Техническая ошибка в договору долевого участия (срок сдачи)

Как не подписать ДДУ на невыгодных для себя условиях – ЮК

Техническая ошибка в договору долевого участия (срок сдачи)

Несмотря на многочисленные положительные изменения на рынке долевого строительства, происшедшие за последние годы, эта сфера все еще остается довольно рискованной.

Несомненным минусом 214 ФЗ является отсутствие единой формы ДДУ, что позволяет застройщикам разрабатывать свои договоры, прописывая в них условия, невыгодные для граждан.

Большинство дольщиков не знают закона и лишь бегло просматривают документ, который им предлагает застройщик. Зачастую несоответствия обнаруживаются лишь во время приемки квартиры, когда уже ничего изменить нельзя.

Между тем, этого могло и не случиться, если бы на этапе подписания был проведен подробный анализ договора долевого участия в строительстве профессиональным юристом, который бы точно не пропустил ни одного подозрительного пункта.

Почему нужно «смотреть в оба», подписывая договор застройщиком

Сегодня закон обеспечивает более полную защиту дольщиков, нежели несколько лет назад. Особенно серьезные изменения законодательства в сторону ужесточения требований к застройщикам произошли в 2017 году. Но, тем не менее, закон не совершенен, некоторые положения 214 ФЗ допускают двоякое толкование, что в итоге отражается на судебных решениях, не всегда принимаемых в пользу дольщиков.

Безусловно, одна из главных недоработок – это право застройщиков изобретать свои формы договоров, чем они вовсю пользуются, естественно, в свою пользу.

В ДДУ для законодателя важно одно – чтобы он не противоречил действующему закону и содержал обязательные условия. В остальном застройщик не ограничен.

В результате договоры «напичканы» подводными камнями, о которые спотыкаются несведущие в юридических тонкостях граждане.

Самое обидное, что все нюансы всплывают тогда, когда дольщик идет принимать жилье, а в итоге получает совершенно не то, на что он рассчитывал. Но договор-то уже давно подписан и зарегистрирован. А стоило ему повнимательней присмотреться к условиям ДДУ, итог был бы другой.

Экспертиза ДДУ показывает, что 90% договоров содержат условия, ущемляющие права дольщиков, во многих из них встречаются пункты, напрямую противоречащие законодательству, большинство документов содержат совершенно ненужную информацию, которая запутывает граждан, отвлекая их внимание от главного. Встречаются также экземпляры, в которых прописаны взаимоисключающие друг друга условия.

Поэтому прежде, чем подписывать договор, который предлагает застройщик, его необходимо тщательно проверить: не имеются ли в нем пункты, противоречащие закону, и условия, невыгодные для дольщика.

Желательно в этом вопросе не полагаться на свои поверхностные юридические знания, а обратиться к юристу, который, проанализировав документ, вынесет заключение: стоит ли подписывать договор в таком виде, или ряд его положений требуют доработки с учетом интересов дольщика. 

Обязательные положения договора

Получив у застройщика договор, необходимо в первую очередь обратить внимание на пункты, которые должны в нем содержаться в обязательном порядке. К таковым относятся следующие положения:

  1. Подробное описание объекта.
  2. Предельный срок, в течение которого застройщик должен завершить строительство и передать жилье дольщику.
  3. Полная стоимость передаваемого объекта, а также порядок и сроки оплаты.
  4. Гарантии застройщика.
  5. Страховые обязательства строительной компании.

Все пять пунктов являются обязательными. Если ДДУ не содержит хотя бы один из них, то регистрирующий орган вернет такой договор назад и откажет в регистрации. Зная это, застройщики всегда включают в документ данные положения. Но вот что конкретно будет написано в каждом из них – это уже отдельный разговор, поскольку здесь и скрываются основные капканы, расставленные застройщиком.

Описание объекта

Этот пункт очень важен, так как именно в нем даются характеристики будущего жилья. Какую в итоге квартиру получит дольщик, во многом зависит от того, как и насколько подробно описан объект.

Многие застройщики, пользуясь неосведомленностью граждан в вопросах строительства, не включают подробное описание технических характеристик объекта, материалов изготовления, перечень сантехнических и электротехнических работ и т.д.

В итоге во время приемки жилья дольщик обнаруживает, что квартира не соответствует заявленным параметрам.

