целый ряд документов и материалов (включая фотографии стройки), которые необходимы потенциальным дольщикам для объективной оценки проекта.

Этот перечень документов показан на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с девелоперским проектом».

Как получить неустойку и другие компенсации с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – см. в этой заметке.

По закону Застройщик может не публиковать свою Проектную декларацию, если он привлекает деньги без размещения рекламы в СМИ. Но даже в этом случае Застройщик обязан представить Проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу по его требованию.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/proektnaya-deklaraciya-v-stroitelstve/

Если застройщик изменил проектную документацию, участник ДДУ может потребовать вернуть выплаченные деньги и проценты за пользование его денежными средствами

Сколько раз застройщик может вносить изменения в проектную декларацию строительства?

Проектная декларация застройщика, размещенная в сети Интернет, является официальным документом.

Одностороннее внесение в нее изменений в части, касающейся изменения такого существенного для участника долевого строительства условия договора, как срок окончания строительства, влечет за собой право участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.

Суть дела

В январе 2015 г. гражданин Д.

и ООО «Норманн ЛО» (далее — общество) заключили договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), по условиям которого общество обязалось построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и исполнения участником долевого строительства своих обязанностей по договору передать Д. однокомнатную квартиру. Гражданин Д. перечислил на счет общества сумму в размере 1,4 млн руб.

Срок ввода объекта в эксплуатацию согласно ДДУ — 31.03.2017. Договор предусмотрел обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру в течение 10 месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (то есть не позднее 31 января 2018 г.).

В конце декабря 2016 г. до наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры гражданин Д.

обнаружил, что застройщик в одностороннем порядке внес изменения в размещенную на официальном сайте проектную декларацию в части сроков передачи объекта долевого строительства. Тогда Д.

направил обществу уведомление, в котором заявил о расторжении договора участия в долевом строительстве, потребовал возврата уплаченной денежной суммы и выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Общество отказалось удовлетворить требование Д.

В результате Д. обратился в суд с иском к обществу о взыскании денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в размере 1,4 млн руб., процентов за пользование денежными средствами в размере 764 000 руб., а также компенсации морального вреда в размере 20 000 руб. и штрафа.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил требования Д. в части взыскания денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве; компенсации морального вреда и штрафа. Суд усмотрел основания для одностороннего отказа истца от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и расторжения ДДУ с даты направления обществу уведомления.

Однако в удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами Д. было отказано. Суд исходил из того, что по смыслу положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) ответственность застройщика наступает только при наличии его виновного поведения.

Между тем отказ от исполнения договора со стороны дольщика не связан с виновными действиями застройщика.

Решение суда первой инстанции поддержала апелляция.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При этом он руководствовался следующей логикой.

В соответствии с ч. 1 ст.

9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, и существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1.1 ст.

9 Закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, и существенного изменения проектной документации.

Перечни оснований как для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства, так и для расторжения договора по требованию участника долевого строительства не являются исчерпывающими и могут быть предусмотрены также другими федеральными законами либо договором.           

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии с п. 1 ст.

451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Как указано в п. 3 ст.

451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Проектная декларация застройщика, размещенная в сети Интернет, является официальным документом.

Одностороннее внесение изменений в нее в части, касающейся изменения такого существенного для участника долевого строительства условия договора, как срок окончания строительства, влечет за собой право участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.

Соответственно, у суда не имелось оснований для отказа во взыскании с застройщика процентов за пользование денежными средствами, что прямо предусмотрено ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

Более того, согласившись с правом участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора, но не взыскав с застройщика проценты за пользование денежными средствами, суды фактически вынесли противоречивые постановления.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/380672/

Правовая помощь
Добавить комментарий