Но если в договоре нет подробного описания характеристик квартиры, то претензии в этом случае можно предъявить, разве что, к своей невнимательности, поскольку застройщик формально выполнил условия договора, и обвинять его не в чем. Такие случаи – не редкость, именно поэтому с 2017 года законодатель внес существенные изменения в это положение 214 ФЗ.

Сегодня застройщик обязан включать в договор подробное описание объекта, а именно:

  • план квартиры в виде схемы или чертежа, на котором обозначены все помещения, входящие в данный объект, включая комнаты, служебные помещения, лоджии, балконы и другие;
  • общая площадь жилья и метраж каждого отдельного помещения, на каком этаже дома располагается квартира;
  • сведения об этажности объекта, его общей площади, назначении, материалах, из которых изготовлены наружные стены и перекрытия, классе сейсмостойкости.

Вся эта информация, несомненно, важна, но явно недостаточна. Поэтому, делая анализ договора долевого участия в строительстве, необходимо потребовать, чтобы застройщик включил в ДДУ также следующие пункты:

  • подробное описание имущества квартиры: сантехнические приборы, радиаторы отопления, счетчики, дверные и оконные блоки и т.д.;
  • перечень всех работ, которые будут проведены в помещении: монтажных (установка дверей, окон, радиаторов и т.д.), электромонтажных (разводка проводки, установка розеток, выключателей, щитков и др), сантехнических (установка сантехники, трубопроводов, счетчиков и т.п.);
  • если предполагается внутренняя отделка, то необходимо указать все виды отделочных работ с подробным описанием применяемых материалов.

Этот список можно продолжить и дополнить, в зависимости от того, какую квартиру вы рассчитываете получить в итоге. Чем больше характеристик будет указано в договоре, тем у застройщика появляется меньше возможностей для манипуляций.

Срок передачи объекта

214 ФЗ устанавливает, что в договоре должен быть отражен срок, когда объект строительства будет передан дольщику.

Однако некоторые застройщики по-своему трактуют данное положение закона, и вместо конкретной даты зачастую указывают размытую формулировку, например, что передача жилья состоится в 3 квартале года.

Что выигрывает строительная компания в этом случае? На самом деле, совсем немало, поскольку этот пункт договора чаще всего и нарушают застройщики. До 90% судебных разбирательств касаются именно затягивания сроков строительства объекта.

По закону, начиная с шестьдесят первого дня просрочки передачи жилья, дольщик может взыскать с застройщика неустойку за несоблюдение сроков строительства. Сумма неустойки рассчитывается в соответствии со ставкой Центробанка, действующей на момент взыскания.

За один день просрочки застройщик вынужден будет заплатить 1/150 ключевой ставки от полной суммы ДДУ. Если в документе указана расплывчатая формулировка, то у застройщика появляется возможность уменьшить сумму положенной компенсации.

Поэтому дольщику необходимо внимательно отнестись к этому пункту договора и проследить, чтобы в нем был указан конкретный срок сдачи дома.

Цена договора и гарантии застройщика

В ДДУ должна быть прописана полная стоимость квартиры. При этом может быть указана общая сумма, подлежащая уплате, либо приведен расчет стоимости в виде произведения цены одного квадратного метра на общую площадь передаваемых помещений. Но в любом случае сумма должна быть прописана четко и ясно, без возможности двусмысленных толкований.

Здесь нужно обратить внимание еще на один момент. В свете новых изменений закона, с 2017 года при расчете цены балконов, лоджий, террас и веранд, применяется понижающий коэффициент. В договоре также указывается, каким образом производится оплата: единовременным платежом или частями.

Во втором случае должен быть подробно расписан график внесения платежей.

Законодатель допускает, что цена договора может быть изменена по взаимному соглашению обеих сторон. Но для этого необходимо, чтобы в документе были оговорены все условия, позволяющие менять первоначальную стоимость жилья.

Анализ ДДУ показывает, что нередко застройщики включают в договоры взаимоисключающие пункты.

Например, встречается такое: в одном параграфе указано, что цена ДДУ не может быть изменена ни при каких обстоятельствах, а в другом перечисляются условия, при наступлении которых, сумма договора может быть пересчитана.

Увидев подобное в своем договоре, стоит посоветоваться с юристом, как лучше поступить: оставить все как есть, или предложить застройщику убрать один пункт.

Возможно, юрист посоветует не заострять внимание застройщика, потому как наличие подобных условий – повод для судебных разбирательств, если они будут выгодны дольщику, поскольку в этом случае суд обычно встает на сторону граждан.

Но опять же здесь все индивидуально и зависит от конкретных обстоятельств.

Что касается гарантий, то они прописаны в 214 ФЗ, поэтому застройщик не может их изменять по своему усмотрению. Стандартный гарантийный срок на дом от застройщика составляет пять лет на само здание и три года на коммуникации.

Застройщик отвечает за свой объект весь период, установленный в законе, независимо от того, какой срок он укажет в договоре. В ДДУ застройщик обязан также отразить, каким образом застрахована его ответственность перед дольщиком.

При этом он должен указать полные данные страховой компании или поручителя.

На чем еще необходимо остановить свое внимание при подписании договора

Договор должен содержать подробные сведения о застройщике, данные о местоположении и строительном адресе объекта строительства, взаимные обязательства сторон. Как правило, в этой части документа застройщики не допускают нарушений.

Но, несмотря на это, ее также следует тщательно изучить, чтобы иметь полное представление о строительной фирме, с которой заключается договор.

Все остальные положения ДДУ – это результат деятельности юридического отдела компании-застройщика, и здесь нужно быть предельно внимательным и, вооружившись лупой, изучать каждый пункт договора.

Очень часто застройщики пытаются взвалить на плечи участников проекта свои обязанности по оплате коммунальных платежей за построенный объект.

Формулироваться данные пункты  могут по-разному, но суть у них одна – обязать дольщика оплатить услуги коммунальных и технических служб с момента введения дома в эксплуатацию, до момента передачи жилья участнику.

Нередко между этими двумя событиями проходит несколько месяцев, и нетрудно почитать, какая сумма может набежать в итоге. Однако ст.153 ЖК указывает, что оплата коммунальных платежей до передачи объекта дольщику – это обязанность застройщика.

У граждан данная обязанность появляется только после того, как они примут квартиру и подпишут передаточный акт.

Еще один излюбленный прием строительных фирм – прописывать в договоре различные штрафные санкции в отношении дольщиков, например, за расторжение ДДУ в одностороннем порядке.

Этот пункт вообще противоречит законодательству. Если строительная компания допустит нарушения условий договора, участник проекта может его аннулировать, выслав соответствующее уведомление застройщику, а в случае существенных нарушений, может обратиться в судебную инстанцию и взыскать с последнего неустойку.

Нередко в ДДУ можно найти пункт, ограничивающий право участника отказаться от договора при обнаружении дефектов строительства до того момента, пока застройщик не соизволит рассмотреть его требование об устранении недостатков. Очень интересное положение, но абсолютно незаконное, поскольку любые условия, освобождающие застройщика от ответственности за допущенные им недостатки, являются ничтожными.

В договор могут быть включены и другие пункты, ущемляющие и ограничивающие права дольщиков, которые сложно обнаружить, не имея профессиональных юридических знаний.

Как заключить ДДУ без неприятных последствий

Фантазия застройщиков, также как и их аппетиты, очень разнообразны. Можно еще долго перечислять условия, которые виртуозно вставляют в договоры юристы строительных компаний, пытаясь переложить на дольщиков свои издержки. Лазеек в законе на сегодняшний день еще достаточно много, чем удачно пользуются застройщики.

Дольщики в своем большинстве не знают ни законов, ни своих прав. Многие граждане, не глядя, подписывают документы, позволяя себя обманывать и становясь очередными жертвами недобросовестных строительных фирм.

Неудивительно, что все это заканчивается очень плачевно, за свое невнимание впоследствии дольщикам приходится платить слишком высокую цену.

Избежать такого развития событий можно и нужно. Конечно, самостоятельно справиться с юридически подкованными сотрудниками строительной компании нелегко, да и вряд ли получится.

Для этого есть юристы, которые за свою практику проанализировали не один десяток ДДУ, и не понаслышке знают все уловки застройщиков.

Профессионалам не составит труда отыскать в документе скрытые детали, замаскированные условия и другие разнообразные нюансы, изобретенные застройщиками, с целью уйти от ответственности, переложить свои расходы на плечи дольщиков и возложить на них новые обязательства.

 

Общество защиты прав дольщиков поможет гражданам избежать неприятных последствий и рисков, при заключении ДДУ с застройщиком. Юристы нашей организации проведут профессиональную комплексную проверку строительной компании и документов, в рамках которой осуществляется:

  • анализ застройщика (проверка деятельности, репутации и финансового состояния);
  • анализ правоустанавливающих, проектных и разрешительных документов на строящийся объект;
  • экспертиза договора долевого участия.

В ходе проверки все положения ДДУ анализируются с точки зрения их соответствия юридическим нормам законодательства, выявляются условия, которые тем или иным образом ущемляют права дольщика, определяются пункты, которые могут в будущем привести к нежелательным последствиям для участника долевого проекта. Юрист делает письменное заключение и вносит правки в текст договора. При необходимости составляется новый проект ДДУ, соответствующий требованиям действующего законодательства.

Мы всегда рады вам помочь: проконсультируем, ответим на ваши вопросы, дадим профессиональные советы, защитим ваши интересы. Связаться с нами вы можете по данным на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/analiz-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Регистрация договора долевого участия

Техническая ошибка в договору долевого участия (срок сдачи)

Договор о долевом участии (ДДУ) относится к той разновидности документов, которая подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после того, как выполнена регистрация договора долевого участия, он может считаться заключенным. Именно поэтому и дольщик, и застройщик должны быть заинтересованы в том, чтобы данная процедура состоялась как можно быстрее.

Регистрация ДДУ — что требуется от дольщика?

Чтобы регистрация состоялась, необходимо подать документы в Росреестр. Для регистрации ДДУ требуется следующий пакет документов:

  • заявление о регистрации ДДУ;
  • сам договор участия в долевом строительстве;
  • нотариально заверенное согласие второго супруга (если дольщик состоит в браке);
  • кредитный договор (если участник долевого строительства использует кредитные средства);
  • другие приложения к ДДУ.
  • При необходимости к стандартному пакету могут прилагаться следующие бумаги:
  • свидетельство о рождении ребенка (если в сделке участвует представитель ребенка, которому не исполнилось 14 лет);
  • документ о назначении представителей опекунами (если участник сделки признан недееспособным);
  • доверенность (если регистрация производится через представителя дольщика).

Регистрация договора участия в долевом строительстве — документы застройщика

Набор документов, необходимый компании, приступившей к строительству многоквартирного жилого дома, зависит от того, сколько раз производилась регистрация договора участия в долевом строительстве до этого. Также имеет значение то, каким по счету был заключен договор.

Так, если договор заключается с первым с начала строительства многоквартирного дома дольщиком, то, в соответствии со статьей 25.

1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», застройщику придется предоставить следующие документы: 

  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них;
  • договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии в соответствии с договором страхования;
  • учредительные документы;
  • подтверждение государственной регистрации юридического лица.

Елена Грачева,
начальник отдела регистрации прав № 4 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области

Срок регистрации первого договора долевого участия, указанный в Федеральном законе № 122-ФЗ, составляет 10 рабочих дней. Вместе с тем, в каждом регионе устанавливается свой срок, который не должен превышать указанных временных рамок. Так, в Нижегородской области на регистрацию первого ДДУ отводится семь рабочих дней. На регистрацию последующих договоров долевого участия — пять рабочих дней.

Если регистрация первого договора прошла успешно, то застройщику в дальнейшем будет освобожден от предоставления вышеперечисленных документов.

Государственная регистрация договора долевого участия и госпошлина

Как и большинство услуг, государственная регистрация договора долевого участия потребует оплаты пошлины.
Оплата госпошлины регламентируется Налоговым кодексом Российской Федерации. Исходя из существующих правил, за регистрацию ДДУ, юридическое лицо обязано заплатить 6000 рублей, а физическое лицо — 350 рублей. Указанные суммы делятся на количество участников договора.

Пример расчета размера госпошлины:

1. Застройщик и один дольщик. В этом случае участников регистрации всего двое, а это значит, что сумма платежа делится на два. В итоге застройщик заплатит 3 тысячи (6000/2), а дольщик 175 рублей (350/2).

2. Застройщик и два дольщика. Суммы госпошлины при этом будут делиться на троих. В результате юридическое лицо заплатит 2000 рублей. Аналогичная схема применяется к дольщикам: 350 рублей делятся на 3, в итоге получаем сумму порядка 116 рублей на каждого.

Квитанция об оплате госпошлины у каждого будет отдельной. Юридическое лицо оплачивает ее платежным поручением, а физические — через банковское учреждение с получением квитанции об оплате.

Хотя, по закону, квитанцию заявитель предъявлять не обязан, специалисты Росреестра все же рекомендуют ее приложить к пакету документов. В случае возникновения сбоев в электронной Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП) оплата может не отобразиться и специалист Росреестра приостановит регистрацию ДДУ.

Регистрация договора долевого участия в Росреестре. Получение расписки и документов

Итак, вы предоставили все необходимое для регистрации ДДУ.
Обратите внимание, что регистрация договора долевого участия в Росреестре предполагает обязательную выдачу расписки — документа, содержащего следующие данные:

  • список документов, предоставленных вами;
  • ФИО и контактный телефон специалиста, у которого вы сможете получить информацию о стадии готовности регистрации;
  • дата предоставления документов;
  • ФИО и подпись специалиста, принимавшего ваши документы.

Прежде чем регистрация произойдет, специалисты проведут правовую экспертизу. Если никаких неточностей выявлено не будет, то ДДУ благополучно зарегистрируют.

Елена Грачева,
начальник отдела регистрации прав № 4 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области

При регистрации договора о долевом участии в строительстве, на нем проставляется специальный регистрационный штамп, который свидетельствует о занесении документа в Единый государственный реестр. Кроме того, ДДУ присваивается номер, ставятся дата и подпись регистратора.

С этого момента человек может быть спокоен: двойная продажа данной квартиры полностью исключена! Если даже по вашему объекту недвижимости кто-то попытается зарегистрировать еще один ДДУ, правовая экспертиза сразу это установит и другому заявителю Росреестр откажет в регистрации договора.

Чтобы технические ошибки не стали причиной приостановления регистрации договора о долевом участии, следует тщательно проверять документы! Очень часто причиной приостановления регистрации ДДУ являются: неверная дата рождения, ошибки в имени, несоответствие описания объекта, неправильный адрес, неверно указанный земельный участок и т. д.

При обнаружении ошибки, сотрудник Росреестра звонит заявителю и сообщает о ее обнаружении, предлагая исправить.
Процедура регистрации ДДУ ограничена по срокам, если заявитель не исправит ошибку до окончания назначенной ему даты, то специалист Росрееестра вынужден будет приостановить регистрацию, что отсрочит процедуру еще на месяц.

Материал подготовлен при содействии управления Росреестра по Нижегородской области.

Читать также: «Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?»

Источник: https://www.domostroynn.ru/statyi/instrukcii/registraciya-dogovora-dolevogo-uchastiya

Как заключить договор долевого участия?

Техническая ошибка в договору долевого участия (срок сдачи)

При покупке жилья самарцы сегодня нередко отдают предпочтение новостройкам. При этом большая часть таких объектов выходит на рынок еще на этапе строительства. Что необходимо знать каждому потенциальному покупателю квартиры в новостройке и как правильно заключить договор долевого участия в строительстве, Dom63.ru рассказали эксперты.

Шаг 1. Изучите историю застройщика и подготовьте документы для регистрации

Перед покупкой недвижимости необходимо внимательно изучить всю разрешительную документацию, в том числе проектную декларацию на строящийся дом, в которой указан срок сдачи и дата передачи готового объекта, отражена финансовая деятельность застройщика, в каких проектах он раньше принимал участие, сдавал ли объекты строительства в установленный срок. Важный пункт, на который следует обратить внимание – существуют ли на земельный участок, на котором ведется строительство, какие-либо ограничения или обременения.

Ранее на эту тему:

Стоит также обратить внимание на наличие у застройщика договора страхования либо договора поручительства и внимательно их прочитать. Именно эти документы показывают, при каких обстоятельствах и какую сумму покупатель получит в случае неисполнения застройщиком обязательств.

«В 2014 году вступили в силу изменения в закон об участии в долевом строительстве, а также в закон о государственной регистрации прав, которыми на застройщика возложена обязанность страховать свою ответственность перед дольщиками.

Для дольщиков это дополнительная гарантия их инвестиций в недвижимость», – говорит исполняющий обязанности начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве управления Росреестра по Самарской области Сергей Лазарев.

Для регистрации договора долевого участия необходимо собрать установленный законом комплект документов.

Шаг 2. Представьте документы в Росреестр

Подать пакет документов вместе с заявлением и договором на регистрацию можно в территориальное отделение Росреестра или в МФЦ по месту нахождения многоквартирного жилого дома.

Для регистрации договора долевого участия в строительстве вам обязательно понадобятся паспорт и квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Кроме этого, в случае если ваш супруг не участвует в сделке, необходимо получить его согласие на проведение государственной регистрации договора.

При подаче документов и оформлении заявления постарайтесь быть особенно внимательными. «Проследите, чтобы в ваших документах не было противоречий.

При подписании заявления, которое оформляет специалист отдела приема, проверьте паспортные данные, данные объекта.

Технические ошибки в этом случае могут стать препятствием для регистрации договора», – объясняет ведущий юрист агентства недвижимости «Визит» Ольга Климова.

Обратите внимание, что в договорах, которые предлагаются к подписанию, в качестве продавца должна быть указана компания-застройщик, а также срок сдачи объекта и срок передачи его дольщику, порядок оплаты цены договора, форма обеспечения исполнения обязательств застройщика (страхование или поручительство).

В случае если объект покупается в порядке переуступки доли, необходимо внимательно прочитать условия основного договора, по которому происходит переуступка доли, поскольку права на недвижимость покупатель получает именно по этому договору.

Если по интересующему объекту ряд договоров уже зарегистрирован, это означает, что специалисты управления Росреестра изучили пакет документов, представленный застройщиком, и нарушений законодательства выявлено не было.

Шаг 3. Получите документы после регистрации

В управлении Росреестра по Самарской области первый договор участия в долевом строительстве регистрируется в течение семи рабочих дней (в Российской Федерации в течение 18 дней), а все последующие договоры – за пять рабочих дней.

Необходимо помнить, что договор участия в долевом строительстве считается действительным с момента государственной регистрации, и только при этом условии дольщик сможет отстоять свое право, если инвестор не выполнит обязательства.

Как продать квартиру в недостроенном доме?
Если речь идет о продаже квартиры, право на которую признано решением суда, то продать ее можно, зарегистрировав предварительно свое право собственности в Едином государственном реестре прав. Только после этого заключается договор купли-продажи.

Квартиру в недостроенном доме можно продать и в порядке переуступки доли до момента передачи объекта дольщику при условии, если договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован.

В случае если дом уже введен в эксплуатацию, но между застройщиком и дольщиком не подписан акт приема-передачи объекта, закон позволяет подписать договор переуступки доли.

Источник: https://63.ru/text/realty/56107681/

Как грамотно заключить договор долевого участия: пошаговая инструкция

Техническая ошибка в договору долевого участия (срок сдачи)

Покупка квартиры в строящемся доме предполагает заключение договора долевого участия между застройщиком и клиентом. Как правильно его оформить, на какие нюансы обратить внимание, выяснял Новострой-СПб.

Подготовительный этап: собираем данные и внимательно изучаем документы

К приобретению жилья в строящемся доме следует отнестись внимательно и ответственно. Лучше всего заранее изучить информацию о застройщике, возводимом здании, конкретной квартире, а также об особенностях подписания всех необходимых документов.

Ввиду того, что объекта купли-продажи в данном случае пока еще не существует (до того момента, как дом будет введен в эксплуатацию), то подписать стандартный договор купли-продажи нельзя. Заинтересованные стороны могут оформить лишь ДДУ. При этом, несмотря на защищающий права граждан Федеральный закон № 214, принятый 30.12.

2004 г, существует риск пополнить ряды обманутых дольщиков. Чтобы этого избежать, следует внимательно изучить предлагаемый договор.

Если вы хотите купить жилье в строящемся доме, то первое, что нужно сделать – определиться с выбором квартиры, считает руководитель отдела продаж «Полис Групп»Ирина Орлянкина.

На этом этапе потенциальному дольщику помогает менеджер: он подыскивает подходящий вариант из имеющегося ассортимента, рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».

Далее, если клиента устраивает выбранный объект, то квартира бронируется, и в течение оговоренного срока собираются все необходимые документы для составления ДДУ.

Основное, на что нужно обратить внимание перед подписанием каких бы то ни было бумаг – это тип договора.

Следует удостовериться, что на подпись вам дают именно ДДУ, а не какие-либо другие документы: например, договор ЖСК или предварительной купли-продажи, комментирует Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».

Марианна Устинова, руководитель отдела продаж СИХ «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге, рекомендует покупателям внимательно проверить не только свои данные, но и параметры приобретаемого объекта, а также условия оплаты: содержащиеся в ДДУ ошибки способны привести к приостановке регистрации.

«ДДУ вступает в силу только с момента его государственной регистрации в Росреестре. Стороны подписывают несколько экземпляров договора: для покупателя, застройщика и Росреестра», сообщают в компании «Петербургская Недвижимость».

Пошаговая инструкция по оформлению договора долевого участия

По мнению экспертов, для покупки жилья в строящемся доме и правильного заключения ДДУ необходимо:

1. Подготовить все необходимые документы.

А) Личный паспорт, если вы холосты/не замужем и будете единственным собственником квартиры.

Б) Если вы состоите в официальном браке, но планируете оформлять жилье лишь на себя возможны два варианта развития событий:

  • наличие брачного договора, где оговорена возможность приобретения объектов недвижимости без согласия второй половины, позволяет вам обойтись лишь двумя паспортами (личным и супруга).
  • при отсутствии договора понадобится не только ваш паспорт, но и нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья (его можно оформить, предъявив паспорт и свидетельство о заключении брака). Следует указать подробную информацию: название компании-застройщика, строительный адрес объекта, номер квартиры. Супругу, который планирует покупать жилье, присутствовать здесь нет необходимости.

В) Находясь в официальном браке и приобретая квартиру совместно, предоставьте для оформления ДДУ свидетельство о заключении брака и паспорта оба паспорта. Если один из супругов по какой-либо причине не имеет возможности находиться на подписании договора, то необходимо предоставить от него доверенность, заверенную нотариусом.

Г) Самый большой пакет документов понадобится, если вы собираетесь приобрести квартиру в ипотеку. Список обязательных бумаг составляет банк, в него входят:

  • анкета-заявление на кредит;
  • копия паспортов;
  • свидетельство о браке (копию);
  • свидетельства о рождении детей (копии);
  • копия трудовой книжки, заверенной работодателем;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ.

Иногда требуется предоставить справку о доходах по форме банка.

2. Подписать ДДУ в двустороннем порядке.

3. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре.

По данным компании «Петербургская Недвижимость», регистрирует договор в Росреестре строительная компания или ее официальный представитель.

Для этого дольщику необходимо выдать доверенность на представителя застройщика, оплатить государственную пошлину и предоставить документы, необходимые для регистрации договора (нотариально заверенное согласие супруга на приобретение квартиры либо заявление об отсутствии брака и т.д.).

4. Оплатить квартиру.

Общая практика работы компаний-застройщиков в нашем регионе показывает, что после заключения ДДУ покупатель открывает в банке аккредитив на сумму долевого взноса (или его части), которая прописана в договоре. Когда ДДУ проходит регистрацию в Росреестре, банк раскрывает аккредитив, перечисляя деньги застройщику.

5. Получить ключи от квартиры, подписав перед этим акт приема-передачи.

6. Зарегистрировать право собственности на квартиру.

« ошибка дольщиков – невнимательное отношение к тексту договора, к его основным параграфам: порядок оплаты квартиры, сроки ее передачи, цена покупки, характеристики жилых площадей. Большая часть спорных ситуаций могла бы и не возникнуть вовсе, если бы все интересующие вопросыобсуждались до подписания договора»

Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб»

Основные пункты, которые должны быть прописаны в ДДУ

Ирина Орлянкина приводит список основных положений, отсутствие которых в ДДУ должно всерьез насторожить покупателя:

1. Информация о Застройщике (данные юр.лица – ИНН, ОГРН, местонахождение, сведения о регистрации, постановка на налоговый учет).

2. Паспортные данные клиента.

3. Информация об объекте строительства (его адрес, кадастровый номер земельного участка, общая площадь и этажность).

4. Характеристики квартиры – ее общая площадь, площадь каждого помещения по отдельности (санузел, коридор, кухня,), оси, этаж, секция (подъезд).

5. Перечень правоустанавливающих документов:

  • разрешение на ведение строительства;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи или аренды земельного участка;
  • адрес официального сайта, где в открытом доступе находится проектная декларация.

6. Стоимость жилого помещения, стоимость одного квадратного метра.

7. Порядок расчета между застройщиком и дольщиком.

Одним из важнейших моментов в договоре является срок передачи собственнику ключей от построенной квартиры, комментирует Юлия Ружицкая. Желательно, чтобы в соглашении было указано конкретное число (например, не «IV квартал 2018 г», а «до 07.12.2018). Согласно 214-ФЗ, пени выплачиваются за каждый день просрочки.

Помимо перечисленных выше пунктов, в ДДУ должен быть указан гарантийный срок на приобретаемое жилье (не менее 5 лет со дня передачи помещения в собственность), а также на находящееся в нем инженерное и технологическое оборудование.

На него гарантия должны быть не менее 3 лет со дня передачи первого помещения в объекте.

Не менее важно, чтобы в ДДУ указывались способы обеспечения исполнения застройщиком его обязательств (например, страхование ответственности), сообщает «Петербургская Недвижимость».

В договоре могут содержаться также условия финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры (к примеру, школы или детского сада), если такой объект передается дольщикам или в муниципальную/государственную собственность.

По словамМарианны Устиновой, ДДУ оформляется в том случае, если деятельность компании-застройщика соответствует ФЗ-214: это дает покупателю ряд гарантий. К ним относятся неизменность цены ДДУ (за исключение предусмотренных и указанных в нем случаев) и гарантия отсутствия «двойных продаж» (когда недобросовестный застройщик продает одну квартиру сразу нескольким клиентам).

По единому мнению экспертов, время на знакомство с ДДУ не ограничено, и при желании, потенциальный покупатель может взять его домой и ознакомиться с документом в спокойной обстановке, показать его юристу либо другому специалисту. При возникновении сомнений в добросовестности продавца, лучше не рисковать, а довериться профессиональным брокерам недвижимости, которые могут оценить надежность компании по многим параметрам.

Что делать, если за время строительства площадь квартиры изменилась

Вопрос об изменении площади квартиры возникает довольно часто. Конечно, сложно построить дом с точностью до миллиметра, а доплачивать за дополнительную площадь не всегда есть возможность. С января 2017 года в ДДУ может быть установлено изменение площади жилого помещения не более 5% от указанной площади, комментирует Марианна Устинова.

Обычно в договоре прописываются условия, при которых стороны могут претендовать на произведение перерасчета, сообщает Арсений Васильев. Основанием для этого является изменение площади квартиры более чем на 1 кв. м. Такие условия позволяют застраховать обе стороны от существенных изменений размера жилья, которое может произойти при строительстве многоквартирного дома.

Перерасчет помещения проводится органами технической инвентаризации, рассказывает Петербургская Недвижимость. Сумма доплаты или возврата назначаются исходя из цены 1 кв. м, указанной в ДДУ.

Возможно ли внесение изменений в ДДУ

«Каждому из нас хочется, чтобы ДДУ отражал все наши пожелания. Если есть принципиально важные для клиента моменты, можно попытаться вести диалог с застройщиком об их изменении (если они не касаются существенных условий ДДУ), но это, скорее всего, исключение из правил»

Марианна Устинова, руководитель отдела продаж СИХ «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге

По мнению спикеров, согласно сложившейся практике все договоры участия в долевом строительстве заключаются по установленной застройщиками типовой форме, которая передается с первым пакетом документов по объекту в Росреестр. Они неоднократно проходили проверку на предмет соответствия законодательству.

Отклонения от типовой формы договора возможны при заключении договора с использованием бюджетных денежных средств (субсидии, материнский капитал) либо кредитных средств, поскольку в таких случаях органом, выдающим средства, могут выдвигаться дополнительные условия, подлежащие включению в договор, считает Петербургская Недвижимость.

Сегодня, когда в 214-ФЗ ежегодно вносятся правки, ужесточающие взаимодействие на строительном рынке, законопослушным компаниям приходится нелегко, говорит Арсений Васильев.

Юристы компаний-застройщиков разрабатывают договоры, потенциально позволяющие избежать потребительского экстремизма. Это явление приобрело массовый характер.

Дольщики готовы судиться по самым незначительным поводам, за малейшие недочеты требовать огромные суммы компенсации, а юридические компании только подогревают интерес людей, стремясь на этом заработать.

Дата публикации 21 декабря 2017

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/statyi/kak_gramotno_zaklyuchit_dogovor

Правовая помощь
Добавить комментарий